안녕하세요, 법무법인 청출의 박종한 변호사입니다.
분양받은 오피스텔이나 도시형 생활주택이 완공 후 살펴보니 설계도와 다르거나, 분양 당시 들었던 전매 가능 설명이 사실과 달랐다면 어떻게 해야 할까요. 단순히 "마음에 안 든다"는 이유로는 계약 취소가 어렵지만, 분양사의 적극적인 허위 설명이나 중대한 고지의무 위반이 있었다면 법적으로 다툴 여지가 있습니다. 본 글에서는 분양계약 취소·해제의 핵심 쟁점을 정리합니다.
[목차]
전매 제한 허위 설명, 기망에 의한 계약 취소가 가능한가
설계도와 다른 시공, 고지의무 위반으로 다툴 수 있는 경우
중도금 납부 후에도 계약금만 포기하면 해제할 수 있을까
분양 분쟁의 핵심 쟁점과 증거 정리
법무법인 청출의 분양계약 분쟁 대응
1. 전매 제한 허위 설명, 기망에 의한 계약 취소가 가능한가
분양 당시 "전매가 가능하다"고 설명을 들었지만 실제로는 전매 제한이 적용되는 물건이었다면, 수분양자는 기망(속임)을 이유로 분양계약 취소를 검토할 수 있습니다. 다만 법원은 단순히 "전매가 쉬울 줄 알았다"는 정도의 주관적 기대만으로는 부족하다고 봅니다.
기망에 의한 계약 취소가 인정되려면 다음 요소를 종합적으로 살펴야 합니다.
수분양자가 작성한 확인서에 관련 법령이 명시되어 있었는지 — 확인서에 전매 제한 법령이 적혀 있었다면 "몰랐다"는 주장이 약해집니다.
분양대행사 직원이 적극적인 허위 설명을 했는지 — 단순한 부작위가 아니라 "제한이 없다"고 명확히 설명한 적극적 기망이 있어야 합니다.
수분양자가 실제로 전매 목적을 표시했는지 — 전매 목적을 분양사에 명시적으로 알린 정황이 있어야 인과관계가 인정됩니다.
2. 설계도와 다른 시공, 고지의무 위반으로 다툴 수 있는 경우
완공 후 분양받은 공간 안에 기둥이 들어와 있거나, 테라스에 큰 환기구·흡출기가 설치되어 있거나, 공용 설비가 전용공간에 침범한 경우도 분쟁의 단서가 됩니다. 다만 "작은 불편"만 있는 정도로는 계약 취소나 손해배상까지 가기 어렵습니다.
가. 고지의무 위반이 인정되는 기준
기둥이나 공용 환기구 등이 전용 공간의 활용, 동선, 미관, 이용 가치에 중대한 영향을 준다면 분양사의 고지의무 위반 문제가 됩니다. 오피스텔이나 도시형 생활주택에서 자주 다투어지는 쟁점은 다음과 같습니다.
최상층 테라스에 설치된 공용 흡출기 — 소음·미관·사용 제약
전용 공간 내부의 큰 기둥 — 가구 배치·동선 차단
전용 공간 침범 공용 설비 — 누수·관리 책임 분쟁
나. 입증해야 할 사항
분양 카탈로그, 모델하우스 사진, 분양 광고 자료, 설계도 사본 등을 통해 당초 설명받은 내용과 실제 시공된 결과의 차이를 객관적으로 비교할 수 있어야 합니다. 단순 주관적 불만은 법원에서 받아들여지기 어렵습니다.
3. 중도금 납부 후에도 계약금만 포기하면 해제할 수 있을까
민법 제565조에 따라 계약금이 해약금으로 인정되는 경우, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 "이행에 착수"한 단계라면 단순한 계약금 포기만으로는 해제가 어려울 수 있습니다.
이행 착수로 평가되는 대표적인 행위는 다음과 같습니다.
중도금 지급 — 수분양자가 중도금을 납부한 시점
대출 실행 — 분양 대출이 실제로 실행되어 중도금이 분양사로 입금된 경우
소유권 이전 준비 — 등기 절차나 명의 이전 절차가 진행된 경우
특히 오피스텔 분양 계약에서는 중도금 납부나 중도금 대출 실행 여부가 결정적인 분기점이 됩니다. 계약 해제를 고려한다면 가급적 이행 착수 단계 이전에 법률 검토를 마치는 것이 안전합니다.
4. 분양 분쟁의 핵심 쟁점과 증거 정리
분양 분쟁의 승패는 "무엇을 설명받았고, 실제가 어떻게 달랐는지"를 얼마나 객관적으로 입증하느냐에 달려 있습니다. 다음 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
분양 계약서·확인서 원본
분양 카탈로그, 광고지, 모델하우스 사진
분양대행사 직원과의 문자·녹취 자료
완공 후 현장 사진 (기둥·환기구·공용설비 위치)
중도금 납부 영수증·대출 실행 내역
5. 법무법인 청출의 분양계약 분쟁 대응
법무법인 청출은 오피스텔·도시형 생활주택 등 부동산 분양 분쟁에서 수분양자를 대리하여 기망에 의한 계약 취소, 고지의무 위반에 따른 손해배상, 해약금 해제 등을 다수 수행한 경험이 있습니다. 분양 계약 취소·해제를 고려하고 있다면 이행 착수 단계 이전에 변호사 검토를 받는 것이 가장 효과적입니다.
분양 분쟁으로 고민하고 계신다면 법무법인 청출로 문의주시기 바랍니다.
본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 일반적 안내이며, 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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