안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

건설 현장에서는 도급인(발주처)의 자금난이나 수급인(시공사)의 귀책사유 등 다양한 이유로 공사가 중도에 해제되거나 중단되는 일이 빈번하게 발생합니다. 현장이 멈추게 되면 필연적으로 '지금까지 일한 만큼의 대금', 즉 기성공사대금을 어떻게 정산할 것인지를 두고 치열한 분쟁이 이어집니다.

실무에서 수급인들이 가장 흔하게 겪는 오해는 바로 "내가 지금까지 현장에 투입한 자재비, 인건비 등 실제 지출 비용(실비)을 그대로 받을 수 있다"고 믿는 것입니다. 그러나 막상 소송에 돌입하여 기성고 감정을 거치면 당초 썼던 돈보다 턱없이 부족한 공사대금이 산정되어 당황하는 경우가 많습니다.

오늘은 공사 중단 시 기성고 정산의 대원칙과 내가 쓴 돈을 전부 받을 수 없는 이유, 그리고 예외적인 산정 요건에 대하여 설명드리고자 합니다.

[Question] 공사가 중단되었을 때, 시공사가 실제로 투입한 공사비(실비)를 그대로 정산받을 수 있을까요?

[Answer]

대법원 판례는 건축공사도급계약이 중도 해제된 경우 도급인이 지급하여야 할 보수는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 '총공사비'에 공사 중단 당시의 '기성고 비율'을 적용한 금액이지, 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것은 아니라고 봅니다(대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카2517 판결, 대법원 2019. 5. 16. 선고 2016다35567, 35574 판결).

법원이 이처럼 실제 지출 비용을 기준으로 삼지 않는 데에는 합리적인 이유가 있습니다. 만약 기성고를 시공사가 실제로 소요한 비용으로 인정해버리면, 시공사가 필요 이상의 비용을 낭비했거나 과다 지출한 경우에도 발주자가 이를 전액 떠안아야 하는 부당한 결과를 초래하기 때문입니다. 반대로 약정 총공사비에서 '미시공 부분 완성에 소요될 공사비'를 단순히 빼는 방식을 택한다면, 계약 해제 이후 물가가 상승하거나 발주자가 다른 업체를 통해 필요 이상의 비용을 들여 공사했을 때 그 손해를 억울하게 시공사가 뒤집어쓰게 되어 이 역시 불합리합니다.

따라서 실무상 법원과 감정인은 공평의 원칙에 따라 다음과 같은 공식을 사용하여 기성고 대금을 엄격하게 확정합니다(대법원 2023. 10. 12. 선고 2020다210860, 210877 판결 등).

1. 기성고 비율: '기시공 부분에 소요된 공사비'를 '기시공 부분 비용 + 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비'로 나누어 비율을 산정합니다.

2. 기성공사대금 산출: 당초 약정된 총공사비에 위에서 산출된 기성고 비율을 곱하여 최종 금액을 확정합니다.

   
   

다만, 이러한 대법원의 원칙에도 불구하고 예외적으로 실비 기준 정산이 허용되는 경우도 존재합니다. 만약 당사자 사이에 이미 완성된 부분의 실제 소요 공사비로 정산하기로 한 특별한 '약정'이 존재한다면 그에 따를 수 있습니다(대법원 2019. 7. 11. 선고 2018다208338, 208345 판결 등).

예를 들어, 공사를 중단할 당시 당사자 사이에 미완성건물에 대한 미시공공사비를 예정하여 정하였다면 도급인이 지급하여야 할 미완성건물(기성부분)에 대한 보수는 당초의 약정 총공사비에서 예정한 미시공공사비를 공제한 금액이 됩니다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다25080 판결).

한편, 공사 도중 설계나 사양이 적법하게 변경되었다면, 당초 계약금액이 아닌 '변경된 설계 및 사양에 따라 변경된 공사대금'에 기성고 비율을 적용하여 산정해야 한다는 점도 잊지 말아야 합니다. (대법원 2023. 10. 12. 선고 2020다210860, 210877 판결)

실무적으로는 공사 중단 사태가 발생했을 때, 내가 시공한 부분과 미시공 부분을 명확히 확정하는 초기 채증 작업이 선결적으로 중요합니다.

공사가 멈춘 뒤 후속 업체가 들어와 타인에 의해 공사가 추가로 진행되거나 현장이 변형되어 버리면, 시공사가 당초 어디까지 공사를 마쳤는지 감정을 통해 분리해 입증하는 것이 매우 곤란해집니다. 따라서 시공사로서는 공사 중단 즉시 현재의 기성 상태를 꼼꼼하게 사진이나 동영상으로 남기고, 작업일보, 자재 반입 내역, 하도급 정산 자료 등 기성고 산정의 기초가 되는 객관적 자료를 철저히 보존해 두어야 합니다.

공사 중단에 따른 기성고 분쟁은 기성고 감정인의 평가 기준에 따라 수억 원의 대금이 좌우되는 만큼, 사안에 따라 결론은 크게 달라질 수 있으므로 초기부터 구체적인 법률적 검토가 필요합니다.

법무법인 청출은 건설감정 실무와 기성고 산정 법리에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 자칫 불리하게 산정될 수 있는 기성고 분쟁에서 의뢰인의 정당한 권리를 지켜내기 위한 최적의 입증 전략을 제공합니다. 억울한 타절 정산이나 공사대금 미지급 문제로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.