안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

건설 현장에서 완공된 건물에 하자가 발생했을 때, 발주처(도급인)나 아파트 입주자대표회의는 종종 설계도면과 조금이라도 다르게 시공된 부분이 있으면 무조건 '전면 철거 후 재시공'을 요구하며 막대한 하자보수비용을 청구하곤 합니다.

예를 들어 건물의 구조적 안전이나 핵심 기능에는 아무런 지장이 없는 사소한 마감재 변경이나 미세한 틈새임에도 불구하고, 이를 도면대로 다시 맞추려면 멀쩡한 벽을 다 허물고 배관을 새로 깔아야 해서 수억 원의 비용이 발생하는 경우가 있습니다. 시공사 입장에서는 자신들의 실수는 맞지만, 그 사소한 잘못에 비해 물어내야 할 보수비용이 지나치게 가혹하여 억울함을 호소하게 됩니다.

오늘은 이처럼 하자의 정도에 비해 요구되는 보수비가 턱없이 클 때, 시공사가 막대한 재시공 비용 대신 합리적인 수준의 손해배상만으로 책임을 제한할 수 있는 '보수비용 과다의 항변' 법리에 대하여 대법원 판례와 함께 설명드리고자 합니다.

보수비용 과다의 항변 – 민법 제667조 제1항 단서와 손해배상 산정 기준

[Question]

건물의 안전이나 기능에 큰 지장이 없는 미미한 하자에 대하여, 발주처가 무조건 전면 철거 및 재시공 비용을 청구한다면 시공사는 수억 원에 달하는 그 비용을 전부 물어주어야 할까요?

[Answer]

그렇지 않습니다. 하자가 중요하지 않으면서 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 전면 재시공비(하자보수비)를 물어줄 필요가 없으며, 단지 건물의 '교환가치 하락분(시가 차액)' 또는 '시공비용의 차액'만을 배상하면 됩니다.

원칙적으로 도급계약에서 완성된 목적물에 하자가 있을 경우, 도급인은 민법 제667조에 따라 수급인에게 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만, 우리 민법 제667조 제1항 단서는 "그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다"라고 명시적인 예외를 두고 있습니다. 즉, 사소한 흠집을 고치겠다고 배보다 배꼽이 더 큰 비용을 들이는 것은 사회경제적으로도 낭비이므로, 이때는 하자보수 자체나 '하자보수비만큼의 손해배상'을 청구할 수 없도록 법으로 막아둔 것입니다.

이에 대하여 대법원은 구체적인 손해배상의 범위와 산정 기준을 다음과 같이 명확히 제시하고 있습니다.

1. 하자의 중요성 판단

법원은 해당 하자가 건물의 구조부(기둥, 내력벽 등)와 관련되어 있는지, 주택으로서의 기능에 현저한 장애를 주는지, 신체에 위해를 끼칠 안전상의 문제인지를 따져 하자의 중요성을 판단합니다. 건물의 안전이나 본질적 기능과 무관한 단순 미관상, 규격상의 차이라면 '중요하지 않은 하자'로 분류될 가능성이 높습니다.

2. 보수에 과다한 비용을 요하는지 판단

하자를 보수하는 데 드는 비용과 그 보수를 통해 도급인이 얻게 되는 이익을 비교·형량하여 비용의 과다성을 판단합니다. 멀쩡한 타일을 전부 뜯어내거나 구조물을 파괴해야만 보수가 가능한 경우가 대표적입니다.

3. 손해배상의 제한 (교환가치 차액 또는 시공비 차액)

대법원은 하자가 중요하지 아니하면서 동시에 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자로 인하여 입은 '통상의 손해'만을 청구할 수 있다고 봅니다. 이때의 통상 손해는 "특별한 사정이 없는 한 도급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재의 상태대로의 교환가치와의 차액"이 됩니다(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54376 판결). 나아가 아파트 마감재 하자처럼 전체 건물의 시가(교환가치) 차액을 산출하기가 현실적으로 불가능한 경우에는, "하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액"을 손해액으로 인정합니다.

실무 핵심 – 재시공 비용 대신 교환가치·시공비 차액으로 방어하라

시공사(수급인) 입장에서는 감정인이 막대한 재시공 비용을 산출해 왔을 때 이를 그대로 받아들이고 포기해서는 안 됩니다.

소송 과정에서 해당 하자가 건물의 안전이나 기능에 영향이 없는 '중요하지 않은 하자'라는 점을 적극적으로 짚어내고, 전면 보수방식은 비용이 과다하여 민법 제667조 제1항 단서가 적용되어야 함을 법리적으로 주장해야 합니다. 나아가 감정인에게 보완 감정을 통하여 철거 및 재시공 비용이 아닌 '시공비용의 차액'이나 '교환가치 감소액'을 대체 산정해 줄 것을 요구하는 방어 전략이 선결적으로 중요합니다.

반대로 발주처나 입주자대표회의 입장에서는 해당 하자가 단순한 미관상 문제가 아니라 기능과 안전에 직결된 '중요한 하자'임을 입증하여야만 삭감 없이 온전한 하자보수비를 인정받을 수 있습니다.

하자보수비의 산정 방식과 과다성 판단은 건설 감정에 대한 치밀한 분석과 고도의 법리적 공방이 교차하는 영역이므로, 분쟁 초기부터 구체적인 법률적 검토가 필요합니다.

법무법인 청출은 건설 감정 실무의 복잡한 메커니즘과 하자담보책임 법리에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 부당하고 과도한 하자보수비 청구 위기에 처한 의뢰인에게 최적의 방어 솔루션을 제공합니다. 과도한 재시공 요구 및 손해배상 문제로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

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