안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

재개발 구역에서 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 되면, 조합이 제시하는 보상금이 생각보다 적어 당황하는 경우가 많습니다. 그렇다고 조합이 정한 금액을 그대로 받아야 하는 것은 아닙니다. 다만 보상은 얼마를 받느냐만큼 언제, 어떤 절차로 권리를 행사하느냐가 중요합니다.

재개발사업의 사업시행자는 정비사업을 위해 토지와 건축물을 수용할 수 있고(도시 및 주거환경정비법 제63조), 그 수용과 보상에는 도시정비법에 정한 것을 제외하고 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(이하 '토지보상법')이 준용됩니다(도시정비법 제65조 제1항). 재건축사업은 수용이 일부 경우로 한정되어 있어(같은 법 제63조) 보통 매도청구 소송으로 진행됩니다. 이 글에서는 재개발 현금청산자가 확인해야 할 네 가지 권리를 조문과 대법원 판결로 정리합니다. 정비사업 전체 절차는 도시정비사업의 개관: 재개발·재건축 절차와 쟁송을 참고하시기 바랍니다.

[목차]

1. 보상금이 적다면 – 재결서를 받은 날부터 30일·90일

2. 현금청산 협의가 늦어진다면 – 지연이자

3. 보상이 끝나기 전까지는 사용할 수 있지만, 끝나면 인도해야 합니다

4. 땅의 일부만 수용됐다면 – 잔여지 매수·수용 청구와 손실 보상

5. 기한 정리 – 재결서를 받았다면 바로 확인하세요

보상금이 적다면 – 재결서를 받은 날부터 30일·90일

협의가 되지 않으면 토지수용위원회가 수용재결로 보상금을 정합니다. 이 금액에 동의하지 않는다면 두 가지 길이 있습니다. 하나는 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 하는 것입니다(토지보상법 제83조 제3항). 지방토지수용위원회의 재결이라면 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 신청합니다(같은 조 제2항). 중앙토지수용위원회는 재결이 위법하거나 부당하면 보상액을 변경할 수 있고, 보상금이 늘어나면 사업시행자는 그 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 늘어난 보상금을 지급해야 합니다(제84조).

다른 하나는 이의신청 없이 바로 행정소송을 내는 것입니다. 수용재결에 불복하는 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤다면 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기해야 합니다(제85조 제1항). 보상금을 올려 달라는 소송은 사업시행자를 피고로 합니다(같은 조 제2항). 소송에서는 법원 감정 등을 통해 정당한 보상금을 다시 판단하고, 그 차액을 사업시행자에게 청구하게 됩니다.

주의할 점은 이의신청이나 행정소송을 제기해도 사업의 진행과 수용은 멈추지 않는다는 것입니다(제88조). 보상금을 다투는 것과 아래에서 보는 인도 의무는 별개로 움직입니다. 그리고 기간이 지나면 더 이상 다툴 수 없으므로 재결서를 받으면 곧바로 검토해야 합니다.

현금청산 협의가 늦어진다면 – 지연이자

도시정비법은 현금청산 절차에 기한을 두고 있습니다. 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 전에 신청을 철회한 사람, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람 등과 손실보상 협의를 해야 합니다(제73조 제1항). 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(같은 조 제2항).

사업시행자가 이 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하면, 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다(같은 조 제3항). 이율은 지연일수에 따라 6개월 이내는 100분의 5, 6개월 초과 12개월 이내는 100분의 10, 12개월 초과는 100분의 15입니다(도시정비법 시행령 제60조 제2항).

그래서 협의를 요청한 날짜, 조합이 보낸 회신과 협의 내용을 문서로 남겨 두는 것이 좋습니다. 조합이 기한을 지켰는지는 결국 날짜로 판단되고, 이 기록이 있어야 보상금과 함께 지연이자까지 청구할 수 있습니다. 관리처분계획의 의미와 효과는 관리처분계획의 내용과 총회 의결 정족수에서 다루었습니다.

보상이 끝나기 전까지는 사용할 수 있지만, 끝나면 인도해야 합니다

관리처분계획인가가 고시되면 종전 토지나 건축물의 소유자, 임차권자 등은 원칙적으로 이전고시가 있는 날까지 그 토지나 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 다만 사업시행자의 동의를 받았거나, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우는 예외입니다(도시정비법 제81조 제1항).

