안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

아파트 단지에 대규모 하자가 발생했을 때, 입주자들은 종종 자금력이 부족하고 이름도 낯선 '시행사(분양자)'보다는 건물을 직접 지은 대형 건설사인 '시공사'를 상대로 직접 책임을 묻고 싶어 합니다.

과거에는 수분양자(구분소유자)와 시공사 사이에 직접적인 분양계약 관계가 없다는 이유로 시공사를 상대로 직접 손해배상을 청구하는 것이 매우 까다로웠습니다. 하지만 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)이 개정되면서, 이제는 일정한 요건을 갖추면 시공사에게도 직접 하자에 대한 책임을 물을 수 있는 길이 열렸습니다.

오늘은 개정 집합건물법에 따라 수분양자가 시행사가 아닌 시공사(건설사)에 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하기 위한 명확한 법적 요건에 대하여 대법원 판례와 함께 설명드리고자 합니다.

시공사의 직접 담보책임 – 개정 집합건물법 제9조의 적용 요건

[Question] 분양계약을 맺은 상대방은 시행사지만, 실제 부실시공을 한 것은 시공사(건설사)입니다. 입주자들이 시공사에게 직접 하자에 대한 손해배상을 청구할 수 있을까요?

[Answer] 2013년 6월 19일 이후에 분양된 아파트(집합건물)라면 시행사에게 파산이나 무자력 등 보상 능력이 없는 '특별한 사정'이 입증될 경우 시공사에게 직접 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이를 이해하기 위해서는 법 개정 전후의 차이와 구체적인 성립 요건을 살펴볼 필요가 있습니다.

1. 개정 전의 한계: 시행사 대위를 통한 간접 청구

과거에는 집합건물법 제9조가 '분양자'의 하자담보책임만을 규정하고 있었습니다. 이에 대하여 대법원은 "집합건물의 시공자는 분양계약의 일방 당사자로 해석된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 집합건물법에 의한 하자담보책임을 부담하지 않는다"고 판시하였습니다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2009다25111 판결). 따라서 2013년 6월 18일 이전에 분양된 아파트의 입주자들은 시공사에게 직접 책임을 묻지 못하고, 시행사가 시공사에 대해 가지는 권리를 대신 행사하는 '채권자대위권'을 통해서만 우회적으로 손해배상을 청구해야 하는 불편함이 있었습니다.

2. 개정 집합건물법: 시공사의 직접 담보책임 명시

이러한 불합리를 해소하고 수분양자를 두텁게 보호하기 위하여, 2012년 12월 18일 개정(2013년 6월 19일 시행)된 집합건물법 제9조 제1항은 "건물을 건축하여 분양한 자(분양자)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자(시공자)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다"고 명문으로 규정하였습니다. 즉, 시공사도 법적으로 구분소유자에게 직접적인 하자담보책임을 지도록 책임을 확대한 것입니다.

3. 직접 청구의 필수 요건: 분양자(시행사)의 무자력 등

다만, 주의할 점은 시공사의 책임이 무제한으로 인정되는 것은 아니라는 것입니다. 시공사의 책임이 지나치게 확대되는 것을 막기 위하여, 집합건물법 제9조 제3항은 시공사의 구분소유자에 대한 손해배상책임은 "분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 진다"고 엄격한 단서를 두었습니다. 이는 시공사가 시행사에 대하여 보충적인 책임만을 진다는 뜻입니다. 따라서 수분양자나 입주자대표회의가 직접 시공사에게 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하기 위해서는 반드시 분양자(시행사)의 무자력 등의 사유를 적극적으로 주장하고 입증해야만 하며, 이를 입증하지 못할 경우 시공사에 대한 직접 청구는 기각될 수밖에 없습니다.

분양 시점과 시행사의 무자력을 함께 입증해야

아파트 입주자대표회의(원고) 입장에서는 시공사를 상대로 직접 하자 소송을 진행하기에 앞서, 해당 아파트의 분양 시점이 개정법 시행(2013. 6. 19.) 이후인지 확인하는 것이 첫 번째입니다. 다만 이는 시공사에게 직접 책임을 물을 법적 근거가 있는지를 가르는 기준일 뿐이므로, 별도로 그 아파트의 사용검사일(공용부분) 또는 인도일(전유부분)을 기준으로 하자별 담보책임 존속기간(주요구조부·지반공사는 10년, 그 외 하자는 2~5년, 집합건물법 제9조의2)이 아직 지나지 않았는지도 함께 확인해야 합니다. 그 후, 과세자료 제출명령 결과나 재무제표(대차대조표 등), 청산 여부 등을 치밀하게 조사하여 시행사의 '무자력 상태'를 객관적으로 입증해 내는 것이 소송의 성패를 가르는 선결 과제입니다.

반대로 시공사(피고) 입장에서는 시행사가 여전히 자력이 있음을 지적하거나, 시공사가 이미 시행사에게 도급계약에 따른 손해배상의무를 이행하여 책임이 면제되었다는 점(집합건물법 제9조 제3항 후단)을 소명하여 부당한 직접 청구를 방어하는 전략을 취해야 합니다.

시공사의 직접 담보책임을 묻는 소송은 개정 집합건물법의 정확한 적용 시점 분석과 시행사 재무 상태에 대한 까다로운 입증 책임이 교차하는 영역이므로, 소송 초기부터 구체적인 법률적 검토가 필요합니다.

법무법인 청출은 대규모 공동주택 하자 분쟁과 집합건물법리에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 복잡한 이해관계 속에서 입주민들의 정당한 배상 권리를 지켜내기 위한 최적의 솔루션을 제공합니다. 시행사의 부도나 시공사를 상대로 한 직접적인 하자 소송 문제로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

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