안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

건설 현장에서 예기치 못한 분쟁으로 공사가 중단되거나 시공사(수급인)가 현장을 철수했을 때, 발주처(도급인)와 시공사가 가장 흔하게 대립하는 쟁점 중 하나가 바로 현재 건물의 상태를 '미완성'으로 볼 것인지, 아니면 일단 완성은 되었으나 일부 '하자'가 있는 것으로 볼 것인지 여부입니다.

시공사는 "주요 공정은 다 마무리했으니 공사는 완성된 것이고, 일부 미진한 부분은 단순한 하자에 불과하다"며 공사잔대금 전액을 청구합니다. 반면 발주처는 "설계도면대로 시공되지 않거나 누락된 곳이 많아 아직 건물로서 미완성 상태이므로 대금을 한 푼도 줄 수 없다"고 맞서면서 치열한 소송전이 벌어집니다.

오늘은 공사의 미완성과 하자를 구별하는 법원의 객관적인 판단 기준과, 이 한 끗 차이가 수십억 원의 공사대금 및 지체상금 분쟁에서 어떠한 치명적인 법적 결과를 가져오는지 관련 법령 및 대법원 판례를 통해 설명드리고자 합니다.

공사의 '미완성'과 '하자'를 가르는 대법원의 판단 기준

[Question]

공사가 설계도면대로 완벽하게 끝나지 않은 채 현장이 멈췄을 때, 이를 법적으로 '미완성'으로 볼지 '하자'로 볼지는 어떻게 구별하며, 그 결과는 어떻게 달라질까요?

[Answer]

우리 대법원은 단순히 완벽하게 지어졌는지가 아니라 '당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하였는지'를 기준으로 미완성과 하자를 엄격하게 구별합니다.

그리고 이 구별에 따라 잔대금을 청구할 수 있는지, 지체상금이 계속 불어나는지가 완전히 달라지게 됩니다.

대법원 2014. 10. 30. 선고 2012다61162 판결 등 다수의 판례는 다음과 같이 명확한 구별 기준을 제시하고 있습니다.

"공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 아니한다."

나아가 이러한 최후 공정의 종료 여부는 시공사의 일방적인 주장이나 발주처가 실시하는 준공검사 통과 여부에 구애받지 않고, ① 미시공된 부분의 내용과 소요 비용, ② 미시공 부분이 전체 공정에서 차지하는 비중, ③ 건물을 당초 목적대로 사용할 수 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단해야 합니다.

실무에서 이 두 가지를 치열하게 다투는 이유는 그에 따른 치명적인 법적 효과의 차이 때문입니다.

1. 공사대금 청구권의 발생 여부 (가장 핵심적인 차이)

민법상 도급계약은 '보수후불의 원칙'이 적용되므로 목적물이 완성되지 않은 '미완성' 상태라면 시공사는 공사잔대금을 청구할 수 없습니다(타절 시점까지의 기성고 대금만 산정). 반면 최후 공정을 마친 '완성(하자)' 상태라면 결론이 완전히 달라집니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다214691, 214707 판결은 "공사가 완성된 때에는 일부 미시공된 하자 부분에 관하여도 수급인의 공사대금채권은 성립한다"고 판시하였습니다. 즉, 시공사는 일단 공사잔대금 전액을 청구할 권리가 생기고, 발주처는 그 미시공(하자) 부분에 대한 하자보수비 상당액만큼만 동시이행의 항변권으로 지급을 거절하거나 상계할 수 있을 뿐입니다.

2. 지체상금 발생의 중단

'미완성' 상태에서 약정된 완공기한을 넘겼다면 공사가 완성되거나 계약이 해제될 때까지 지체상금이 무한정 불어나게 됩니다. 그러나 대법원은 최후 공정까지 마쳐 '완성'된 것으로 인정되면, 비록 하자가 남아 있어 보수가 필요하더라도 그 완성 시점에서 지체상금의 발생은 중단된다고 봅니다(대법원 2015. 7. 9. 선고 2015다13447 판결).

3. 계약 해제의 가능 여부

'미완성' 상태라면 민법 제673조에 따라 발주처(도급인)는 수급인이 입은 손해를 배상하고 언제든지 계약을 일방적으로 해제할 수 있습니다. 그러나 이미 '완성'된 건물이라면 민법 제668조 단서가 적용되어, 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 상황이라 할지라도 도급인은 원칙적으로 공사도급계약을 해제할 수 없게 됩니다.

핵심 포인트 : 최후 공정 종료를 객관적 자료로 입증하는 것이 관건

결국 시공사(수급인) 입장에서는 억울하게 공사대금을 떼이지 않기 위해, 공정표상의 최후 공정(마감 공사 등)까지 객관적으로 종료되었음을 공사일지, 현장 사진, 감리 보고서 등을 통해 적극 입증하여 어떻게든 '공사의 완성'을 인정받는 것이 선결적으로 중요합니다.

반대로 발주처(도급인) 입장에서는 시공사가 잔대금을 청구해 올 때 단순히 "부실시공이 있다"고만 항변할 것이 아니라, "주요 구조 부분이나 필수 공정이 누락되어 아직 건물로서의 사회통념상 완성이 이루어지지 않은 '미완성' 상태"임을 치밀하게 지적함으로써 잔대금 청구 자체를 전면 방어하거나 지체상금을 계속 부과하는 전략을 취해야 합니다.

공사의 미완성과 하자 구별 문제는 수십억 원의 공사잔대금 청구권의 존부, 기성고 감정 방식, 지체상금 종기 판단 등 소송의 근간을 뒤흔드는 복잡한 쟁점이 한 번에 교차하는 영역이므로, 공사 중단 초기부터 구체적인 법률적 검토가 필요합니다.

법무법인 청출은 건설 현장의 복잡한 공정 분석과 도급계약 법리에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 정당한 공사대금 회수와 부당한 하자 분쟁 방어를 위한 최적의 솔루션을 제공합니다. 공사 중단에 따른 대금 정산이나 미완성/하자 구별 문제로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

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