안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

최근 아파트 입주자대표회의가 시행사 및 시공사를 상대로 제기하는 대규모 하자보수금 청구 소송에서 전통적인 균열이나 누수 외에 새롭게 '뜨거운 감자'로 떠오른 쟁점들이 있습니다. 바로 '방화문 성능 하자'와 '층간소음' 문제입니다.

이 두 가지 하자는 단지 내 수백, 수천 세대에 일괄적으로 적용될 수 있어, 일단 하자로 인정되면 전체 전면 교체 비용이나 막대한 배상금이 산정되어 소송 규모를 수십억 원 단위로 뒤흔들게 됩니다. 따라서 입주민 측과 시공사 측의 감정 절차와 법리적 공방이 그 어느 때보다 치열하게 벌어집니다.

오늘은 최근 아파트 하자 소송에서 가장 첨예하게 다투어지는 방화문 전면 교체 비용 인정 여부와 층간소음 하자의 법적 판단 기준에 대하여 대법원 판례와 실무 경향을 통해 설명드리고자 합니다.

1. 방화문 성능 미달: 문짝만 뗄 것인가, 전면 교체할 것인가?

아파트 각 세대의 현관문 등은 화재 시 확산을 막고 연기를 차단해야 하는 '갑종방화문' 기준(KS F 2846 등 차연 및 차염/내화 성능)을 충족해야 합니다. 이 기준 중 어느 하나라도 충족하지 못하면 명백한 하자에 해당합니다.

실무적으로 방화문 하자가 제기되면 법원 감정 과정에서 몇 가지 핵심적인 쟁점이 충돌합니다.

• 감정(시험)의 범위: 과거에는 문짝과 문틀 전체를 철거하여 시험 대상으로 삼는 경우도 있었으나, 최근 법원 실무에서는 원칙적으로 '문짝'만을 떼어내어 시험하는 방식이 주류를 이루고 있습니다.

• 전면 교체 비용의 인정 여부: 수분양자(원고) 측은 샘플 시험에서 불합격이 나오면 아파트 전체 세대의 방화문을 전면 교체해야 한다며 막대한 교체 비용(문짝과 문틀 철거 및 재시공비)을 청구합니다. 반면 시공사(피고) 측은 부분 보수비용만을 인정해야 한다거나 불합격률에 따른 비율적 감액을 주장하며 방어합니다.

• 현재 법원은 표본(샘플) 조사의 한계를 고려하여, 불합격률이나 하자의 정도에 따라 보수 범위를 합리적으로 제한하거나 책임제한 법리를 통해 배상액을 감액하는 방식으로 균형을 맞추고 있습니다.

2. 층간소음: 기준치 초과면 무조건 하자로 인정될까?

층간소음은 입주민의 삶의 질에 직결되는 문제지만, 법적으로 이를 시공사의 '하자보수 책임'으로 묻기 위해서는 엄격한 기준이 적용됩니다.

[Question] 측정 결과 층간소음 수치가 현행 규정상 기준치를 초과했다면, 무조건 시공사의 하자로 보아 손해배상을 청구할 수 있을까요?

[Answer] 반드시 그렇지는 않습니다. 아파트의 사업승인 시점이 언제인지에 따라 대법원의 판단 기준이 확연히 달라집니다.

층간소음(경량충격음 및 중량충격음)에 대한 구체적인 수치 기준은 2003년 4월 22일 개정된 '주택건설기준 등에 관한 규정'에서 비로소 도입되었습니다. 이와 관련하여 대법원 2008. 6. 26. 선고 2005다56193, 56209 판결은 매우 중요한 원칙을 제시합니다.

대법원은 "위 개정 규정은 그 시행 전에 사업승인을 받은 공동주택에 대해서는 그대로 적용될 수 없다"고 판시하였습니다. 즉, 2003년 기준 개정 전에 사업승인을 받은 아파트라면, 단순히 새로 도입된 층간소음 수치 기준을 초과했다는 사실만으로 곧바로 하자로 단정할 수 없다는 뜻입니다. 이 경우에는 별도의 현장검증 등을 통해 그 소음이 일반 사회통념상 참을 수 있는 한도, 즉 '수인한도'를 넘었는지 여부를 엄격하게 입증해야만 책임을 물을 수 있습니다.

또한 시공사 방어의 핵심 논리도 고려해야 합니다. 시공사는 관할 관청의 승인을 받은 설계도면대로 방음 관련 시공(바닥 완충재 두께 등)을 성실히 이행했다면, 그 설계도면이 부적당함을 알면서도 고지하지 않았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 도급인(시행사)에 대하여 하자담보책임을 지지 않습니다. 따라서 법원 감정 시에는 단순히 소음 수치를 측정하는 것을 넘어, '시공사가 설계도면대로 적법하게 시공했는지 여부'가 핵심 감정 사항으로 반드시 포함되어야 합니다.

감정 절차 개입과 법령 불소급 원칙이 관건

결국 실무적으로 아파트 하자 소송은 막연한 불편함의 호소가 아니라, 객관적인 시험 결과와 시공 도서의 치밀한 대조 싸움입니다.

입주자대표회의(원고) 입장에서는 방화문 샘플 선정부터 층간소음 측정 방식까지 감정 과정 전반에 적극적으로 개입하여 하자의 중대성을 입증하고 전면 보수비용을 이끌어내는 것이 중요합니다.

반대로 시공사나 시행사(피고) 입장에서는 감정인이 과도한 보수 방식(전면 철거 등)을 채택하지 않도록 방어하고, 층간소음의 경우 법령의 불소급 원칙이나 설계도면 준수 사실을 적극적으로 소명하여 부당하게 부풀려진 배상액을 대폭 삭감하는 전략을 취해야 합니다.

최근 아파트 하자 분쟁은 방화문과 층간소음 같은 특수 하자의 비중이 커지면서 고도의 전문적인 건설 감정 대응이 소송의 승패를 가르고 있습니다. 수십억 원의 하자보수비용이 걸린 중대한 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

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