안녕하세요. 법무법인 청출 신준선 변호사입니다.

최근 부동산 시장에서 분양계약 관련 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 특히 지식산업센터(지산), 생활형 숙박시설(생숙), 오피스텔 등의 분양 계약을 둘러싼 소송이 증가하는 추세입니다. 시행사 또는 분양대행사(이하 “시행사”)측에서는 중도금 대출 가부 또는 그 비율을 적극적으로 홍보하거나 생활형 숙박시설임에도 실거주 가능하다고 홍보하여 법적 분쟁으로 이어진 사례도 다수인데요.

관련해서 2024년 하반기에도 법원에서 시행사의 부정확한 설명으로 인해 수분양자가 분양계약을 취소할 수 있다는 판결들이 잇따라 선고됨으로써 분양 과정에서 이루어지는 시행사측의 설명이 법적 책임을 수반할 수 있다는 점을 다시 한번 확인시켜주었습니다. 그러나 분양계약 취소가 법적으로 인정되는 사례는 실제로는 제한적이며, 이를 소송을 통해 주장하여 최종적으로 인정받기 위해서는 엄격한 요건이 필요합니다. 본 블로그에서는 분양계약 취소 관련 법적 쟁점 및 사례 분석을 통한 실무적 시사점을 살펴보고자 합니다.

[Question] 분양계약 취소, 어떤 경우에 가능할까?

[Answer]

1. 소송상 주요 쟁점

분양계약을 체결한 후 계약을 취소하고자 하는 사례는 적지 않습니다. 그러나 법원은 원칙적으로 계약 체결 이후 계약의 구속력을 강하게 인정하는 경향이 있습니다. 단순한 기대나 착오만으로 계약이 취소되기는 어렵고, 일정한 법적 요건이 충족되어야 합니다. 특히 분양대행사의 설명이 실제 계약에 어떤 영향을 미쳤는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

이때 법적으로는 착오 취소 또는 기망으로 인한 사기 취소 가능여부가 주로 쟁점이 됩니다.

(1) 착오(민법 제109조)

계약 체결 당시 수분양자가 본인의 의사와 다르게 계약을 체결했으며, 그 착오가 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백한 경우 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다.

다만 착오 취소가 인정되려면 ▲계약의 본질적인 부분(중도금 대출 가능 여부 등)에 대한 착오가 있어야 하고 ▲상대방이 착오 유발에 관여했거나, 착오에 대해 중대한 과실이 없어야 합니다.

(2) 사기(민법 제110조)

시행사 또는 분양대행사가 적극적으로 허위 정보를 제공하여 수분양자가 기망당한 경우 계약 취소가 가능합니다.

사기 취소가 인정되려면 ▲분양대행사가 의도적으로 허위 사실을 알렸고 ▲그 설명이 계약 체결에 직접적인 영향을 미쳤음을 입증해야 합니다. 단순한 과장 광고나 추정적 설명은 법원이 쉽게 인정하지 않습니다.

2. 사례 검토

(1) 서울중앙지법 생활형숙박시설(생숙) 분양계약 취소 사건

l   사건 개요: 부산 해운대구 우동의 생활형숙박시설(생숙) '빌리프 패러그라프' 수분양자들이 시행사와 신탁사를 상대로 분양 계약취소 및 분양대금 반환 청구 소송을 제기.

l   법원 판단: "시행사가 생숙을 실거주가 가능한 것처럼 홍보하여 수분양자의 착오를 유발하였고, 이로 인해 계약이 체결되었으므로 계약 취소 및 분양대금 반환이 타당하다."

l   결과: 계약 취소 인정, 시행사에 분양대금 반환 판결.

이번 판결은 시행사가 생활형숙박시설의 법적 용도(숙박업)를 고려하지 않고 실거주가 가능하다고 홍보한 점이 문제가 된 사례로, 법원이 수분양자의 계약 체결 의사 결정에 미친 영향을 중요하게 평가하였습니다.

(2) 서울남부지법 오피스텔 분양계약 취소 사건

l   사건 개요: 원고(A씨)는 분양대행사 직원으로부터 "중도금 대출이 가능하다"는 설명을 듣고 계약을 체결했으나, 실제로는 대출이 거절됨.

l   법원 판단: "수분양자는 계약 당시 대출 가능성을 중대하게 고려했고, 분양대행사의 설명이 결정적 요인이었으므로 착오로 인한 계약 취소가 가능하다."

l   결과: 계약 취소 인정, 시행사에 계약금 반환 판결.

(3) 광주고법 오피스텔 분양계약 취소 사건 – 항소심 일부 승소

l   사건 개요: 원고는 특정 오피스텔 호실(K호)에 대해 계약 취소를 주장.

l   법원 판단: 분양 상담사가 "중도금 대출이 보장된다"고 설명했으며, 수분양자는 이를 신뢰하여 계약 체결. 대출이 거절된 점을 고려하면 착오 취소 인정 가능.

l   결과: 실제 대출이 거절되었던 일부 호실에 대해서만 계약 취소 인정

위 판결은 당초 원심에서는 ‘계약서에 "대출 실행이 보장되지 않는다"는 조항이 있었고, 분양대행사의 설명이 기망행위로 볼 정도의 허위라고 입증되지 않았다.’는 이유로 원고 패소하였으나, 항소심에서는 대출에 관한 착오가 계약 체결의 결정적 요인이었다고 보아, 실제 대출이 거절된 일부 호실에 대해서는 착오 취소를 인정하였습니다.