대법원은 여기서 손실보상이 '완료'되려면 협의나 수용재결에서 정해진 보상금의 지급 또는 공탁뿐만 아니라 주거이전비 등의 지급절차까지 이루어져야 한다고 보았습니다. 그 전에는 관리처분계획인가 고시가 있더라도 종전 권리자가 계속 사용·수익할 수 있고, 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 사업시행자가 현금청산대상자에게 불법점유로 인한 손해배상을 청구할 수는 없다는 것입니다(대법원 2023. 8. 18. 선고 2021다249810 판결).

반대로 보상이 끝났다면 사정이 달라집니다. 사업시행자는 수용의 개시일까지 재결한 보상금을 지급하거나 공탁해야 하고(토지보상법 제40조), 그러지 않으면 재결은 효력을 잃습니다(제42조 제1항). 보상금이 지급되거나 공탁되면 사업시행자는 수용의 개시일에 소유권을 취득하고(제45조 제1항), 소유자와 관계인은 수용의 개시일까지 토지나 물건을 인도하거나 이전해야 합니다(제43조).

위 판결 사안에서 조합은 수용재결 보상금을 공탁하고 소유권이전등기를 마쳤는데, 소유자에게서 건물을 빌린 임차인들이 수용개시일 이후에도 한동안 점유하다 퇴거했습니다. 대법원은 소유자가 임차인들을 통해 건물을 간접점유하면서 토지를 권원 없이 점유한 것이고, 임대보증금을 돌려주며 제때 인도하려고 노력했다는 등의 특별한 사정이 없으면 조합에 토지의 차임 상당액 등의 손해를 배상할 의무가 있다고 보아, 조합의 청구를 배척한 원심을 파기했습니다. 보상금이 공탁된 뒤에도 버티면 손해배상 책임이 생길 수 있다는 뜻입니다.

땅의 일부만 수용됐다면 – 잔여지 매수·수용 청구와 손실 보상

같은 소유자의 한 덩어리 토지 중 일부만 수용되거나 협의로 매수되어 남은 땅(잔여지)을 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란해졌다면, 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지까지 매수해 달라고 청구할 수 있습니다. 사업인정 이후에는 매수 협의가 성립되지 않은 경우 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있고, 이 청구는 사업완료일까지 해야 합니다(토지보상법 제74조 제1항). 정비사업에서는 사업시행계획인가 고시가 있으면 사업인정과 그 고시가 있은 것으로 봅니다(도시정비법 제65조 제2항).

남은 땅을 계속 쓰더라도 일부 수용 때문에 잔여지의 가격이 떨어졌거나, 통로·도랑·담장 등을 새로 만드는 공사가 필요해졌다면 그 손실이나 공사비를 보상받을 수 있습니다(제73조 제1항). 이 보상은 사업완료일부터 1년이 지나면 청구할 수 없습니다(같은 조 제2항). 가격 감소분과 공사비를 합한 금액이 잔여지 가격보다 크면 사업시행자가 잔여지를 매수할 수도 있습니다(같은 조 제1항 단서).

기한 정리 – 재결서를 받았다면 바로 확인하세요

지금까지 본 기한을 한 번에 정리하면 다음과 같습니다.

• 이의신청: 수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내(토지보상법 제83조 제3항)

• 보상금 증액 행정소송: 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내(제85조 제1항)

• 조합의 현금청산 협의: 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내, 협의 불성립 시 그 다음 날부터 60일 이내 수용재결 신청 또는 매도청구소송, 넘기면 지연이자(도시정비법 제73조)

• 잔여지 매수·수용 청구: 사업완료일까지(토지보상법 제74조 제1항)

• 잔여지 손실·공사비 보상 청구: 사업완료일부터 1년 이내(제73조 제2항)

정리하면, 재개발 보상금이 적다고 생각되면 재결서를 받은 날부터 30일 또는 90일 안에 다툴 수 있고, 조합이 협의나 재결신청 기한을 넘기면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 손실보상이 완료되기 전까지는 종전 건물을 사용할 수 있지만, 보상금이 지급되거나 공탁된 뒤에는 수용개시일까지 인도해야 하며, 일부만 수용된 경우 잔여지에 관한 권리도 기한 안에 챙겨야 합니다.

법무법인 청출은 재개발·재건축 현금청산, 수용재결 이의신청과 보상금 증액 소송, 조합 측 쟁송 대응 등 정비사업 분쟁을 직접 수행하고 있습니다. 재결서를 받으셨거나 보상 협의가 진행 중이라면 상담 예약으로 문의해 주시기 바랍니다.

본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.