안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되지 않거나 분양광고와 실제 분양 대상물이 달라 수분양자가 피해를 입은 경우, 수분양자가 분양계약 자체의 효력을 다투기 위해 활용할 수 있는 법적 수단은 ① 착오에 의한 취소, ② 사기에 의한 취소, ③ 이행불능에 의한 해제, ④ 사정변경에 의한 해제의 네 가지가 있습니다.

각 법적 수단의 요건과 판례의 태도를 차례로 살펴보겠습니다.

[Question] 분양계약의 취소·해제의 요건

[Answer]

가. 착오에 의한 분양계약 취소

민법 제109조 제1항은 “의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다”라고 정하고 있는데, 분양계약의 취소가 문제되는 사안에서는 대부분 “동기의 착오” 여부가 쟁점이 됩니다.

판례는 “동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다”라고 보고 있습니다.

이 법리를 분양광고 사안에 적용한 대표적인 판례로 영종 하늘도시 아파트 분양광고 사건이 있습니다. 대법원은 해당 사건에서 “분양광고의 내용이 아파트 분양계약 체결 당시 개발사업이 아파트 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 중요부분에 해당한다고 볼 수도 없다”라고 하여 동기의 착오를 이유로 한 분양계약 취소를 인정하지 아니하였습니다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24317 등 판결).

나. 사기에 의한 분양계약 취소

민법 제110조 제1항은 “사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있다”라고 정하고 있는데, 사기에 의한 분양계약 취소가 인정되기 위해서는 ① 사기행위자의 고의에 의한 기망행위, ② 기망행위의 위법성, ③ 상대방의 착오와 이를 원인으로 한 처분의 의사표시, ④ 기망행위와 의사표시 간의 인과관계의 4가지 요건이 모두 충족되어야 합니다.

판례는 “상품의 선전·광고에 있어서 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다”라는 입장을 취하고 있습니다(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결).

사기에 의한 분양계약 취소를 인정한 사례로는, 실제로는 상가건물 4~6층의 각 층에 매점을 2곳씩 설치하여 분양할 계획이었음에도 이러한 사실을 숨긴 채 위 각 층에 매점을 1곳만 설치하는 것으로 설명한 사안에서 기망행위에 해당하므로 분양계약을 취소할 수 있다고 본 판결(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195 판결)과, 서울 서초구 양재동 소재 “하이브랜드” 쇼핑몰의 11·12층에 1,500평의 멀티플렉스 영상관이 입점하고 “호남고속철도 강남출발역에 인접”한다는 내용으로 광고한 것이 기망행위에 해당한다는 이유로 분양계약의 취소를 인정한 판결(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다49830 판결)이 있습니다.

반면 사기에 의한 분양계약 취소를 부정한 사례로는, 상가건물을 분양하면서 “그 곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다”는 취지로 광고한 사안에서, 대법원은 “용도가 특정된 특수시설을 분양받는 경우 그 운영을 어떻게 하고 그 수익이 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단에 따라 결정될 성질의 것이므로, 위와 같은 광고를 하였다고 하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다”라고 판단하였습니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601 판결).

또한 수도권 신공항 건설사업시행자가 임대차계약의 교섭단계에 있는 자들에게 객관적으로 PMS(People Mover System, 모노레일) 완공이 가능한지 여부를 확인하지 아니한 채 상업시설을 경유하는 PMS가 설치될 것이라는 잘못된 정보를 제공한 사안에서, 대법원은 불법행위로 인한 손해배상책임은 인정하면서도 취소사유로 되는 기망행위에 해당한다고 보기에는 부족하다고 하여 사기에 의한 분양계약 취소는 부정하였습니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다51120 판결).

다. 이행불능에 의한 분양계약의 해제

분양광고 내용이 분양계약의 내용으로 편입된 경우에는 분양자가 그 광고 내용을 이행하지 못한 데 대하여 채무불이행을 이유로 한 분양계약 해제가 가능하지만, 분양광고 내용이 분양계약의 내용으로 편입되지 아니한 경우에는 이행불능을 이유로 한 해제는 인정되지 아니합니다.

대법원은 “아파트 분양 광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형, 재질, 구조 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것은 분양 계약을 체결할 때 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 분양자와 수분양자의 묵시적 합의에 의하여 분양 계약의 내용이 된다고 할 것이지만, 이러한 사항이 아닌 아파트 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데 불과하므로 이를 이행하지 않았다고 하여 분양자에게 계약 불이행의 책임을 물을 수는 없다”라고 판시하였습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결).

대법원은 영종 하늘도시 사건에서도 같은 취지에서 “아파트 분양광고의 내용을 이루는 개발 사업은 아파트의 입지조건에 관한 것으로서 아파트의 외형·재질·구조 등 거래조건에 관한 것이 아닐 뿐만 아니라, 지방자치단체나 국가 또는 개별 개발주체들이 계획하고 추진하는 것으로서 피고들이 실현할 수 있는 것이 아니고, 이러한 점은 아파트의 수분양자들도 잘 알고 있었다고 보아야 하므로, 피고들에게 위 개발사업이 아파트 분양계약의 내용이 되었음을 이유로 한 이행불능의 책임이 있다고 할 수 없다”라고 판단하였습니다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24317 등 판결).

라. 사정변경에 의한 분양계약의 해제

사정변경으로 인한 계약 해제와 관련하여, 판례는 “사정변경으로 인한 계약 해제는 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약 준수 원칙의 예외로 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것이 아니다”라는 일반 법리를 제시하고 있습니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결).

영종 하늘도시 분양광고 사건에서도 대법원은 위 일반 법리에 따라, “이 사건 아파트 분양광고의 내용인 개발 사업은 사업의 계획 또는 진행 초기 단계에 있던 것들이어서 향후 상황의 변화에 따라 취소, 변경, 지연될 가능성이 있는 것들이었던 점, 피고들 역시 아파트 분양광고에서 개발사업의 취소, 변경, 지연가능성을 고지한 점에 비추어 보면, 개발사업의 무산, 변경, 또는 지연은 아파트 분양계약 체결 당시 당사자가 예견할 수 있었던 사정의 변경에 해당하지 않는다”라고 하여 사정변경에 의한 분양계약 해제를 인정하지 아니하였습니다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24327 등 판결).

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