안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

입주한 뒤 벽에 균열이 생기고 천장에서 물이 새는 일이 반복되면 입주민들은 하자소송을 고민하게 됩니다. 이때 결과를 좌우하는 것은 하자가 얼마나 심한지보다 언제, 누구에게, 어떻게 청구하느냐인 경우가 많습니다.

이 글에서는 영상에서 다룬 세 가지 질문, 즉 하자 종류별 기간은 어떻게 다르고 언제부터 계산하는지, 미분양 세대가 많을 때 소송 동의율은 어떻게 계산하는지, 겉보기에 멀쩡한 방화문도 하자가 될 수 있는지를 법령과 최근 대법원 판결로 정리합니다.

[목차]

1. 누구에게, 무엇을 청구하나

2. 하자 종류에 따라 기간이 다릅니다 – 10년·5년·3년·2년

3. 기간은 언제부터 계산하나 – 전유부분과 공용부분

4. 미분양 세대가 많아도 – 분양자의 의결권 배제와 추인

5. 겉으로 멀쩡한 방화문도 하자일 수 있습니다

누구에게, 무엇을 청구하나

집합건물을 지어 분양한 분양자(시행사)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 지은 시공자는 구분소유자에게 담보책임을 지고, 이 담보책임에는 민법의 수급인 담보책임 규정이 준용됩니다(집합건물법 제9조 제1항). 그래서 입주민은 하자를 고쳐 달라고 요구할 수도 있고, 보수에 드는 비용 상당액을 손해배상으로 청구할 수도 있습니다. 소송에서는 보통 법원 감정으로 하자 항목별 보수비를 산정해 그 금액을 돈으로 받습니다.

누구를 상대로 할지도 따져야 합니다. 시공자의 담보책임 중 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등의 사유가 있는 경우에만 인정됩니다(같은 조 제3항). 원칙적으로는 분양자를 상대로 손해배상을 청구하고, 분양자가 재정적으로 어려워진 경우에 시공자에게 손해배상을 구하는 구조입니다. 분양자와 시공자의 담보책임을 법률보다 매수인에게 불리하게 정한 특약은 효력이 없습니다(같은 조 제4항).

손해배상채권은 원칙적으로 각 세대의 구분소유자에게 있으므로, 실무에서는 입주자대표회의나 관리단이 각 세대에서 채권을 양도받아 한꺼번에 소송을 진행합니다. 이 채권양도 절차는 아파트 입주자대표회의, 시공사에 직접 손해배상 청구할 수 있을까?에서 자세히 다루었습니다.

하자 종류에 따라 기간이 다릅니다 – 10년·5년·3년·2년

집합건물법은 담보책임에 관한 구분소유자의 권리를 하자 종류별로 정해진 기간 안에 행사하도록 하고 있습니다(제9조의2 제1항, 같은 법 시행령 제5조).

• 10년: 기둥·벽 같은 건물의 주요구조부와 지반공사의 하자

• 5년: 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕 및 방수공사의 하자 등 구조상·안전상 하자(기산일 전에 발생한 하자도 5년)

• 3년: 건축설비, 목공사, 창호공사, 조경공사의 하자 등 기능상·미관상 하자

• 2년: 마감공사의 하자 등 발견·교체·보수가 쉬운 하자

아파트에는 공동주택관리법이 따로 적용됩니다. 내력구조부별 하자는 10년이고, 그 밖의 하자는 시행령 별표에 시설공사별로 담보책임기간이 정해져 있습니다(공동주택관리법 제36조 제3항, 같은 법 시행령 제36조 제1항). 이 법은 하자를 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 생겨 안전상·기능상·미관상 지장을 초래할 정도의 결함으로 정의합니다(같은 법 제36조 제4항).

실무에서는 일단 하자로 보이는 항목 전부에 대해 감정을 신청하고, 감정서가 나오면 각 항목이 어느 공종에 해당해 기간 안에 있는지를 다투게 됩니다. 같은 누수라도 방수공사의 하자인지 설비공사의 하자인지에 따라 적용 기간이 달라질 수 있습니다.

기간은 언제부터 계산하나 – 전유부분과 공용부분

기간을 언제부터 세는지는 부분마다 다릅니다(집합건물법 제9조의2 제2항, 공동주택관리법 제36조 제3항).

