안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

아파트 단지의 신축 공사가 끝나고 입주가 시작되면, 가장 흔하게 발견되고 또 빈번하게 다투어지는 하자가 바로 콘크리트 외벽이나 내벽에 발생한 '균열(크랙)'입니다. 콘크리트라는 재료의 특성상 어느 정도의 미세한 균열은 발생할 수밖에 없는데, 이때 시공사는 "0.3mm 미만의 얇은 균열은 법적 기준치 이내인 '허용균열 폭'이므로 하자가 아니다"라고 주장하며 보수를 거부하곤 합니다.

반면 입주자대표회의 측은 "아무리 미세해도 미관상 흉할 뿐만 아니라 나중에 물이 새거나 구조적 문제가 생길 수 있다"고 맞서면서, 수억 원대의 외벽 도장비 및 하자보수비용을 둔 치열한 법적 공방이 벌어지게 됩니다.

오늘은 이처럼 이른바 '허용균열 폭(0.3mm)' 미만의 미세 균열도 아파트 하자로 인정되어 보수비용을 청구할 수 있는지, 이에 대한 최근 법원의 판례 경향과 명확한 기준을 설명드리고자 합니다.

0.3mm 미만 미세 균열의 하자 인정 여부 – 법원의 확고한 판단 경향

[Question] 시공사가 건축 관련 기준상 '허용균열 폭'인 0.3mm 미만이라는 이유로 균열 보수를 거부하고 있습니다. 이렇게 미세한 균열도 법적으로 아파트 하자에 해당할까요?

[Answer] 결론부터 말씀드리면, 우리 법원은 특별한 사정이 없는 한 0.3mm 미만의 미세 균열도 하자로 인정하여 시공사의 손해배상(하자보수) 책임을 긍정하는 것이 확고한 대세적 경향입니다.

물론 시공사의 주장에도 나름의 근거는 있습니다. 국토교통부가 마련한 콘크리트구조기준에 따르면, 콘크리트는 재료 특성상 구조 안정성이나 내구성에 큰 문제가 없는 범위 내에서 '허용균열 폭'을 정해두고 있습니다. 통상 습윤환경(일반 옥외 등)에서는 0.3mm, 건조환경(옥내 등)에서는 0.4mm 내외를 허용균열 폭으로 봅니다. 또한 국토교통부의 '공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정 기준'에서도 원칙적으로 외벽의 경우 콘크리트 허용균열 폭 0.3mm 이상일 경우를 하자로 판정한다고 규정하고 있습니다.

그러나 법원의 입장은 행정적인 기준보다 훨씬 입주자의 실질적인 피해 구제와 건물의 내구성에 초점을 맞추고 있습니다.

대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결 등 다수의 판례는 "0.3mm 이하의 균열은 허용된 균열이므로 하자라고 할 수 없다"는 시공사의 주장을 명시적으로 배척하며, 허용균열 폭 미만의 균열도 하자로 인정하는 원심의 판단이 정당하다고 확정하였습니다.

법원이 이처럼 0.3mm 미만의 균열도 하자로 인정하는 구체적인 이유는 다음과 같습니다.

1. 시간 경과에 따른 균열 확산과 내구력 감소

아무리 미세한 균열이라 하더라도, 이를 그대로 방치할 경우 시간의 흐름에 따라 빗물이나 이산화탄소 등이 침투하게 됩니다. 이로 인하여 내부 철근이 부식되고 결국 균열이 확산되어 구조체의 내구력이 심각하게 감소할 위험이 존재합니다.

2. 미관상 지장 및 실질적 결함

외벽이나 내벽에 발생한 균열은 그 자체로 미관상 흉하여 입주민들에게 생활의 불편을 주고 아파트의 자산가치에도 악영향을 미칩니다. 이는 '건축물이 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질'을 결여한 하자로 봅니다.

3. 국토교통부 기준의 단서 조항

시공사가 내세우는 '공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정 기준' 자체에도 단서 조항이 존재합니다. 즉, "허용균열 폭 미만인 경우에도 누수가 있거나 철근이 배근된 위치에서 발견된 경우에는 하자로 판정한다"고 규정하고 있어, 미세 균열이라고 무조건 면책되는 것이 아님을 명확히 하고 있습니다.

미세 균열도 감정서에 산입시키고 도장비까지 확보하라

아파트 입주자대표회의(원고) 입장에서는 시공사가 허용균열 폭을 내세우며 방어할 때, 법원 감정 과정에서 0.3mm 미만의 균열이라 하더라도 보수가 필요한 상태이며 누수의 위험이나 미관상 지장이 크다는 점을 적극적으로 어필하여 감정서에 이를 하자로 산입시키는 것이 선결적으로 중요합니다. 나아가 단순히 균열 보수뿐만 아니라 균열 보수 후 필수적으로 수반되는 '도장(페인트) 공사비'까지 온전히 인정받는 것이 손해배상액을 극대화하는 핵심 전략입니다.

반대로 시공사(피고) 입장에서는, 발생한 미세 균열이 시공상 잘못이 아닌 콘크리트 고유의 건조 수축이나 입주자의 유지관리 소홀로 인한 자연스러운 노후화 현상이라는 점을 입증하거나, 0.3mm 미만 균열에 대한 보수 범위(전체 도장이 아닌 부분 도장 등)를 합리적으로 제한하여 배상액을 감경받는 방어 전략을 취해야 합니다.

아파트의 미세 균열을 둘러싼 분쟁은 감정 방식과 보수 범위에 따라 손해배상액이 수억 원 이상 차이 날 수 있는 핵심 쟁점이므로, 소송 초기 단계부터 구체적인 법률적 검토와 치밀한 감정 대응이 필요합니다.

법무법인 청출은 대규모 공동주택 하자 분쟁과 건설 감정 실무에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 부당한 하자보수금 삭감을 막고 입주민들의 정당한 권리를 지켜내기 위한 최적의 솔루션을 제공합니다. 아파트 균열 하자와 보수비용 문제로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

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