[건설/부동산 변호사] 조합원 자격이 없는 상태에서 체결한 지역주택조합 가입계약은 무효일까?

안녕하세요, 법무법인 청출 김광식 변호사입니다.

지역주택조합에 가입하려면 주택법에 따라 일정한 자격 요건을 충족해야 하는데요, 조합원 자격이 없는 상태에서 체결한 계약은 항상 무효라고 볼 수 있을까요? 이에 대해 최근 대법원은 주택법 상의 해당 자격 요건 규정을 위반한 사정만으로는 무효로 볼 수 없다는 판결을 내렸습니다. 대법원은 어떠한 이유에서 그와 같이 판단한 것인지, 그렇다면 무효로 볼 수 있는 경우는 어떤 경우인지, 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

[Question]

조합원 자격이 없는 상태에서 체결한 지역주택조합 가입계약은 무효일까?

[Answer]

1. 사건의 개요: 조합원 자격 요건 미달로 인한 분쟁 발생

이번 사건의 피고는 2016년 6월 16일 지역주택조합 설립 인가를 신청하여 그 무렵 인가를 받았습니다. 원고는 2022년 5월 6일 피고와 조합가입계약을 체결하여 피고가 신축하는 아파트 1세대를 공급받기로 하였으나, 계약 당시 원고와 배우자는 각각 1채씩, 합계 2채의 주택을 소유하고 있었습니다. 주택법 제11조 제7항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항에 따르면 조합원 자격은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명이 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 경우에만 인정되므로, 원고는 계약 체결 당시 자격 요건을 충족하지 못했습니다. 이에 원고는 해당 계약이 원시적 불능으로 무효라고 주장하며, 이미 납입한 계약금의 부당이득 반환을 청구했습니다.

2. 원심의 판단: 조합원 자격 요건 미달은 계약의 원시적 불능

원심 법원은 주택법 제11조 및 시행령 제21조 제1항에 따른 조합원 자격 요건에 관한 사항은 당사자가 임의로 적용을 배제할 수 있는 규정이 아니므로, 이를 충족하지 못한 상태에서 체결된 계약은 원시적으로 목적 달성이 불가능하여 무효라고 판단했습니다. 원심은 계약 당시 피고가 이미 조합 설립 인가를 받은 상태였기 때문에 계약의 하자를 보완할 수 없다고 보았습니다. 따라서 피고는 원고로부터 받은 계약금을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다. 이는 주택법의 규정을 엄격히 적용하여 계약의 효력을 제한한 입장에 따른 것입니다.

3. 대법원의 판단: 단순한 자격 미달만으로 계약을 무효로 볼 수 없다.

그러나 대법원은 원심의 판단을 파기하면서 다음과 같은 이유로 계약의 유효성을 인정했습니다.

대법원은 주택법 제11조 제7항 및 시행령 제21조 제1항의 조합원 자격 요건 규정은 조합의 건전한 운영과 주택 공급의 공정성을 보장하기 위한 단속규정에 해당한다고 보면서(1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결, 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결), 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하게 된다는 법리를 확인하였습니다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다44839 판결).

대법원은 이러한 법리를 근거로, 단순히 조합원 자격 요건을 충족하지 못했다는 사실만으로 계약이 자동으로 무효가 된다고 볼 수는 없다고 하면서, 이를 무효로 보기 위해서는 원고와 피고 간에 해당 규정을 위반할 의도로 합의했거나 통정했다는 증거가 있어야 하는데, 그와 같은 증거가 없으므로 계약 자체를 무효로 판단할 수 없다고 보았습니다.

4. 이번 판결의 시사점: 조합원과 조합 간의 법률 관계에서의 주의사항

이번 대법원 판결은 지역주택조합 가입 계약의 법적 유효성에 대한 중요한 기준을 제시했습니다. 비록 조합원 자격 요건이 법적으로 중요한 요소이지만, 계약의 효력을 부정하기 위해서는 단순한 요건 미달을 넘어서, 계약 체결 시 당사자들이 규정을 위반할 의도나 통정이 있었음을 입증해야 합니다. 따라서 조합과 조합원 모두 계약 체결 시 법적 요건을 충족하는지 철저히 확인해야 하며, 분쟁 발생 시 관련 입증 자료의 확보가 더욱 중요해졌습니다.

김광식 변호사는 김·장 법률사무소에서 쌓은 전문성과 경험을 바탕으로, 다수의 부동산 관련 사건을 성공적으로 해결하며 소유권 분쟁, 등기 문제, 점유권 문제 등 복잡한 법적 분쟁을 다뤄왔고, 의뢰인께 가장 적합한 맞춤형 법률 솔루션을 제공하고 있습니다.

부동산 관련 법률 문제는 신속하고 정확한 판단이 중요합니다. 청출과 함께 하시면 사건의 본질을 정확히 파악하고, 최적의 결과를 이끌어내는 데 집중하겠습니다. 믿고 맡겨주시면 든든한 조력자가 되어 드리겠습니다.