안녕하세요, 법무법인 청출 이영경 변호사입니다.

오늘 살펴볼 판결은 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다220329 임대차보증금 판결입니다. 한정승인 신고를 한 상속인이, 임차인의 전세자금대출 연장을 위해 종전 임대차계약과 동일 조건으로 임대차기간만 2년 연장하는 새 임대차계약을 체결한 행위가 민법 제1026조 제1호의 ‘상속재산 처분행위’에 해당하여 법정단순승인 사유가 되는지 다투어진 사안입니다. 대법원은 이를 ‘처분행위’가 아닌 민법 제1022조의 ‘상속재산 관리행위’로 보아 원심을 파기·환송하였는바, 한정승인 실무에 매우 중요한 판결입니다.

[Question] 한정승인 상속인의 임대차계약 연장은 단순승인 의제일까

피상속인이 임대인이던 임대차계약의 임차인이 전세자금대출 연장을 위해 공동상속인 전원을 임대인으로 한 임대차기간 2년 연장계약 체결을 요청하였고, 한정승인 신고를 한 상속인을 포함한 공동상속인 전원이 종전과 동일한 보증금·차임·임대목적물 조건으로 새 임대차계약서를 작성해 준 경우, 이 행위가 민법 제1026조 제1호의 ‘상속재산에 대한 처분행위’에 해당하여 법정단순승인으로 의제될 수 있을까요?

[Answer] ‘처분행위’가 아니라 ‘상속재산 관리행위’에 해당한다

대법원은 위와 같은 임대차 연장계약 체결 행위는 임차인의 전세자금대출 연장 요구에 응한 결과로서 ‘상속재산 처분행위’가 아닌, 민법 제1022조에 따른 상속재산 관리의무의 이행행위, 즉 ‘관리행위’에 해당한다고 판단하였습니다. 이를 이유로 법정단순승인을 의제하여 한정승인의 효력이 부정된다고 본 원심은 민법 제1026조 제1호 법리오해의 잘못이 있다고 보아 원심을 파기·환송하였습니다.

1. 사실관계 – 임대인 사망 후 한정승인, 임대차 연장계약 체결

원고는 2020. 3. 27. 소외 1(망인)과 그 소유 부동산을 임대차보증금 1억 6,000만 원, 임대차기간 2020. 5. 11.~2022. 5. 10.로 정해 임대차계약(‘기존 임대차계약’)을 체결하였습니다. 망인은 2020. 6. 4. 사망하였고 상속인으로 배우자(소외 2)와 자녀들(피고 등)이 있었습니다. 피고는 2022. 5. 4. 서울가정법원에 한정승인 신고를 하여 2023. 4. 7. 수리되었습니다. 원고는 2022. 5. 5. 피고 등 공동상속인 전원과 동일 부동산·동일 보증금으로 임대차기간만 2년 연장하는 새 임대차계약(‘이 사건 임대차계약’)을 체결하였고, 특약사항에 ‘2020. 3. 27. 계약의 2년 연장계약이며 계약조건 동일’(제6항), ‘상속인이 임대인으로 전세보증금을 그대로 승계하고 기간을 연장’(제7항), ‘임대인들은 임차인의 전세대출 연장을 인지·협조한다’(제8항)는 내용을 명기하였습니다.

2. 쟁점 및 관련 법령 – 민법 제1026조 제1호 vs 제1022조

이 사건의 쟁점은 한정승인 상속인이 피상속인의 임대차계약과 동일 조건으로 임대차기간만 연장하는 새 임대차계약을 체결한 행위가 민법 제1026조 제1호의 ‘처분행위’(법정단순승인 사유)인지, 민법 제1022조의 ‘상속재산 관리행위’인지였습니다.

3. 원심의 판단 – ‘처분행위’ 인정, 단순승인 의제

원심(서울남부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2025나52246 판결)은, 피고가 이 사건 임대차계약을 체결한 것은 기존 상속채무와 동일한 채무 내지 새로운 임대차보증금반환채무를 자신의 고유채무로 부담하겠다는 의사를 표명한 것으로서 상속재산 처분행위에 해당한다고 보고, 민법 제1026조 제1호에 따라 단순승인한 것으로 보아야 한다고 판단하였습니다.

4. 대법원의 판단 – ‘관리행위’로 보아 원심 파기·환송

가. ‘처분행위’와 ‘관리행위’의 구별 법리

대법원은 민법 제1026조 제1호의 ‘처분행위’는 재산의 현상·성질을 변하게 하는 사실적 행위 및 재산변동을 생기게 하는 법률적 행위를 포함하지만, 상속재산의 보존 및 관리행위는 이에 해당하지 아니한다고 보았습니다(대법원 2015. 6. 23. 선고 2014다50913 판결 참조).

나. 사안 적용 – 임대차 연장계약은 ‘관리행위’

대법원은 다음 사정을 종합하여 이 사건 임대차계약 체결을 ‘처분행위’로 본 원심을 받아들이기 어렵다고 보았습니다. ① 이 사건 임대차계약은 임대차목적물·보증금·차임이 모두 동일하고 임대차기간만 2년 연장된 것이며, 특약사항도 ‘연장계약·계약조건 동일·보증금 그대로 승계’임을 명시한 점, ② 원고가 피고에게 ‘대출금 만기로 보증금 반환 또는 연장계약서 작성이 필요하다. 그래야 대출 연장이 가능하다’는 취지의 문자메시지를 보내며 연장계약을 요구한 점, ③ 원고 스스로도 전세자금대출 연장을 위해 대출은행 요구로 공동상속인이 임대인으로 기재된 임대차계약서가 필요했음을 인정한 점, ④ 특약사항 제8항도 임차인의 전세자금대출 연장 협조를 명시한 점입니다.

결국 공동상속인 전원이 이 사건 임대차계약을 체결한 것은 임차인의 전세자금대출 연장 요구에 응한 결과로 보일 뿐, 피고가 상속을 단순승인하거나 임대차보증금반환채무를 자신의 고유채무로 부담하는 의사표시로 보기 어렵습니다. 오히려 이를 법정단순승인 사유로 보아 피고 고유재산에 강제집행을 허용하면 한정승인제도와 민법 제1026조 제1호의 입법취지에 반할 여지가 큽니다. 따라서 대법원은 이 사건 임대차계약 체결을 민법 제1022조의 ‘상속재산 관리행위’로 보아 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기·환송하였습니다.

5. 시사점 – 한정승인 상속인이 임대차계약 연장 시 유의사항

이번 대법원 2025다220329 판결은 한정승인 상속인의 임대차계약 처리에 관한 실무 기준을 제시하였습니다. 동일한 보증금·차임·임대목적물 조건으로 기간만 연장하는 임대차 연장계약이 임차인 측 필요(전세자금대출 연장 등)에 응해 체결된 것이라는 사정이 인정되면 ‘상속재산 처분행위’가 아닌 ‘관리행위’로 평가될 수 있습니다. 다만 그 판단의 결정적 근거는 ‘연장계약·계약조건 동일·보증금 그대로 승계·전세대출 협조’ 등 특약 문구와 임차인의 문자메시지·공인중개사 사실확인서 등 객관적 자료였으므로, 한정승인 상속인이 유사 상황에 처할 경우 임대차 연장의 ‘관리행위’ 성격을 분명히 하는 특약 기재와 경위 입증 자료 확보·보관이 매우 중요합니다.