안녕하세요, 법무법인 청출입니다.
오피스텔을 분양받을 때 "수익이 보장된다", "임대수익이 안정적으로 나온다"는 설명을 듣고 계약했는데, 막상 입주 시점이 되어 보니 약속한 수익이 나오지 않는 경우가 적지 않습니다. 이런 상황에서 분양계약을 취소하고 분양대금을 돌려받을 수 있을지에 대한 문의가 많아, 오피스텔 수익 미달을 이유로 한 분양계약 취소 가능성을 정리해드립니다.
[목차]
단순 수익 미달만으로 계약 취소가 가능한지
분양광고·설명이 "기망" 또는 "착오"가 되는 경우
중도금 대출 설명 차이와 계약 취소
생활형숙박시설(생숙) 용도 설명과 취소 쟁점
분쟁 시 입증의 핵심과 청출의 조력
1. 단순 수익 미달만으로는 계약 취소가 쉽지 않습니다
수익형 부동산 분양에서 가장 흔한 분쟁이 "광고처럼 수익이 나오지 않는다"는 것입니다. 그러나 대법원은 수익형 부동산의 운영 방식이나 수익 전망은 원칙적으로 투자자가 스스로 판단해야 할 영역이라고 보고 있습니다.
즉, 단순히 "예상보다 수익이 안 나왔다"는 결과만으로는 분양계약을 취소하기 어렵습니다. 분양광고의 다소 과장된 표현은 거래의 통상적인 관행 안에 있는 것으로 평가되는 경우가 많기 때문입니다.
2. "기망" 또는 "착오"가 인정되는 예외 - 단순 광고가 아닌 구체적 허위 사실
다만 다음과 같이 분양자가 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적인 허위 사실을 고지했다면, 단순한 투자 실패가 아니라 민법 제110조 사기 또는 제109조 착오를 이유로 계약 취소를 검토할 수 있습니다.
이미 특정 임차인과 임대차계약이 체결된 것처럼 설명한 경우
확정수익이 보장되는 것처럼 허위로 설명한 경우
분양가격·임대료가 객관적 시세와 동떨어진 수치를 사실인 듯 제시한 경우
이런 경우 분양광고를 넘어 거래의 동기가 계약 내용에 편입되었는지가 쟁점이 됩니다.
3. 중도금 대출 "전액 무이자" 설명과 계약 취소
중도금 대출은 분양대금의 상당 부분을 차지하므로, 대출 가능성을 전제로 한 계약이라면 그 부분은 중요한 착오로 볼 여지가 있습니다.
실제로 분양대행사 직원이 대출 가능성을 잘못 설명했고, 수분양자가 그 설명을 믿고 오피스텔 계약을 체결한 사안에서 계약 취소를 인정한 하급심 사례가 있습니다. 반면 "무이자 대출"이라는 광고가 있었더라도 구체적 절차·방법이 불명확하고 단순한 대출 알선 불이행에 그친 경우에는 해제를 부정한 판례도 있습니다.
결국 "대출이 안 됐다"는 결과만으로는 부족하고, 계약 체결 당시 어떤 설명이 있었는지가 핵심입니다.
4. 생활형숙박시설(생숙)을 주거용처럼 설명한 경우
생활형숙박시설은 법령상 숙박시설이지만, 분양 현장에서는 "실거주가 자유롭게 가능하다"고 안내되는 경우가 많아 분쟁이 빈번합니다. 취소 가능성은 다음 기준으로 갈립니다.
취소가 어려운 경우: 계약서에 "생활형숙박시설"이라는 점, 주거용 건축물과 다르다는 점, 숙박업 신고나 용도 변경 문제가 명확히 기재되어 있는 경우
취소 주장이 가능한 경우: 수분양자가 실거주 목적임을 분명히 밝혔고, 분양자가 그 목적을 알면서도 "주거가 자유롭게 가능한 것처럼" 설명한 경우 — 착오 또는 기망 주장 가능
즉, 계약서상 용도 표시와 수분양자의 동기가 계약 내용으로 편입되었는지가 핵심 판단 요소입니다.
5. 결국 "계약 당시 무엇을 듣고 믿었는지"가 핵심입니다
오피스텔 분양 분쟁은 "수익이 안 나왔는지"보다, 계약 당시 어떤 설명을 듣고 믿었는지가 핵심입니다. 분양 광고지, 모델하우스 안내 자료, 분양상담사와의 대화 내용, 카카오톡·문자 메시지 등 계약 체결 무렵의 자료를 잘 모아두는 것이 중요합니다.
분양계약 취소·해제 사건은 사실관계를 어떻게 정리하고 어떤 법리를 선택하느냐에 따라 결론이 크게 달라집니다. 수익형 부동산 분양 관련 분쟁으로 고민하고 계시다면, 법무법인 청출의 부동산·건설 전문 변호사들이 사건 초기부터 정확한 검토와 전략을 도와드리겠습니다.
본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 일반적인 내용이며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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