[민사/부동산 변호사] 공인중개사의 설명의무의 범위 : 대법원 2024다239364 판결

안녕하세요, 법무법인 청출 배기형 변호사입니다.

부동산중개업자는 중개의뢰인으로부터 위임을 받아 업무를 처리하는 사람이므로, 일반적으로 중개업자는 선량한 관리자의 주의의무로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무를 부담합니다.

구체적으로 공인중개사법 제25조 제1항은 “개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.”라고 정하여, 공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의무를 부과하고 있습니다.

그리고 공인중개사법 제30조는 중개업자에게 위와 같은 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임이 있다는 점도 명시하고 있죠.

그러나 실무상 공인중개사의 중개는 대체로 중개목적물의 현상과 현황을 설명하는 정도에 그치는 경우가 많기때문에, 매매계약이나 임대차계약에 숨겨진 복잡한 법률관계나 우발 위험까지 모두 파악하기는 어려운 경우가 많습니다.

이처럼 공인중개사법 제25조 제1항에서 정한 공인중개사의 확인·설명의무의 범위가 어디까지 인정되어야 하는지, 중개대상 계약에 사고가 발생하는 경우 공인중개사에게 언제나 손해배상책임을 물을 수 있는 것인지 모호한 경우가 많습니다.

[Question]

공인중개사에게 인정되는 확인·설명의무의 범위는?

[Answer]

대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결은 “공인중개사법 제2조 제1호, 제3호의 규정에 의하면, 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서, 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무와는 구별된다.”라는 원칙을 설시하면서, “부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 당사자의 의사, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부, 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 위와 같은 채무인수의 법적 성격이 면책적 채무인수, 이행인수 또는 병존적 채무인수로 달라질 수 있으므로, 각 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통하여 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어려우므로, 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다.”라고 판단하였습니다.

즉, 부동산 매매계약을 체결함에 있어 임대차보증금 반환채무를 인수하는 경우 채무인수의 법적 성격이 ‘면책적’인지 ‘중첩적’인지에 대하여까지 조사·확인하여 설명할 의무가 인정된다고 볼 수는 없다는 것입니다.

위 판결은 “임차인이 주택임대차보호법상 대항력이 있는 임차인이 아닌 계약에서, 임대인이 그 소유의 건물을 매도하면서 매수인이 임대차보증금반환채무를 인수하기로 약정하였으나, 별도로 임차인에게 채무인수에 대한 동의를 얻지 않은 사안”에 관한 것입니다.

법률가의 입장에서 보자면 위 채무인수의 효력발생을 위해서 임차인의 동의가 필요하다는 결론이 어렵지 않은 것이겠습니다만, 이러한 점은 ‘법률사무’에 해당하는 것이지, 매매 등이 용이하게 이루어질 수 있도록 하는 중개행위라고 보기는 어려울 수 있겠죠.

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위 대법원 판결을 통해 공인중개사의 확인·설명의무는 어디까지나 자신의 업무인 ‘중개행위’를 기초로 해당 범위에서 인정되는 것이라는 점을 명확하게 선언했다는 점에 의미가 있습니다. 그 중개대상이 매매와 같은 법률관계라고 하더라도 법률행위의 효과를 분석하는 것은 중개행위의 범위를 넘는 법률사무에 해당하여 확인·설명의무의 대상이 되지 않는다는 것이죠.

최근 몇 년 사이 부동산의 가격이 폭등하면서 그에 부대하여 중개수수료도 대폭 상향된 면이 있고, 이러한 이유로 공인중개사의 불충분한 설명으로 손해를 입었다는 이유를 들어 공인중개사를 대상으로 한 소송이 급증하였는데요. 위 대법원 판결이 공인중개사를 상대로 한 손해배상소송 중 법률사무를 내용으로 하는 소송들에 상당한 영향을 미칠 것이라 예상됩니다.

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배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 민사소송과 집행에 관한 풍부한 경험을 축적하고, 이를 토대로 소송 전 단계에서부터 채권추심의 가능성과 방안을 다각도로 모색하고 전략적으로 사건을 해결하는 데 강점을 보이고 있습니다.

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