[임대차, 권리금] 신규 임차인이 되려는 자에게 철거, 재건축 고지한 것이 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당할까?
안녕하세요 법무법인 청출 엄상윤 변호사입니다.
오늘은 최신 판례와 함께 ‘상가건물 임대차보호법’(상가임대차법)에 규정되어 있는 ‘임차인의 권리금 회수기회 보호’에 대하여 소개해 드리겠습니다.
[권리금 회수기회 보호]
상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없도록 규정하고 있습니다. 이는 기존에 관행으로 인정되어 오던 권리금의 회수기회를 법적으로 보호하기 위하여 상가임대차법에 2015년에 도입된 것으로, 권리금 회수 방해행위를 한 임대인은 그로 인한 임차인의 손해를 배상할 책임이 있습니다.
상가임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 |
한편 판례는 “임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다”고 판시하여, 임대인이 신규임차인과의 계약을 명시적으로 거절한 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다 하더라도 ‘궘리금 회수 방해행위’에 해당한다고 판단한 바 있습니다(2018다284226).
[철거, 재건축 예정 사실의 고지]
임대인의 입장에서, 임차목적물인 건물을 철거하고 재건축하는 경우 현 임차인이 신규 임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결하기 어려울 수 있습니다. 실제로 많은 경우 임대인이 철거 예정 등을 이유로 주선된 자와의 임대차계약을 거절하는 경우가 있습니다.
그렇다면 임차목적물의 철거재건축은 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 정당한 이유의 의한 거절행위에 해당할 수 있을까요?
판례는 “임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다”고 하여, 원칙적으로 신규 임차인이 되려는 자에게 건물의 철거재건축 계획과 시점을 고지한 것은 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는다고 판단하고 있습니다(2022다202498 등).
다만, 판례는 ① 건물 내구연한 등에 따른 철거재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는 경우, ② 철거재건축의 계획단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시고수하는 경우, ③ 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우 등에는 정당한 사유가 없어 ‘권리금 회수 장해행위’에 해당할 수 있으므로, 구체적인 사실관계에 따라 달리 판단될 여지가 있습니다.
[최근 대법원의 판단]
위와 같은 법리 하에, 대법원은 임대인이 임차인에게 임차목적건물의 재건축을 계획하고 있어 3년의 임차기간에 한하여 신규 임차인과 계약이 가능하다고 고지한 사안에서, ① 사용승인을 받은 날로부터 39년이 지났고 재건축을 위해 건물 상당 부분을 공실로 두고 있어 재건축 의사의 진정성이 인정되는 점, 임대인의 고지 내용이 재건축 계획, 일정과 부합하는 점, 임대인이 재건축 고지를 한 이후 모순되는 언행이나 행동을 한 정황도 없는 점 등을 이유로, 위와 같은 고지만으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수는 없다고 판시하고, 이와 달리 판단한 원심 판결을 파기하였습니다(2024다232530).
이처럼 권리금 회수를 방해한 것으로 볼 수 있는지 여부는 사실관계에 따라 달리 판단될 수 있으므로, 전문가의 도움을 받아 대응할 필요가 있습니다.
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