[건설/부동산 변호사] 공사도급계약이 ‘총액계약’인지, ‘단가계약’인지를 판단하는 기준은?

안녕하세요, 법무법인 청출 배기형 변호사입니다.

공사도급계약은 공사대금 지급방식에 따라 ‘총액계약’과 ‘단가계약’으로 구분할 수 있습니다. 총액계약은 말 그대로 공사대금의 ‘총액’을 미리 정한 계약을 의미하고, 단가계약은 총액을 정하지 않고 개별 항목에 대한 단가를 기초로 공사대금을 최종 산출하기로 정한 계약을 의미합니다.

일반적으로 ‘총액계약’의 형태로 공사도급계약을 체결하는 경우에도 해당 공사의 공정을 기초로 구체적인 물량산출서를 작성하고 그에 따른 내역서도 작성하기 때문에, 실무상으로는 단가계약인지 총액계약인지 구분이 어려운 경우가 많습니다.

그렇다면 대법원은 ‘총액계약’과 ‘단가계약’을 판단하는 기준을 어떻게 제시하고 있을까요?

[Question]

공사도급계약이 ‘총액계약’인지, ‘단가계약’인지를 판단하는 기준은 무엇일까?

[Answer]

대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다3024 판결은 “공사도급계약은 대금의 지급방식에 따라 크게 총액계약과 단가계약으로 나눌 수 있다. 총액계약은 계약 목적물 전체에 대한 공사대금 총액을 정하여 체결하는 계약을, 단가계약은 개별공정 또는 항목에 대한 단가와 요율을 근거로 체결하는 계약을 뜻한다. 공사도급계약이 총액계약인지, 단가계약인지는 계약의 해석 문제로서 공사도급계약서에서 정한 내용을 기준으로 판단해야 한다. 만일 공사도급계약서의 기재 내용만으로 이를 알기 어렵다면 계약 해석의 일반원칙에 따라 계약의 동기나 목적, 계약이행 과정에서 당사자의 태도, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 한다.”라고 판시하고 있습니다.

위 대법원 판결은 해당 사안의 공사도급계약이 ‘총액계약’에 해당한다는 취지로 판단하였는데, 그 근거로 아래와 같은 사유들을 설시했습니다.

(i) 공사도급계약을 체결하면서 전체 공사대금만 정하였을 뿐 계약서에 개별공정이나 항목에 대한 단가와 요율을 근거로 공사대금을 산정한다는 내용을 기재하지 않은 점

(ii) 계약서에 첨부된 계약내역서에는 개별공정이나 항목에 대한 수량과 단가가 기재되어 있지만 이러한 내용이 공사대금 총액을 정하기 위한 참고자료인지 나중에 공사대금을 산정하기 위해 개별공정이나 항목별 단가를 정해둔 것인지 불분명한 점

(iii) 계약서에서 ‘특정 사정이 있는 경우 설계변경을 할 수 있고 설계변경에 따라 공사량의 증감이 발생하였다면 공사가격 내역서의 단가를 기준으로 공사대금을 조정할 수 있다.’고 정하고 있으나 이는 설계변경으로 공사대금의 조정이 필요한 경우에 그 기준을 정한 것일 뿐이지 위 공사도급계약이 단가계약이라는 근거가 될 수는 없는 점

(iv) 기성 공사대금을 청구할 때 개별공정이나 항목별 수량에 관한 자료를 근거로 제시하지 않았고, 을 법인도 잔여물량 현황측량이 있을 때까지 갑 회사에 기성 공사물량에 대한 자료를 요구하거나 이에 대한 검측을 하지 않은 점

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통상 흔하게 사용되는 건설공사 도급계약서는 공사대금 총액을 기재하도록 되어 있습니다. 동시에 물량산출서와 내역서도 작성해서 첨부하는 것이 일반적이고, 설계변경이 발생하는 경우 내역서상 단가를 기준으로 공사대금을 조정한다는 내용을 포함시키고 있죠.

즉, 국내에서 통용되는 일반적인 건설공사 도급계약서는 대부분 대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다3024 판결이 언급한 ‘총액계약’의 특징들을 가지고 있습니다.

따라서 ‘단가계약’으로 공사계약을 체결하기를 원하는 경우에는 해당 계약서에 ‘단가계약’이라는 사정을 명시적으로 표시하고, ‘실제 시공 물량을 확인한 후 최종 정산한다’는 내용을 기재할 필요가 있습니다. 그리고 기성 공사대금 청구시에도 실제 시공된 공정상 물량에 관한 자료를 제시하고, 이를 기초로 대금을 정산하는 과정을 거쳐야 할 것입니다.

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배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

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