안녕하세요, 법무법인 청출의 배기형 변호사입니다.

아파트 단지에 대규모 하자가 발생하여 입주자대표회의가 시공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 때, 가장 치열하게 대립하는 쟁점 중 하나가 바로 “어떤 설계도면을 기준으로 하자를 판정할 것인가”입니다.

아파트를 짓는 과정에서는 ‘사업승인도면(착공도면)’과 공사를 마치고 관할 관청에 제출하는 최종 도면인 ‘사용승인도면(준공도면)’이 다를 때가 많습니다. 이때 입주자 측은 “처음 분양받을 때 기준이었던 착공도면보다 자재가 누락되거나 하향 시공되었으니 하자”라고 주장하고, 시공사 측은 “공사 중 적법하게 설계변경을 거쳐 최종 완성된 준공도면대로 시공했으니 하자가 아니다”라고 맞서면서 수십억 원의 보수비용이 오가는 법적 공방이 벌어지게 됩니다.

오늘은 아파트 하자 판정의 기준이 되는 설계도면에 관한 대법원의 명확한 원칙과, 이 원칙이 깨지는 예외적인 요건들에 대하여 관련 판례를 통해 설명드리고자 합니다.

아파트 하자 판정의 기준 도면 – 준공도면 원칙과 대법원의 예외 법리

[Question] 아파트가 당초의 착공도면과 다르게 시공되었으나 최종 준공도면과는 일치하게 지어졌다면, 입주자들은 이를 하자로 보아 보수비용을 청구할 수 있을까요?

[Answer] 우리 대법원은 특별한 사정이 없는 한 최종적으로 확정된 ‘준공도면(사용승인도면)’을 원칙적인 기준으로 삼아 하자를 판단해야 한다고 봅니다.

따라서 준공도면대로 지어졌다면 원칙적으로 하자로 인정받기 어렵습니다.

이에 대하여 대법원은 “아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다”고 판시하였습니다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결).

법원이 이러한 원칙을 세운 이유는, 대규모 아파트 건축 공사의 경우 장기간이 소요되므로 현장 여건이나 기술의 발전 등에 맞추어 시공 과정에서 크고 작은 설계변경이 불가피하게 발생할 수밖에 없다는 실무적 특성을 반영한 것입니다.

다만, 이 원칙이 절대적인 것은 아니며 대법원은 다음과 같은 예외적인 사정(단서)이 입증될 경우 착공도면이나 다른 기준을 적용할 수 있다고 명확히 선을 긋고 있습니다.

1. 특정한 시공내역이 분양계약에 편입된 경우

만약 사업주체가 분양안내서, 카탈로그, 견본주택(모델하우스) 등을 통하여 착공도면에 기재된 특정한 고급 자재나 시공방법을 적용할 것을 수분양자에게 명시적으로 약속 내지 설명했다면, 이는 묵시적으로 ‘분양계약의 내용’으로 편입된 것으로 봅니다. 이처럼 계약 내용으로 굳어진 사항을 시공사가 마음대로 하향 시공한 뒤 준공도면에 반영했다면, 이는 수분양자가 주관적으로 기대했던 품질을 갖추지 못한 것이므로 명백한 하자에 해당합니다.

2. 적법한 설계변경 절차를 거치지 않은 임의 하향 시공

주택법령상 관할 관청의 사업계획변경승인을 받아야 하는 중요한 사항임에도 불구하고, 사업주체나 시공사가 그러한 절차를 거치지 않고 원가 절감을 위해 임의로 하향 시공이나 미시공을 강행한 경우가 있습니다. 서울고등법원은 이러한 불법적인 임의 설계변경의 경우, 비록 그 내용이 사후적으로 준공도면에 표시되어 있다 하더라도 이를 변경시공 하자의 판단 기준으로 삼을 수 없다고 판시하였습니다(서울고등법원 2016. 2. 4. 선고 2014나46015 판결, 대법원 2016. 7. 7. 선고 2016다16214 판결로 확정).

3. 준공도면에 명시적인 기준이 누락된 경우

준공도면을 기준으로 한다는 원칙은 ‘착공도면과 준공도면 사이에 기재 내용이 서로 차이가 나거나 모순될 때’ 적용되는 법리입니다. 만약 준공도면에는 타일의 부착강도 등에 관한 구체적인 내용이 아예 빠져있고, 시방서나 다른 기준에만 명시되어 있다면 법원은 그 시방서 등 거래 통념상 요구되는 기준을 바탕으로 하자를 판정하게 됩니다(대법원 2023. 1. 12. 선고 2019다278228 판결).

계약 편입 여부와 설계변경 적법성을 치밀하게 입증해야

입주자대표회의(원고) 입장에서는 준공도면과 똑같이 시공되었다는 이유로 하자가 아니라는 시공사의 방어를 뚫어내기 위해, 해당 시공 내역이 분양계약에 편입될 만큼 구체적으로 광고 및 약정되었는지 여부, 또는 시공사의 설계변경이 적법한 인허가 절차를 누락한 임의적인 꼼수였는지 여부를 치밀한 자료 수집을 통해 적극 입증할 필요가 있습니다.

반대로 시공사나 시행사(피고) 입장에서는 감정 과정에서 막연히 착공도면을 기준으로 감정액이 부풀려지는 것을 막기 위해, 설계변경의 적법성과 준공도면 작성의 정당성을 공정 기록과 감리 보고서 등을 통해 명확히 소명해야 억울한 배상 책임을 피할 수 있습니다.

아파트 하자 판정 기준 도면을 둘러싼 분쟁은 감정평가액의 규모를 수십억 원 단위로 뒤바꿀 수 있는 핵심 쟁점이며, 방대한 설계도서 분석과 관련 법령(주택법, 건축법) 해석이 교차하는 영역이므로 초기부터 구체적인 법률적 검토가 필요합니다.

법무법인 청출은 대규모 공동주택 하자 분쟁의 복잡한 감정 실무와 대법원 판례에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 부당한 손해를 막고 정당한 권리를 지켜내기 위한 최적의 방어 및 청구 솔루션을 제공합니다. 아파트 하자보수금 정산 및 소송 문제로 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 청출의 전문가들과 상의해 보시기 바랍니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 관급공사를 비롯한 대규모 건설공사, 국방시설사업, SOC건설사업을 비롯한 국가계약 및 건설공사의 전 과정에 대하여 법률자문을 제공하고, 관련 소송을 해결한 풍부한 경험과 실력을 갖추고 있으므로, 관급공사, 민간건설공사, 공공조달계약, 국유재산, 지방재산, 공공재산과 관련한 도움이 필요한 경우에는 언제든 연락주시기 바랍니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌, 검찰, 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.