안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

아파트 단지에 대규모 하자가 발생하면, 입주자들을 대표하는 '입주자대표회의'가 나서서 분양자(시행사)나 시공사를 상대로 하자보수 또는 손해배상을 청구하는 소송을 주도하게 됩니다.

이때 입주자대표회의가 단순히 "우리가 입주민들의 대표이니 직접 손해배상을 받겠다"며 소송을 제기하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 법적으로 아파트의 하자에 대한 손해배상을 받을 권리(하자담보추급권)의 진짜 주인은 '구분소유자(수분양자)' 개개인이기 때문에, 입주자대표회의의 이러한 직접 청구는 법원에서 각하되거나 기각될 위험이 매우 큽니다.

오늘은 아파트 하자 소송에서 입주자대표회의가 가지는 권한의 한계와, 시공사 등에게 적법하게 손해배상을 청구하기 위해 반드시 거쳐야 하는 '채권양도' 절차 및 관련 대법원 판례에 대하여 설명드리고자 합니다.

입주자대표회의의 당사자적격 한계 – 하자담보추급권은 구분소유자에게 귀속

[Question] 입주자대표회의는 아파트 관리를 총괄하는 대표 기구인데, 왜 직접 시공사나 시행사를 상대로 하자에 대한 손해배상을 청구할 수 없는 것일까요?

[Answer] 결론부터 말씀드리면, 우리 대법원은 집합건물법상 하자에 대한 손해배상청구권(하자담보추급권)은 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 아닌 '개별 구분소유자'에게 귀속된다고 확고하게 판시하고 있기 때문입니다.

이에 대한 명확한 법리적 기준은 다음과 같습니다.

1. 입주자대표회의의 권한 한계 (주택법령의 범위)

입주자대표회의는 공동주택관리법(구 주택법) 등 관련 법령에 따라 사업주체에 대하여 '하자보수의 이행'을 청구할 수 있는 권리를 가집니다. 그러나 대법원은 이는 어디까지나 행정적인 차원에서 신속하게 하자를 보수하도록 하는 기준을 정한 것일 뿐, "입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권(손해배상청구권)까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다"고 명확히 선을 그었습니다. (대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결) 즉, 직접 고쳐달라고 요구할 수는 있어도 "돈으로 물어내라"고 할 권리는 없다는 뜻입니다.

2. 손해배상청구권의 진짜 주인은 '구분소유자'

반면, 하자를 돈으로 물어받을 수 있는 집합건물법 제9조에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 분양계약의 당사자이자 아파트의 실소유자인 개별 '구분소유자'에게 전속하는 고유한 권리입니다. 따라서 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 이 권리를 마음대로 행사하거나 포기할 수 없습니다.

3. 적법한 소송 제기를 위한 필수 요건: '채권양도'

그렇다면 입주자대표회의가 주도하여 손해배상 소송을 진행하려면 어떻게 해야 할까요? 실무적으로 가장 일반적이고 확실한 방법은, 입주자대표회의가 개별 구분소유자들로부터 집합건물법에 기한 손해배상청구권을 '양도'받아, 양수인의 지위에서 소송을 제기하는 것입니다. 이 절차를 누락하고 입주자대표회의 고유의 권리인 양 직접 소송을 제기했다가는 청구가 배척될 수 있으며, 뒤늦게 소송 계속 중 채권을 양수받아 청구원인을 변경하더라도 그 변경 시점을 기준으로 제척기간(10년 등) 도과 여부가 판단되어 치명적인 불이익을 입을 수 있습니다. (대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결 참조)

실무 핵심 – 채권양수도계약과 양도통지로 제척기간 리스크를 차단하라

결국 실무적으로 아파트 하자 소송을 준비하는 입주자대표회의 입장에서는, 소송 제기 전 혹은 늦어도 감정 절차 전까지 개별 구분소유자들로부터 손해배상청구권에 대한 적법한 채권양수도계약서를 작성받고, 시행사 및 시공사에게 채권양도통지 절차를 명확히 마치는 것이 소송의 성패를 가르는 가장 기초적이고 핵심적인 선결 과제입니다.

반대로 시공사나 시행사 입장에서는 소송을 당했을 때 가장 먼저 원고인 입주자대표회의가 적법하게 채권양도를 받았는지, 그 양도 서류에 하자는 없는지, 채권양도 시점을 기준으로 제척기간이나 소멸시효가 완성되지는 않았는지를 치밀하게 검토하여 방어 논리로 삼아야 합니다.

아파트 하자 소송은 방대한 세대의 권리관계를 규합하고 복잡한 집합건물법리와 주택법령을 정확히 교차 적용해야 하는 고도의 전문 영역이므로, 초기부터 구체적인 법률적 검토가 필요합니다.

법무법인 청출은 대규모 공동주택 하자 분쟁의 절차적 쟁점과 실체적 법리에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 부당한 절차적 불이익을 막고 정당한 배상 권리를 지켜내기 위한 최적의 솔루션을 제공합니다. 아파트 하자 소송의 당사자 적격 문제나 채권양도 절차로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌, 검찰, 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.