안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

이번 회에서는 조합이 설립된 이후 시공자를 선정하는 절차와 시공자 계약을 변경하는 경우 요구되는 총회 의결 정족수, 그리고 도시정비법에 신설된 공사비 검증제도에 관한 실무상 주요 쟁점을 살펴보겠습니다.

[Question] 정비사업 조합의 시공자 선정절차와 시공자 계약 변경의 요건

[Answer]

가. 시공자 선정의 법적 근거 및 절차

「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법") 제29조 제4항은 "조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다"고 규정하고 있고, 다만 조합원이 100명 이하인 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있도록 예외를 두고 있습니다.

시공자 선정 절차는 일반적으로 "입찰공고 → 현장설명회 → 대의원회 의결(총회 상정할 업체 결정) → 합동설명회 → 총회의결 → 계약 체결"의 순서로 진행되며, 특히 도시정비법 제29조 제8항은 "조합은 제4항에 따른 시공자 선정을 위한 입찰에 참가하는 건설업자 또는 등록사업자가 토지등소유자에게 시공에 관한 정보를 제공할 수 있도록 합동설명회를 2회 이상 개최하여야 한다"고 규정함으로써 종전 임의사항이던 합동설명회를 조합의 법정 의무사항으로 명문화하였습니다.

한편 서울특별시의 경우 도시정비법 제118조(정비사업의 공공지원)에 따른 시·도조례에 의하여 사업시행계획인가 이후 시공자를 선정하도록 하는 등 지역별로 시공자 선정 시기가 달리 규정될 수 있으므로(서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제77조 등), 조합 소재 지자체의 조례를 반드시 확인하여야 합니다.

또한 시공자 선정은 경쟁입찰 제도에 의하여야 합니다. 도시정비법 개정으로 인해 시공사 선정시 제한경쟁입찰이 불가능하므로, 일반경쟁입찰만 가능합니다.

그리고 금품 등 요청과 제공이 금지되는데, 다만 건설업자 등은 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자를 대여하는 것을 제안할 수 있고, 재개발사업의 경우(재건축은 제외) 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가 이주비 대여의 제안이 가능합니다.

나. 시공자 선정 총회의 실무상 유의사항

토지등소유자(조합원)의 과반수가 직접 출석하여야 하고, 총회에서 정관에 정한 바에 따라 재투표 등을 실시하는 경우에는 재투표 전에 조합원 과반수의 직접 출석 여부를 재차 확인하여야 합니다.

대리출석은 직접 출석으로 인정되나, 통상 서면결의는 직접 출석으로 인정되지 않습니다. 서면결의는 조합에서 지정한 기간·시간·장소에서 서면결의서를 배부받아 제출하여야 합니다. 그리고 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자 등이 별로 조합원들에게 설명할 기회를 부여하여야 합니다.

다. 총회결의와 달리 공사계약 내용이 변경된 경우

시공자와의 계약서 내용에 대해 총회결의 안건에 상정하여 의결된 이후, 그 계약 내용이 변경될 때에는 그 변경이 "조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경"된 것인지에 따라 요구되는 총회 의결 정족수가 달라집니다.

대법원은 "주택 재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 "조합의 비용부담"이나 "시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용"에 관한 사항이 당초 재건축결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호 및 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다"고 판시하였습니다(대법원 2012. 8. 23. 선고 2010두13463 판결).

나아가 대법원은 "재건축조합이 구 도시정비법의 유추적용에 따라 요구되는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 거치지 아니하고 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 취지로 시공자와 계약을 체결한 경우 계약은 효력이 없다"고 판시하고, "계약체결의 요건을 규정하고 있는 강행법규에 위반한 계약은 무효이므로 그 경우에 계약상대방이 선의·무과실이더라도 민법 제107조의 비진의표시의 법리 또는 표현대리 법리가 적용될 여지는 없다"고 하여, 조합원 3분의 2 동의 요건이 강행규정으로서 유추적용됨을 명확히 하였습니다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결).

라. 공사비 검증제도의 도입 및 운영

도시정비법 제29조의2는 시공자와 계약 체결 후 공사비를 증액하는 경우 등에 대비한 공사비 검증제도를 마련하고 있습니다. 이에 따르면 재개발·재건축사업의 사업시행자는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 도시정비법 제114조에 따른 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 합니다.

첫째, "토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우"(제1호),

둘째, "공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외)"이 (가) 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우 100분의 10 이상, (나) 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우 100분의 5 이상인 경우(제2호),

셋째, 위 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율)이 100분의 3 이상인 경우(제3호)입니다.

이러한 공사비 검증의 구체적 방법·절차 및 검증 수수료 등은 국토교통부장관이 정하여 고시한 「정비사업 공사비 검증기준」에 규정되어 있습니다.

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