• 전유부분(각 세대 내부): 구분소유자(입주자)에게 인도한 날

• 공용부분(외벽, 지하주차장, 계단실 등): 사용검사일 또는 사용승인일(임시 사용승인이나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 날)

공용부분은 입주 전에 이미 사용검사를 받은 날부터 기간이 흐르므로, 입주 시점에는 기간이 일부 지나 있을 수 있습니다. 또 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다(집합건물법 제9조의2 제3항). 하자를 발견했다면 미루지 말고 기록을 남기고 권리를 행사하는 것이 중요합니다.

미분양 세대가 많아도 – 분양자의 의결권 배제와 추인

오피스텔처럼 관리단이 소송을 하려면 관리단집회 결의가 필요합니다. 관리단집회의 의사는 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결하고(집합건물법 제38조 제1항), 집회를 열지 않고 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 결의한 것으로 봅니다(같은 법 제41조 제1항).

문제는 미분양 세대입니다. 분양자가 미분양 세대를 그대로 소유하고 있으면 분양자도 관리단의 구성원이 되므로, 미분양 세대가 많으면 동의율을 채우기 어려워 보입니다. 대법원은 이런 경우 분양자에게 구분소유자 지위와 담보책임자 지위가 함께 있지만, 하자담보책임은 담보책임자 지위에서 이해관계를 갖는 사항이므로 분양자는 자신을 상대로 하자담보책임을 묻는 안건에 관해 의결권이 없다고 판단하였습니다. 따라서 결의요건은 분양자가 소유한 미분양 세대를 빼고 구분소유자 수와 의결권 비율을 계산해야 합니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다213134 판결).

이 사건에서 관리단은 2018년에 먼저 소를 제기한 뒤 2024년부터 2025년 사이에 서면결의를 받아 소 제기를 추인하였고, 미분양 세대를 빼고 계산하면 서면결의 요건을 갖추었으므로 소 제기가 적법하게 추인되었다고 인정되었습니다. 동의율이 부족해 보인다는 이유만으로 소송을 포기할 필요는 없다는 뜻입니다.

겉으로 멀쩡한 방화문도 하자일 수 있습니다

방화문처럼 법령이 성능 기준을 정해 둔 시설은 겉으로 멀쩡해 보여도 그 성능에 미치지 못하면 하자가 됩니다. 대법원은 방화문은 미는 면과 당기는 면이 일체를 이루고 있으므로 두 면 모두 건축 관련 법령이 정한 성능을 갖추어야 하고, 손잡이·잠금장치 등 구조가 달라 시험 결과에 영향을 줄 수 있으니 각 면을 따로 시험해야 하며, 어느 한 면만 성능이 부족해도 하자로 보아야 한다고 판단하였습니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결).

같은 판결은 하자율을 계산할 때 시험을 위해 임의로 묶은 세트 단위로 합격 여부를 따지는 방식은 세트 구성에 따라 결과가 크게 달라져 채택하기 어렵다고 보았습니다. 대신 미는 면과 당기는 면 각각의 합격률을 곱해 양면 모두 하자가 없을 비율을 구한 뒤 100%에서 빼는 방식을 고려할 수 있다고 하면서, 두 면을 따로 평가한 원심을 파기하였습니다. 방화문 감정의 범위와 교체 비용 문제는 아파트 하자 소송의 핵심 쟁점, 방화문 성능 미달과 층간소음 기준에서 다루었습니다.

정리하면, 아파트 하자소송은 하자 종류별 기간과 기산점을 먼저 확인하고, 분양자와 시공자 중 누구에게 무엇을 청구할지 정한 뒤, 채권양도와 결의 같은 절차를 갖추는 순서로 준비합니다. 미분양 세대가 많거나 이미 소를 낸 뒤라도 대법원 판결에 따라 결의요건을 다시 계산해 볼 수 있습니다.

법무법인 청출은 아파트·오피스텔 하자소송과 건설분쟁 사건을 직접 수행하고 있습니다. 하자가 반복되고 있다면 기간이 지나기 전에 상담 예약을 통해 문의해 주시기 바랍니다.

본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 구체적인 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.