안녕하세요, 법무법인 청출 배기형 변호사입니다.

신탁에 있어 수탁자는 신탁재산을 관리하면서 제3자와 다양한 계약관계를 맺게 됩니다. 특히 최근에는 부동산 개발사업에서 토지신탁이나 관리형 토지신탁이 활발히 활용되면서, 수탁자가 시공사, 설계사, 각종 용역업체 등 수많은 이해관계자들과 계약을 체결하는 일이 빈번하게 발생하고 있습니다.

그런데 신탁계약은 통상 신탁의 기간을 특정 기간으로 정하고 있기 때문에 그 신탁계약이 종료된 이후에는 신탁에 부대한 계약관계가 어떻게 처리되는지, 여전히 수탁자에게 계약상 책임을 물을 수 있는지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

[Question]

신탁이 종료된 경우, 수탁자는 제3자와의 계약관계에서 발생한 책임으로부터 벗어날 수 있는가?

[Answer]

원칙적으로 신탁의 종료만으로는 수탁자가 제3자와의 계약관계에서 발생한 책임에서 벗어날 수 없습니다. 대법원은 수탁자가 신탁사무를 처리하면서 제3자와 체결한 계약에 따른 책임을 전적으로 부담하며, 신탁재산으로 충당이 되지 않는 경우에는 고유재산으로도 책임을 부담해야 한다고 판시하고 있습니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883 판결).

신탁법상 신탁재산은 위탁자의 재산으로부터 독립된 별개의 재산이 되며, 수탁자는 대외적으로 신탁재산의 완전한 권리자로서 행위를 하는 것으로 취급되기 때문에, 수탁자가 신탁사무 처리 과정에서 체결한 계약상의 책임도 원칙적으로는 수탁자가 부담하게 되는 것입니다.

그러나 실무에서는 다음과 같은 계약조항을 통해 수탁자의 책임을 제한하거나 면제하고 있습니다.

첫째, 수탁자의 책임을 신탁재산의 범위로 한정하는 조항을 두는 것입니다. 당사자간의 계약을 통해 계약상 책임의 범위를 한정하는 것은 얼마든지 가능합니다.

둘째, 신탁 종료 시 수탁자의 모든 권리·의무가 위탁자나 수익자에게 포괄적으로 이전된다는 계약인수약정을 두는 방법이 있습니다.

대법원 역시, 부동산 분양계약에서 "신탁계약의 종료와 동시에 수탁자의 모든 권리·의무는 위탁자에게 포괄 승계된다"는 취지의 3면약정이 있는 경우, 이를 불확정기한부 계약인수약정으로 보아 그 효력을 인정하고 있습니다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다23674 판결, 대법원 2005. 4. 15. 선고 2004다24878 판결).

특히 최근에는 부동산신탁회사들이 표준화된 계약서 양식을 사용하면서, 이러한 면책조항과 계약인수약정을 필수적으로 포함시키는 것이 일반적입니다. 실무상으로는 분양계약서, 공사도급계약서, 설계용역계약서 등에 이러한 조항들이 반드시 포함되도록 하고 있습니다.

수탁자와 사이에 계약을 체결하는 당사자의 입장에서는 추후 손해발생을 예방하기 위하여 아래와 같은 사정을 유의할 필요가 있습니다.

신탁은 위탁자, 수탁자, 수익자라는 기본적 당사자 외에도 시공사, 설계사, 각종 용역업체, 수분양자 등 수많은 이해관계자가 참여하는 복잡한 법률관계입니다. 따라서 계약 체결 단계에서부터 신탁 종료 시의 법률관계를 명확히 하고, 위와 같은 책임제한 조항과 계약인수약정을 적절히 검토하여 거래의 안정성 확보를 도모할 필요가 있다는 점을 유념하시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 부동산개발사업과 금융, 신탁, 건설공사 관련 소송 및 자문 업무를 전문적으로 수행하였습니다. 부동산개발과 신탁, 건설 분쟁에는 생각보다 다양한 법률관계와 법리가 혼재하고 있습니다. 관련한 문제가 발생한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌인 김앤장, 광장, 태평양, 세종, 율촌 출신과 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.