안녕하세요, 법무법인 청출 배기형 변호사입니다.

지역주택조합은 주택가격의 상승과 더불어 주택 마련의 대안으로 각광받고 있지만, 조합가입 시에 법적 리스크를 명확히 이해하지 않으면 큰 경제적 손실을 초래할 수 있습니다. 특히 지역주택조합의 조합원 자격 요건은 생각보다 까다롭기 때문에, 뒤늦게 조합원 자격요건을 갖추지 못하였다는 통보를 받고 그제서야 법적인 대응방안을 모색하는 경우가 더러 있습니다.

이렇게 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 경우에도 계약이 유지될 수 있는지, 이미 납입한 분담금의 반환 가능 여부는 무엇인지에 대한 법적 쟁점이 중요한 논의 대상이 되는데, 최근 대법원 판결(2023다209403)이 이 부분을 정면으로 다루었습니다.

이번 글에서는 대법원의 최근 판결(2023다209403)을 통해 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 경우 조합가입계약의 유효성과 이에 따른 분담금 납입의무를 심층적으로 분석해 보겠습니다.

[Question] 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 채 체결된 지역주택조합 가입계약은 당연 무효이고 분담금도 반환받을 수 있을까요?

[Answer]

대법원은 계약 체결 시점뿐만 아니라 조합설립인가 신청일까지 자격 요건을 충족하지 못했더라도, 납입 의무가 발생한 분담금에 대해서는 부당이득 반환 청구가 인정되지 않는다고 판단하였습니다(대법원 2025. 1. 9. 선고 2023다209403 판결).

원고는 피고인 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 계약금을 납입하였으나, 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 상태였습니다. 이후 원고는 조합가입계약의 무효를 주장하며 납입한 계약금의 부당이득 반환을 청구하였습니다.

1. 주요 쟁점

• 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 상태에서 체결된 조합가입계약이 당연 무효인지 여부

• 조합설립인가 신청일까지도 자격 요건을 충족하지 못한 경우, 분담금 납입의무가 소멸하는지 여부

  
  

2. 대법원의 판결

대법원(2023다209403 판결)은 "지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법령의 규정은 효력규정이라고 할 수 없어, 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다"라고 판시하였습니다.

또한, 대법원은 "조합가입계약을 체결하였으나 주택조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 경우 그 효력은 장래를 향해서만 미치므로, 조합설립인가 신청일 이전에 발생하여 이행기가 도래한 분담금은 여전히 납부 의무가 존재한다"고 판단하였습니다.

3. 판결의 실무적 시사점

향후 지역주택조합의 가입계약을 체결하는 경우 유념하실 사항을 일목요연하게 정리해드리도록 하겠습니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 부동산개발사업과 금융, 신탁, 건설공사 관련 소송 및 자문 업무를 전문적으로 수행하였습니다. 부동산개발과 신탁, 건설 분쟁에는 생각보다 다양한 법률관계와 법리가 혼재하고 있습니다. 관련한 문제가 발생한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌인 김앤장, 광장, 태평양, 세종, 율촌 출신과 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.