안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

이번 회에서는 정비사업의 핵심 단계인 관리처분계획의 의의와 내용, 관리처분계획 수립·변경 총회의 의결 정족수, 그리고 정족수 판단과 관련하여 실무상 자주 다투어지는 쟁점을 살펴보겠습니다.

[Question]

관리처분계획에는 어떤 내용이 포함되어야 하며, 관리처분계획 총회의 정족수는 어떻게 판단되는지

[Answer]

가. 관리처분계획의 의의와 인가의 효과

관리처분계획은 정비사업구역 안에 있는 종전의 토지 등 소유권과 소유권 외의 권리를 정비사업으로 조성된 대지와 축조된 건축시설에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 권리변환계획으로, 강학상 "공용환권"에 해당합니다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법") 제74조 제1항은 사업시행자가 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 등이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하고, 변경·중지·폐지의 경우에도 같다고 규정하고 있습니다.

관리처분계획에 대한 인가의 성질에 관하여 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001두7541 판결은 구 도시재개발법 사안에서 "도시재개발법 제34조에 의한 행정청의 인가는 주택개량재개발조합의 관리처분계획에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 보충행위"라고 판시하였습니다. 관리처분계획이 인가·고시되면 관리처분계획 자체가 행정처분으로서 효력을 갖게 됩니다.

관리처분계획이 인가·고시되면 종전 토지·건축물에 대한 권리는 분양권과 청산금으로 환권되고, 종전 토지 등의 사용·수익이 금지되며(사업시행자의 동의를 받거나 손실보상이 완료되지 아니한 권리자는 제외), 건축물 철거와 일반분양이 가능해집니다.

나. 관리처분계획 총회의 의결 정족수

관리처분계획의 수립 및 변경은 총회의 의결사항으로 조합원 과반수의 찬성으로 의결하고(도시정비법 제45조 제1항 제10호, 같은 조 제4항), 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 합니다(도시정비법 제45조 제4항.)

또한 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 하며(도시정비법 제45조 제10항), 조합은 총회 개최일부터 1개월 전에 분양대상자별 분양예정 추산액·종전 자산 가격·정비사업비 추산액 및 조합원 분담규모 등을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 합니다(도시정비법 제74조 제5항).

다. 정비사업비 "실질적 변경" 판단의 기준 시점

관리처분계획에서 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요한데, 그 변경 여부를 어느 단계의 금액과 비교하여 판단할 것인지가 문제됩니다.

대법원 2014. 6. 12. 선고 2012두28520 판결은 "관리처분계획을 수립할 때에 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단할 경우에는 조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 바로 비교할 것이 아니라, 먼저 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비가 조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하고, 다음으로 관리처분계획안에서 의결한 정비사업비가 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하여야 할 것이다"라고 판시하였습니다.

위 판결은 사업시행계획 단계에서 동의를 거친 총사업비 대비 관리처분계획 단계의 총사업비가 약 3년 사이 13.8% 증가한 사안에서, 건축비 증가와 물가상승 등을 고려할 때 실질적 변경에 해당하지 않는다고 보아 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하지 않다고 판단하였습니다.

라. 정족수 산정의 기초가 되는 조합원의 범위

분양신청을 하지 아니하거나 철회하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원 지위를 상실하므로, 총회 의사정족수 산정의 기초가 되는 총 조합원 수에서 제외됩니다.

대법원 2012. 3. 29. 선고 2010두7765 판결은 "분양신청을 하지 아니한 기존의 조합원들은 분양신청기간이 종료한 후 개최되는 조합원 총회의 의사정족수 산정을 위한 총 조합원 수에서 제외되어야 할 것이다"라고 판시하였습니다. 위 판결은 현금청산대상자가 조합원 지위를 상실하는 시점을 분양신청기간 종료일 다음날로 보았습니다.

한편 대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결은 "법령에 의하여 조합원 지위가 인정되는 조합원들 사이에 권리의 차등을 두는 내용의 총회 결의는 특별한 사정이 없는 이상 무효라고 보아야 하나, 정관의 규정에 의하여 비로소 조합원 지위가 인정되는 조합원의 권리 내용에 대해서는 정관에서 이를 제한할 수 있으므로, 분양신청을 하지 아니하여 분양신청기간 만료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한 사람들에게 조합 총회에서 다시 조합원 지위를 부여하기로 결의하면서 그들의 권리 내용을 제한하였다고 하여 총회 결의가 무효라고 볼 것은 아니다"라고 판시하였습니다.

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