안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

인테리어 공사를 맡겼다가 사정이 바뀌어 계약을 접어야 할 때, 많은 분들이 “계약금만 포기하면 되는 것 아니냐”고 생각하십니다. 결론부터 말씀드리면 그 말이 맞는 구간은 생각보다 짧습니다. 언제 취소하느냐에 따라 계약금만으로 끝나기도 하고, 기성금과 손해배상까지 물어야 하기도 합니다.

[목차]

1. “계약금만 포기하면 된다”는 언제까지 맞는 말인가

2. 무엇을 하면 ‘이행에 착수’한 것인가

3. 공사가 시작된 뒤라면 – 민법 제673조 도급인의 해제권

4. 기성금은 어떻게 정산되나

5. 업체가 유치권을 주장한다면

6. 취소를 결심했다면, 이 순서로

1. “계약금만 포기하면 된다”는 언제까지 맞는 말인가

민법 제565조는 계약 당시 교부한 계약금에 관하여, 다른 약정이 없으면 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 이를 해약금에 의한 해제라고 합니다.

이 규정은 조문상 매매에 관한 것이지만, 민법 제567조가 “본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다”고 정하고 있어 인테리어 공사도급계약에도 준용됩니다.

중요한 것은 기한입니다. “계약금만 포기하면 된다”는 말은 어느 한쪽도 아직 이행에 착수하지 않았을 때에만 성립합니다. 업체가 이미 이행에 착수했다면 이 조항으로는 계약을 끊을 수 없고, 다른 근거를 찾아야 합니다.

한편 계약서에 위약금(해지 시 공사대금의 몇 %) 조항이 따로 있다면 그 약정이 우선 적용됩니다. 취소를 검토하실 때 계약서의 해제·위약금 조항부터 확인하셔야 하는 이유입니다.

2. 무엇을 하면 ‘이행에 착수’한 것인가

실무에서 가장 다툼이 많은 지점이 바로 “업체가 이행에 착수했는가”입니다. 단순히 계약서에 서명한 것만으로는 착수로 보기 어렵지만, 업체가 공사 준비를 위해 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 행위를 시작했다면 착수로 평가될 수 있습니다.

• 현장 실측을 마치고 도면·시공 계획을 확정한 경우

• 시공에 쓸 자재를 주문·발주한 경우 (특히 주문 제작 자재)

• 관할 관청에 인허가·신고 절차를 진행한 경우

• 철거·양생 등 현장 준비 작업에 들어간 경우

반대로 업체가 아직 아무 준비도 하지 않은 상태라면, 발주자는 계약금을 포기하고 비교적 간단히 계약에서 빠져나올 수 있습니다. 취소를 마음먹은 순간의 속도가 곧 비용이 되는 구조입니다.

3. 공사가 시작된 뒤라면 – 민법 제673조 도급인의 해제권

업체가 이미 이행에 착수했거나 공사가 진행 중이라면, 발주자가 쓸 수 있는 근거는 민법 제673조입니다. 이 조문은 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다”고 정합니다. 업체의 잘못이 없어도 발주자가 일방적으로 계약을 끝낼 수 있게 해 주는 대신, 손해배상을 조건으로 붙인 것입니다.

여기서 말하는 손해에는 업체가 이미 지출한 비용뿐 아니라, 공사를 끝냈더라면 얻었을 이익까지 포함되는 것으로 봅니다. 즉 단순 변심으로 인한 취소는 계약금과 별개로 업체의 기대이익까지 물어줘야 할 수 있습니다.

다만 무제한은 아닙니다. 계약이 해제되어 업체가 지출하지 않게 된 비용이나, 그 인력·자재를 다른 현장에 돌려 얻은 이익은 배상액에서 공제되는 것이 일반적입니다. 업체가 제시한 금액을 그대로 받아들이실 필요는 없고, 공제 항목을 따져 감액을 다투는 것이 실무의 핵심입니다.

