법무법인 청출(담당변호사 : 배기형, 이영경)은 상가건물 임대차 종료 과정에서 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하여 권리금 회수를 방해한 사안에서, 임차인을 대리하여 권리금 상당 손해배상 전부 인용 판결을 이끌어냈습니다.

본 사건은 ‘직접 사용’, ‘리모델링 계획’ 등 권리금 회수 방해 사안에서 임대인이 주장할 수 있는 사정이 종합적으로 다루어진 사안으로, 청출은 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해를 정당화하는 사정은 엄격히 판단되어야 한다는 판단을 이끌어내었습니다.

1. 사건 배경

의뢰인은 서울 중구 소재 상가건물 1층 점포에서 음식점을 운영하던 임차인으로, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 장기간 영업을 계속해 왔습니다. 이후 건물을 매수한 신규 소유자(임대인)는 건물 전체를 용도변경 및 리모델링하여 직접 사용할 예정이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 거절하고, 점포 인도를 지속적으로 요구하였습니다.

이에 의뢰인은 임대차 종료에 앞서 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하고자 하였고, 실제로 신규임차인과 권리금 계약도 체결하였습니다. 그러나 임대인은 위 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하였고, 결국 의뢰인은 권리금을 전혀 회수하지 못한 채 점포를 인도하게 되었습니다. 이에 법무법인 청출은 임대인의 행위가 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 금지하는 권리금 회수 방해에 해당한다고 보아 손해배상청구소송을 제기하였습니다.

2. 법적 쟁점(청출의 주요 근거 및 쟁점)

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

첫째, 임대인이 주장한 리모델링 계획이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’에 해당하는지 여부입니다(상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제10조 제1항 제7호 가목, 제8호 관련). 법무법인 청출은 임대차계약 체결 당시 또는 소유권 승계 당시 구체적인 철거·재건축 계획이 고지된 바 없고, 실제로 임대인이 주장하는 리모델링 계획도 상가임대차법이 예정한 ‘건물의 전부 또는 대부분의 철거·재건축’에 해당한다고 보기 어렵다는 점을 강조하였습니다.

둘째, 임대인이 주장한 ‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우’가 사후적으로 정당화 사유가 될 수 있는지 여부입니다(상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호). 이에 대하여 법무법인 청출은, 임대차 종료 시점부터 해당 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하지 않은 이상 사후적으로 1년 6개월동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정은 정당한 사유로 인정할 수 없다는 대법원 판례 법리를 근거로, 사후적 공실 유지 사실만으로는 정당한 사유가 될 수 없음을 지적하였습니다.

셋째, 신규임차인이 가장임차인에 불과하다는 임대인의 주장에 대하여, 권리금계약 체결 경위와 신규임차인의 증언, 중개 절차 등을 종합하여 가장임차인이나 통모의 정황이 전혀 없다는 점을 입증하였습니다.

재판부는 이러한 주장을 모두 받아들여, 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절한 것은 정당한 사유 없는 권리금 회수 방해에 해당한다고 판단하였습니다.

3. 의의(이 사건의 의미)

이 사건은 상가임대차 분쟁에서 임대인이 추상적으로 ‘직접 사용 계획’이나 ‘리모델링 계획’과 같은 사정만 들어 권리금 회수 기회를 방해하는 경우, 손해배상 책임을 면할 수 없다는 점을 다시 한 번 명확히 한 판결입니다. 특히 정당한 사유의 존부는 임대차 종료 시점을 기준으로 엄격히 판단되어야 하며, 사후적인 사정은 쉽게 고려될 수 없다는 점을 구체적으로 설시하였다는 데 의의가 있습니다.

임대차관련 분쟁은 금액, 규모의 편차도 크고, 당사자별로 달성하고자 하는 목표나 소송의 목적이 다른 경우가 많습니다.

이에 법무법인 청출은 단순히 소송의 승소에 그치지 않고, 의뢰인의 실질적 이익 도모를 중심에 두고 사건 전략을 수립하여 의뢰인에게 실효적인 결과를 도출하고 있고, 이 사건에서도 권리금의 규모를 고려하여 최종적으로 의뢰인이 권리금을 회수할 수 있는 방안까지 미리 고려하여 소송을 진행하였습니다.

이 사건과 유사한 권리금 분쟁이나 임대차 종료 관련 문제로 어려움을 겪고 계시다면, 언제든지 법무법인 청출로 연락주시기 바랍니다.