3. 실무적 시사점 – 분양계약 취소를 위해 필요한 입증 정도

분양계약 취소 소송에서 법원이 착오 또는 기망을 인정하기 위해 요구하는 입증 수준은 상당히 높습니다. 법원은 단순한 기대나 실수로 계약을 취소해주지 않으며, 계약 체결 당시의 정황과 관련 증거를 종합적으로 판단합니다. 따라서 수분양자가 계약 취소를 주장하기 위해서는 아래와 같은 요소를 충실히 입증해야 합니다.

(1) 분양대행사 또는 시행사의 명백한 기망(허위 설명) 여부

단순한 기대나 주관적 해석이 아닌, 객관적으로 허위 사실을 제공한 것이 확인되어야 합니다. 실제 판례에서는 분양 홍보자료, 분양 상담 기록, 분양 계약 과정에서 제공된 설명 자료 등이 증거로 활용되었습니다.

예를 들어 생숙(빌리프 패러그라프) 사건에서는 시행사의 공식 상담자료에서 '실거주 가능'하다는 설명이 반복적으로 이루어진 점이 결정적 증거로 작용하였으며, 서울남부지법 오피스텔 사건에서도 중도금 대출 가능성에 대한 구체적인 상담 내역이 중요한 판단 요소가 되었습니다.

(2) 계약 체결의 결정적 요인 여부

법원은 계약 취소를 인정하기 위해, 허위 설명이 계약 체결의 핵심적 동기가 되었음을 입증할 것을 요구합니다. 계약 체결 당시 수분양자가 중도금 대출 가능성 또는 실거주 가능 여부를 중요하게 고려했다는 점이 명확히 드러나야 합니다.

법원은 시행사 등의 설명이 계약 체결을 유도하는 데 결정적이었다고 판단되는 경우에는 착오 취소를 인정하고 있습니다. 위 광주고법 사건에서는 일부 호실에 한해 분양 상담사가 대출이 가능하다고 한 설명이 당시 중도금을 지급할 재정적 능력이 없던 수분양자의 계약 체결 결정에 직접적인 영향을 미쳤음을 인정하여 계약 취소를 허용하였습니다.

참고로 일반적으로 분양계약서에는 중도금 대출 실행 여부는 수분양자의 책임이고, 시행사가 이를 보장하지 않는다는 조항이 포함되어 있는 경우가 많아 수분양자가 착오를 주장하기는 쉽지 않습니다. 그러나 상담 과정에서 계약서 내용과 모순되는 설명이 제공되었음이 입증 가능하다면 이는 착오의 원인으로 인정될 수 있습니다.

(3) 입증 방법 및 필요한 자료

계약 취소를 주장하는 원고는 계약 체결 당시의 정황을 뒷받침할 객관적인 자료를 법원에 제출해야 합니다. 주요 입증 자료는 다음과 같습니다.

l   분양 상담 녹취 및 문자 내역: 상담사가 대출 가능성을 보장하거나 실거주 가능성을 언급한 기록이 있으면 강력한 증거가 됩니다.

l   분양 광고 및 공식 홍보자료: 시행사가 공식적으로 배포한 자료에 기망의 내용이 포함되었는지 여부가 중요합니다.

l   분양 계약서 및 추가 확인서: 계약서 조항과 분양 상담 내용이 모순되는 경우, 계약 취소 가능성이 높아질 수 있습니다.

l   제3자(수분양자)의 증언: 법원은 동일한 설명을 듣고 계약한 다른 수분양자의 진술을 참고하는 경우가 많습니다. 위 예시 사례에서도 다수의 수분양자가 동일한 설명을 들었다는 점이 판결에 영향을 미쳤으며, 광주고법 사건에서도 일부 수분양자들이 동일한 내용을 들었다는 점이 인정되었습니다. 다른 수분양자들도 동일한 설명을 듣고 계약을 체결했다는 진술이 입증되면 법원의 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 결론

최근 법원 판례를 종합해 보면, 법원은 시행사 및 분양대행사의 무리한 홍보나 허위 설명이 확인되는 경우에는 계약 취소를 인정하고 있습니다. 다만 실제 계약 취소가 인정되는 사례가 적은 것은 그 입증상의 어려움 때문입니다. 따라서 계약 취소를 고려하는 경우, 계약 체결 당시의 상담 과정과 관련 증거를 철저히 확보하는 것이 중요하며, 계약서의 내용과 실제 설명이 불일치하는 점 등 제반 경위를 구체적으로 입증해야 합니다. 따라서 계약 취소를 고민하고 있다면, 사전에 법률 전문가와 충분히 상담한 후 전략적인 대응이 필요합니다.

신준선 변호사는 다양한 부동산 계약 관련 분쟁에서 풍부한 경험을 보유하고 있으며, 계약 취소 및 손해배상 소송에 대한 실무적 조언을 제공합니다. 관련 법률 자문이 필요하신 경우 언제든 문의해 주시기 바랍니다.