안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

아파트 분양을 받을 때, 수분양자들은 대부분 화려한 카탈로그나 분양안내서, 그리고 멋지게 꾸며진 견본주택(모델하우스)을 보고 계약 여부를 결정합니다. 그런데 막상 입주 시점이 되어 완성된 아파트를 가보면, 광고 책자나 모델하우스에서 보았던 고급 마감재, 조경 시설, 외벽 디자인 등이 누락되거나 저렴한 자재로 다르게 시공되어 있는 경우가 종종 발생합니다.

이때 입주자들은 "분양광고와 다르니 명백한 하자다"라고 주장하며 보수를 요구하지만, 시행사나 시공사는 "광고나 모델하우스는 소비자의 이해를 돕기 위한 단순한 참고용(청약의 유인)일 뿐이며, 우리는 최종 승인된 준공도면대로 적법하게 시공했으므로 하자가 아니다"라고 맞서면서 치열한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.

오늘은 분양광고나 카탈로그, 모델하우스의 내용이 어떠한 요건을 갖추어야 분양계약의 내용으로 편입되어 시공사에 책임을 물을 수 있는 '주관적 하자'로 인정되는지, 대법원 판례의 명확한 기준을 설명드리고자 합니다.

분양광고·모델하우스의 계약 편입 – 대법원의 판단 기준

[Question] 분양 카탈로그나 모델하우스에 있던 구조나 마감재가 실제 아파트 시공에서 빠져있거나 다르게 시공된 경우, 이를 하자로 보아 보수비용이나 손해배상을 청구할 수 있을까요?

[Answer] 결론적으로 분양광고나 모델하우스의 내용이 단순한 '청약의 유인'을 넘어 분양계약의 내용으로 편입되었다고 인정될 수 있는 특별한 사정이 입증된다면, 비록 최종 준공도면대로 지어졌더라도 이를 '하자'로 인정받아 손해배상을 청구할 수 있습니다.

일반적으로 상가나 아파트의 분양광고 내용은 청약의 유인(계약을 맺자고 꾀는 행위)에 불과하여 그 자체로 법적 구속력을 가지지 않는 것이 원칙입니다. 하지만 선분양·후시공 방식으로 진행되는 대규모 아파트 분양의 특수성을 고려하여, 대법원은 일정한 요건 하에 광고 내용의 계약 편입을 긍정하고 있습니다.

이에 대해 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 다음과 같이 명확한 기준을 제시하고 있습니다.

1. 구체적 거래조건에 관한 묵시적 합의 (계약 편입의 요건)

대법원은 "분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 분양계약을 체결할 당시 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인이라 할지라도, 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한, 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 한다"고 판시하였습니다. 따라서 분양계약 시에 시행사가 "광고 내용과 다를 수 있다"며 별도로 명시적인 이의를 유보하지 않는 한, 광고 내용 중 아파트의 외형이나 재질 등에 관한 구체적인 사항은 분양자와 수분양자 사이에 묵시적으로 합의되어 분양계약의 내용으로 편입되었다고 봅니다.

2. 분양 방식에 따른 예외 (선시공·후분양 등)

다만 주의할 점은 분양 방식에 따라 결론이 달라질 수 있다는 것입니다. 대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결은 아파트가 선시공·후분양 방식으로 분양되었거나, 혹은 당초 선분양으로 계획되었더라도 실제로는 '준공 후에 분양'이 이루어진 경우에는 다르게 판단합니다. 이 경우에는 수분양자가 실제로 완공된 아파트의 외형과 재질을 직접 눈으로 확인하고 계약 체결 여부를 결정할 수 있으므로, 완공된 아파트 그 자체가 계약의 목적물이 됩니다. 따라서 과거의 분양광고에 표현된 외형·재질이 완공된 현황과 다르더라도, 계약 당시에 분양회사가 "광고대로 다시 시공해 주겠다"고 별도로 약정하지 않는 한 계약 내용으로 편입되지 않는다고 보아 하자를 인정하지 않습니다.

3. 시공사와 시행사의 책임 구분

또한 실무적으로 매우 중요한 쟁점 중 하나가 '누구에게 책임을 물을 것인가'입니다. 분양광고를 통한 계약 편입의 주체는 어디까지나 분양계약의 당사자인 '시행사(분양자)'입니다. 단순히 공사만 도급받아 수행한 '시공사(수급인)'의 경우, 관할 관청의 승인을 받은 설계도면대로 성실히 시공했다면, 그 설계도면이 부적당함을 알고 고지하지 않았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 시공 자체에는 잘못이 없습니다(대법원 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결 참조). 따라서 수분양자(또는 입주자대표회의)가 시행사를 대위하여 시공사를 상대로 "분양광고와 다르니 책임지라"며 손해배상을 청구하더라도, 시공사가 분양자의 지위를 겸유하지 않는 이상 그 책임이 인정되기 어렵습니다.

실무 포인트 – 구체적 거래조건 입증과 책임 주체 구분이 관건

입주자대표회의나 수분양자 입장에서는, 카탈로그나 모델하우스와 다르게 시공된 부분을 하자로 묶어내기 위해 당시 배포된 분양안내서, 카탈로그, 견본주택 사진, 분양 당시의 설명 자료 등을 철저히 수집하고, 해당 내용이 단순한 조감도나 추상적인 과장광고가 아니라 아파트의 특정 마감재, 재질, 규격 등을 명시한 '구체적인 거래조건'이었음을 적극적으로 입증하는 것이 선결적으로 중요합니다.

반대로 시행사나 시공사 입장에서는 해당 광고 내용이 분양계약서의 특약 등에 의해 배제되었거나, 적법한 설계변경 인허가 절차를 거쳐 준공도면에 반영되었다는 점을 입증하여 부당한 하자보수비용 청구를 방어해야 합니다.

분양광고의 계약 편입 여부를 둘러싼 하자 소송은 방대한 분양 자료 분석과 구체적 거래조건에 해당하는지에 대한 까다로운 법리적 판단이 교차하는 영역이므로, 분쟁 초기부터 구체적인 법률적 검토가 필요합니다.

법무법인 청출은 대규모 공동주택 하자 분쟁과 분양계약 법리에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 부당하게 시공된 아파트 하자에 대한 정당한 배상과 억울한 분쟁 방어를 위한 최적의 솔루션을 제공합니다. 분양광고와 다른 시공으로 인한 하자 문제로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

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