안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

아파트 등에 하자가 발생하여 입주자대표회의가 시행사나 시공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 때, 법원 감정평가를 통해 산정된 순수 보수비용 외에 10%의 '부가가치세'까지 손해배상액에 포함시킬 수 있는지가 실무상 매우 자주 다투어집니다.

수십억 원에 달하는 전체 하자보수비에서 부가가치세 10%는 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원의 차이를 만들어내는 핵심 쟁점입니다.

오늘은 어떠한 경우에 부가가치세를 포함하여 손해배상을 온전히 받을 수 있고, 어떠한 경우에 부가가치세가 배상액에서 공제(제외)되는지 대법원 판례와 부가가치세법을 통해 명확한 기준을 설명드리고자 합니다.

하자보수비의 부가가치세 공제 여부 – 과세사업자·면세사업자 판단 기준

[Question] 아파트 하자보수비용을 청구할 때 부가가치세를 포함한 전체 금액을 손해배상으로 받을 수 있나요? 도급인이 과세사업자인지 면세사업자인지에 따라 결과가 달라진다고 하던데요?

[Answer] 도급인(시행사나 재건축조합 등)이 부가가치세법상 '면세사업자'이거나, '과세사업자'이더라도 예외적인 사정으로 부가가치세 공제나 환급이 사실상 불가능한 경우에는 부가가치세를 포함하여 손해배상을 받을 수 있습니다. 반면, 일반적인 과세사업자라면 부가가치세액은 손해배상액에서 깎이는(공제되는) 것이 원칙입니다.

이에 대한 대법원의 확고한 법리와 구체적인 판단 기준은 다음과 같습니다.

1. 과세사업자의 경우 (원칙적 부가가치세 공제)

대법원은 도급인이 부가가치세법상의 납세의무자인 사업자(과세사업자)로서 그 하자보수 용역이 자기 사업을 위해 사용되는 경우, 하자를 보수하면서 지출하는 부가가치세는 매입세액에 해당하여 자기의 매출세액에서 공제하거나 국가로부터 환급받을 수 있다고 봅니다(대법원 2016. 3. 24. 선고 2014다219279 판결 등). 즉, 부가가치세는 결국 세금 정산을 통해 돌려받게 되므로 실질적으로 도급인의 부담으로 돌아가지 않는다는 뜻입니다. 만약 손해배상액에 부가가치세까지 얹어주면 도급인이 이중으로 이익을 보게 되므로, 이 경우에는 손해배상액에서 부가가치세 상당액을 공제해야 합니다.

2. 면세사업자의 경우 (부가가치세 포함 인정)

하지만 도급인이 부가가치세 '면세사업자'라면 결론이 완전히 달라집니다. 대법원은 주거전용면적 85㎡ 이하의 국민주택규모 아파트를 건축·분양하는 사업은 조세특례제한법 등에 따라 부가가치세가 면제되는 면세사업에 해당한다고 봅니다(대법원 2015. 12. 10. 선고 2015다218570 판결). 면세사업자는 부가가치세법 제39조 제1항 제7호에 따라 해당 하자보수비에 소요되는 부가가치세를 매출세액에서 공제받거나 환급받을 수 없습니다. 돌려받을 길이 없으니 부가가치세는 실질적으로 도급인의 손해(부담)가 되며, 따라서 수급인(시공사)에게 그 부가가치세 상당액까지 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

3. 부가가치세 환급이 '사실상 불가능한' 예외적 경우 (부가가치세 포함 인정)

설령 도급인이 과세사업자이거나 아파트에 국민주택규모 초과 세대가 섞여 있더라도 예외는 존재합니다. 최근 대법원 2021. 8. 12. 선고 2021다210195 판결은 "도급인에게 책임지울 수 없는 사유로 부가가치세액의 공제나 환급이 사실상 불가능하게 된 때에는 하자보수를 갈음하는 손해배상액에서 이를 공제할 것은 아니다"라고 명확히 선을 그었습니다. 실제 사안에서 해당 재건축조합은 준공인가 후 이미 해산 등기를 마치고 수년간 무자력 상태에 있었습니다. 대법원은 이러한 조합이 자기 명의로 하자보수 용역계약을 새로 체결하여 부가가치세를 환급받을 것을 기대하기는 사실상 불가능하므로, 국민주택규모를 초과하는 세대분에 관해서도 부가가치세를 공제하지 말고 배상액에 포함시켜 주어야 한다고 판시하였습니다.

핵심 – 면세사업자 지위와 환급 불가능 사정을 선제적으로 입증하라

입주자대표회의(원고)가 시행사나 재건축조합을 대위하여 시공사에게 하자보수비를 청구할 때, 감정액의 10%에 달하는 막대한 부가가치세를 온전히 받아내려면 치밀한 법리적 주장이 선결적으로 중요합니다.

원고 측은 해당 아파트가 국민주택규모(85㎡ 이하) 위주로 구성되어 도급인이 면세사업자 지위에 있다는 점, 혹은 도급인(조합 등)이 이미 해산 및 청산 절차를 밟아 실질적으로 부가가치세 매입세액 공제나 환급을 받을 수 없는 상태라는 점을 입증자료와 함께 적극적으로 짚어내야 합니다.

반대로 시공사(피고) 측은 수백 세대의 하자보수비에서 부가가치세만 덜어내도 배상액을 크게 낮출 수 있으므로, 도급인이 과세사업자로서 환급받을 가능성이 열려 있음을 소명하여 10%의 부가가치세 공제를 이끌어내는 방어 전략을 취해야 합니다.

하자보수비의 부가가치세 포함 여부는 조세특례제한법 등 복잡한 세법 규정과 건설 법리가 교차하는 영역이므로, 사안에 따라 결론이 크게 달라질 수 있어 소송 초기부터 구체적인 법률적 검토가 필요합니다.

법무법인 청출은 대규모 공동주택 하자 분쟁과 세무적 쟁점에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 수억 원이 오가는 부가가치세 쟁점 등에서 부당한 삭감을 막고 의뢰인의 정당한 권리를 지켜내기 위한 최적의 솔루션을 제공합니다. 아파트 하자 소송의 배상액 산정 문제로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌, 검찰, 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.