안녕하세요, 법무법인 청출 배기형 변호사입니다.

최근 대법원에서 신탁원부에 기재된 신탁계약 내용의 대항력에 대하여 주목할만한 판결을 내렸습니다.

이 판결은 신탁원부에 포함된 신탁계약에서 ‘집합건물의 관리비 부담 주체를 위탁자로 정하고 있는 경우’라는 특수한 상황에 관한 것이지만, 향후에는 신탁원부의 대항력이 쟁점이 되는 대부분의 사건에 확장 적용될 여지가 있어, 향후 실무에 큰 영향을 줄 것으로 보입니다.

[Question] 신탁원부에 포함된 신탁계약 내용을 제3자에게도 주장·대항할 수 있을까요?

[Answer] 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부가 되더라도, 신탁계약 내용을 가지고 제3자에게 대항할 수는 없습니다.

대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결의 핵심은 ‘위탁자가 비용을 부담하기로 한 신탁계약 조항이 제3자(관리단)에게도 대항력이 있는지’ 여부였습니다. 수탁자는 “신탁계약에 분명히 위탁자의 부담 의무가 적혀 있으니 자신에게는 납부 책임이 없다”고 주장했지만, 과연 그렇게 주장할 수 있을지를 두고 다툼이 벌어진 것이죠.

사건의 사실관계는 다음과 같습니다.

이에 대하여 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결은 “2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”고 규정하였다. 이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.”라고 판단하였습니다.

즉, 신탁등기가 이루어졌다고 해서 ‘신탁재산의 귀속’을 넘어서는 계약 내용(예: 관리비를 누가 부담하는지)을 제3자에게 대항할 수 없다는 것입니다.

이 판결로 인해 “신탁법에 따른 신탁등기의 대항력은 재산 귀속 문제에만 한정된다”라는 점이 분명해졌습니다. 즉, 신탁재산 운용 과정에서 수탁자와 위탁자가 어떠한 부담 관계를 약속하더라도, 제3자(관리단 등)에게 이를 그대로 주장하기는 어렵게 된 것이죠.

이 판결 이전까지 대법원은 계속하여 신탁원부에 기재된 신탁계약의 내용을 제3자에게 대항할 수 있다는 취지로 판단을 이어왔는데(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결 등), 이 판결로써 판례가 사실상 변경된 것으로 보입니다.

결국, 신탁계약서에 ‘위탁자가 관리비를 부담한다’고 적혀 있고, 그 내용이 신탁원부에 기재되어 있어도 제3자에 대한 면책 사유가 되지 않는다는 것이 대법원의 명확한 입장입니다. 따라서 추후 단순히 신탁계약 내용 전부를 제3자에게 주장할 수 있다는 전제에서 신탁 부동산에 대한 거래를 하는 것은 매우 위험할 수 있습니다. 마찬가지의 취지에서 부동산신탁을 둘러싼 여러 법률분쟁에서 신탁계약상의 내용과 그에 따른 수탁자의 책임범위에 대하여 기존과는 다른 결론이 도출될 가능성도 상당히 높은 상황이므로, 법률분쟁을 겪고 있거나 목전에 둔 당사자들은 위 새로운 대법원 판결의 법리를 자세히 검토하실 필요가 있겠습니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌인 김앤장, 광장, 태평양, 세종, 율촌 출신과 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.