4. 기성금은 어떻게 정산되나

공사도급계약이 중도에 해제되더라도, 이미 완성된 부분까지 없던 일이 되는 것은 아닙니다. 판례는 기성 부분에 관하여는 계약이 소급하여 실효되지 않고 아직 시공하지 않은 부분에 대해서만 장래를 향해 효력을 잃는다고 보고 있습니다. 그래서 발주자는 그때까지의 공사분, 즉 기성금을 정산해야 합니다.

기성금은 “공사비의 절반쯤 썼으니 절반”처럼 단순하게 정해지지 않습니다. 실제로는 다음을 함께 봅니다.

• 실제 공사가 어느 정도 진행되었는지 (기성고 비율)

• 완성된 부분이 그대로 사용할 수 있는 상태인지

• 시공된 부분에 하자가 있는지, 있다면 보수비가 얼마인지

하자가 있다면 그 보수비만큼을 기성금에서 상계하여 다툴 수 있습니다. 반대로 하자 주장을 하려면 하자의 내용과 범위를 입증해야 하므로, 공사를 중단시키는 그 시점에 현장 사진·영상, 자재 내역, 대화 기록을 남겨 두시는 것이 결정적입니다.

5. 업체가 유치권을 주장한다면

취소를 통보하면 업체가 “공사대금을 못 받았으니 유치권을 행사하겠다”며 현장을 비워 주지 않는 경우가 있습니다. 그러나 민법 제320조는 유치권을 “그 물건에 관하여 생긴 채권”이 있을 때 인정합니다. 채권과 목적물 사이의 견련관계가 필요하다는 뜻입니다.

신축·증축처럼 건물 자체를 만들어 낸 공사와 달리, 단순 인테리어 공사는 그 대금채권이 건물 자체에 관하여 생긴 채권으로 보기 어렵다는 이유로 유치권이 부정되는 경우가 적지 않습니다. 공사의 성격과 계약 내용에 따라 결론이 갈립니다.

유치권이 성립하지 않는데도 업체가 현장을 계속 점유하고 있다면, 그 점유는 정당한 권원이 없는 것이 되어 명도 청구와 함께 점유 기간 동안의 손해배상을 청구할 수 있습니다. “유치권”이라는 말에 눌려 협상 조건을 양보하기 전에, 성립 여부부터 확인하셔야 합니다.

6. 취소를 결심했다면, 이 순서로

취소가 불가피하다면, 감정적으로 통보하기 전에 아래 순서를 밟으시는 편이 손해를 줄입니다.

1. 계약서 확인 – 해제·위약금·중도 해지 조항이 있는지 먼저 봅니다.

2. 업체의 이행 착수 여부 확인 – 자재 발주서, 실측 일정, 인허가 접수 여부를 확인해 제565조로 끝낼 수 있는 구간인지 판단합니다.

3. 현장 기록 확보 – 통보 전에 공사 진행 상태를 사진·영상으로 남깁니다. 기성고와 하자 다툼의 기준 시점이 됩니다.

4. 서면 통보 – 해제의 근거와 정산 의사를 내용증명 등 서면으로 남깁니다. 구두 통보는 뒤에 “언제 해지했는지”부터 다툼이 됩니다.

5. 정산 협의 – 기성금과 손해배상액을 한꺼번에 협의하되, 업체가 제시한 기대이익에서 공제 항목을 반영해 조정합니다.

법무법인 청출은 인테리어·리모델링 공사 분쟁에서 해제 시점 판단, 기성고 산정, 하자 상계, 유치권 대응까지 발주자와 시공사 양쪽 사건을 직접 수행하고 있습니다. 통보 전에 근거와 순서를 정리해 두면 협상에서 쓸 수 있는 카드가 달라집니다.

상담이 필요하시면 02-6959-9936 또는 상담 예약 페이지로 문의해 주시기 바랍니다.

본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.