안녕하세요, 법무법인 청출 배기형 변호사입니다.

부동산의 가치가 상승하면서 자연스럽게 공유지분을 둘러싼 분쟁도 늘어나는 추세이고, “공유물분할청구”라는 개념에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 원론적으로는 공유자의 입장에서 공유부동산을 어떻게 나누는지가 쟁점이 되기 쉽지만, 간혹 채무자의 재산이 공유인 경우에도 공유물을 강제로 분할할 수 있을지가 쟁점이 되기도 합니다.

이번 포스팅에서는 바로 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 판결을 중심으로, 공유물분할청구권을 채권자가 대위행사할 수 있는지 여부와 그 시사점을 살펴보겠습니다. 조금은 낯설 수 있는 법률 이슈지만, 실질적으로는 채권자의 채권 회수 가능성을 좌우하는 중요한 문제이므로 가볍게 읽어보시길 권해 드립니다.

[Question]

채권자가 채무를 대신해서 공유물분할을 청구할 수 있을까?

[Answer]

결론적으로, 대법원은 ‘채권자가 채무자를 대위해 부동산에 관한 공유물분할청구권을 행사하는 것은 극히 예외적인 경우가 아니라면 허용되지 않는다’고 판시하였습니다. 이는 기존 대법원 판결이 “근저당권 등 선순위 권리가 있어 남을 가망이 없다는 이유로 공유지분에 대한 경매절차가 취소된 경우에는 공유자의 금전채권자가 공유물분할청구권을 대위행사할 수 있다.”라고 판단하던 것을 공식적으로 변경한 것입니다.

[사실관계]

이 사건 아파트는 원래 망인이 소유하던 부동산으로, 상속인 중 한 명이 협의분할에 따른 상속등기를 마쳤습니다. 그런데 다른 상속인이 채권자 지위를 취득해 “사해행위 취소”를 주장하여, 결국 법원 판결로 아파트 지분 7분의 1은 채무자(A), 나머지 7분의 6은 피고(채무자의 가족) 소유로 정정(경정등기)되었습니다.

그러나 이미 아파트 전체에는 근저당권 등 선순위 권리가 설정되어 있어, 채무자의 7분의 1 지분만 경매해 봤자 남는 돈이 하나도 없을 가능성이 컸습니다. 그래서 채권자는 결국 “채무자(A)를 대위하여 부동산 전체를 경매하고, 경매 대금을 지분대로 나누자”라며 공유물분할을 청구했던 것입니다.

[사건의 쟁점]

1. 공유 부동산에 근저당권이 설정된 경우, 각자의 지분은 근저당권 전부를 담보하게 됩니다.

2. 통상 근저당권은 부동산 전부의 가치를 기준으로 설정되므로, 지분의 가치에 비하여 근저당권의 피담보채무 액수가 더 큽니다.

3. 이 경우 지분에 대하여 경매를 신청하면, 지분의 경매대가보다 근저당권의 피담보채무 액수가 더 크다는 판단에 따라, 경매를 진행하더라도 경매대가가 남을 가망이 없다는 이유로 민사집행법 제102조에 따라 경매절차가 취소됩니다.

4. 반면에 공유물분할의 방법으로 공유부동산 전부를 경매하면 민법 제368조 제1항에 따라 각 공유지분의 경매대가에 비례해서 공동근저당권의 피담보채권을 분담하게 되어 채무자의 공유지분 경매대가에서 근저당권의 피담보채권 분담액을 변제하고 남을 가망이 있습니다.

5. 이에 기존에는 공유자의 채권자는 공유물분할청구를 할 수 있도록 하고 있었습니다.

[대법원 판결]

대법원은 기존의 입장을 바꾸어, 공유자의 채권자가 채무자를 대위하여 공유물분할청구를 할 수는 없다고 판단하였습니다.

대법원은 금전채권 보전을 위한 부동산에 관한 공유물분할청구권 대위행사는 보전의 필요성을 인정할 수 없고, 그 대위행사를 허용하면 여러 법적 문제가 발생한다는 이유를 들었습니다. 이에 극히 예외적인 경우가 아니면 금전채권자가 부동산에 관한 공유물분할청구권을 대위행사할 수 없고, 이는 책임재산인 공유지분에 대한 강제집행이 근저당권 등 선순위 권리로 인하여 곤란한 사정이 있더라도 마찬가지라고 본 것입니다.

현실적으로는 공유자의 채권자가 공유물분할청구권을 대위행사하는 것을 인정하면, 타 공유자들까지도 부동산 처분을 강제당하는 문제가 있다는 점에서, 위 대법원 판결의 취지를 이해할 수 있을 듯 합니다.

이 대법원 판결을 통해 채권자가 채무자의 부동산 공유지분만으로 채권을 확보하는 과정은 한층 더 복잡해졌습니다. 이 부동산 공유지분 외에 채무자의 무자력 상태가 문제되더라도, 현실적으로 공유물분할청구가 인정되는 사례는 많지 않을 것으로 보입니다.

반대로 말하자면 채권자 입장에서 분쟁 초기에 채무자의 공유지분만을 믿고 만연히 소송을 진행하는 것은 매우 위험하므로, 반드시 가압류 등 보전처분을 취하거나 타 담보를 확보하기 위한 전략을 수립해야 한다는 점, 반드시 기억하시기 바랍니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌인 김앤장, 광장, 태평양, 세종, 율촌 출신과 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.