안녕하세요, 법무법인 청출 이영경 변호사입니다.

오늘 살펴볼 판결은 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 건물인도 판결입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 '3기 차임연체' 요건이 충족된 뒤 임대인이 소장 부본을 통해 해지 의사표시를 하기 전에 임차인이 차임 일부를 변제하여 연체액이 3기 차임액에 미달하게 된 경우, 임대인의 상가임대차 계약해지권이 소멸하는지가 다투어진 사안입니다.

판결의 요지 – 3기 차임연체가 발생한 순간 임대인의 해지권은 즉시 발생하고, 이후 임차인의 일방적 일부 변제로 소멸하지 않는다

대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지'는 해지권의 발생요건이므로, 그 요건이 충족되는 순간 즉시 임대인의 계약해지권이 발생하고, 이후 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 시점(해지권 행사의 효력 발생 시점)을 기준으로 다시 판단할 것이 아니라고 판시하였습니다. 따라서 임대인이 해지권을 행사한 이후 임차인이 임대인의 동의 없이 일방적으로 차임 일부를 지급하여 연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도, 특별한 사정(임대인이 이의 없이 차임을 수령하여 해지권을 묵시적으로 포기한 것으로 볼 만한 사정 등)이 없는 한 임대인의 계약해지권은 소멸하지 않는다는 것이 이 판결의 결론입니다. 대법원은 원심(부산지방법원 2024나46880 판결)을 그대로 유지하며 피고의 상고를 기각하였습니다.

이번 판결의 핵심 포인트는 다음과 같습니다.

● 3기 차임연체 요건 충족 시점 = 해지권 '발생' 시점 (즉시 발생)

● 해지 의사표시 도달 시점(소장 부본 송달 등) = 해지권 '행사' 시점 (그 시점에 다시 3기 요건을 판단하지 않음)

● 발생한 해지권은 임대인이 이의 없이 차임을 수령하는 등 '묵시적 포기'로 볼 특별한 사정이 없는 한 임차인의 사후 일부 변제만으로는 소멸하지 않음

1. 사실관계

임대차 관계 및 월 차임 구성

원고(임대인)는 피고(임차인)에게 이 사건 건물의 1층 중 별지 도면 ①부분 약 132㎡와 ③부분 약 50㎡('이 사건 각 점포')를 임대하였고, 이 사건 각 점포에 관한 월 차임 합계는 8,800,000원이었습니다. 따라서 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 '3기 차임액'은 26,400,000원(월 8,800,000원 × 3)입니다.

연체차임 발생과 임대인의 소 제기

원고는 2022. 12. 13. 이 사건 소를 제기하면서 소장에 '피고의 2022. 11. 기준 연체차임액이 3기의 차임액에 달하였으므로 이 사건 각 임대차계약을 해지한다'는 취지의 해지 의사표시를 기재하였습니다. 소 제기 시점인 2022. 12. 13. 기준 피고의 연체차임액은 27,513,334원으로, 3기 차임액인 26,400,000원을 초과하는 상태였습니다.

소장 송달 직전 임차인의 일부 변제

피고는 이 사건 소장 부본이 자신에게 송달되기 전인 2022. 12. 26. 원고에게 차임 8,000,000원을 지급하였고, 그 결과 연체차임액이 3기 차임액인 26,400,000원에 미달하게 되었습니다. 이 사건 소장 부본은 그 다음 날인 2022. 12. 27. 피고에게 송달되었습니다.

2. 쟁점 및 관련 법령 – 상가건물 임대차보호법 제10조의8

이 사건의 핵심 쟁점은 '3기 차임연체' 요건 충족 시점과 임대인의 해지 의사표시 도달 시점 사이에 임차인이 일방적으로 차임 일부를 변제하여 연체액이 3기 차임액에 미달하게 된 경우, 임대인의 상가임대차 계약해지권이 이미 발생·유지되는지, 아니면 해지권 '행사' 시점을 기준으로 다시 판단하여 소멸하는지 여부였습니다.

3. 원심의 판단 – 부산지방법원 2024나46880 판결

원심(부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결)은, 피고의 연체차임액이 3기의 차임액에 달하여 원고에게 해지권이 발생한 이상, 그 후 피고가 차임 일부를 지급하여 연체차임액이 3기의 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 원고가 그 후의 차임을 이의 없이 수령하는 등 계약해지권을 묵시적으로 포기한 것으로 볼 수 있는 경우가 아니라면 원고의 계약해지권이 소멸한다고 볼 수 없다고 판단하였습니다(대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결 참조). 그리고 이 사건에서 원고가 연체차임액이 3기의 차임액에 달한 이후 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 사정이 없으므로 원고의 계약해지권이 소멸하였다고 볼 수 없다고 보아, 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 2022. 12. 27. 상가건물 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하였습니다.

4. 대법원의 판단 – 상고 기각, 원심 유지

관련 법리 – 해지권의 '발생요건'과 '행사요건'의 구분

대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지'를 해지권의 발생요건으로 명확히 정리하였습니다. 그 논리는 다음과 같습니다.

① (즉시 발생) 차임연체액이 3기 차임액에 달하는 순간, 임대인의 계약해지권은 즉시 발생한다.

② (기준시점) 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 '효력 발생 시점'을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 다시 판단할 것은 아니다.

③ (해지권 존속) 따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 상가임대차 해지권을 행사하는 경우, 그 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상, 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권은 소멸하지 않는다.

사안에의 적용

대법원은 위 법리를 적용하여, ① 원고의 상가임대차 해지 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달되기 전 피고가 차임 8,000,000원을 지급하였다 하더라도, ② 원고가 그 이후 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 만한 사정이 없어 원고가 해지권을 묵시적으로 포기하였다고 볼 수 없으므로, ③ 원고의 계약해지권이 소멸하였다고 볼 수 없고, ④ 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 때 이 사건 상가건물 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 본 원심의 판단이 정당하다고 판시하였습니다. 결론적으로 대법원은 피고의 상고를 기각하였습니다.

5. 실무상 시사점

임대인 관점 – 3기 차임연체 시점 관리와 해지 의사표시 실행

이번 대법원 2024다320215 판결로 상가임대차 임대인 입장에서는, '3기 차임연체가 발생한 순간 이미 해지권이 발생한다'는 점이 다시 한 번 분명해졌습니다. 임대인은 임차인의 차임 지급 내역을 시점별로 정확히 관리하여 3기 차임액 도달 시점을 확정한 뒤, 그 이후 임차인의 일부 변제가 있더라도 이를 '이의 없이 수령'하지 않도록 유의해야 합니다. 만약 이의 없이 차임을 계속 수령할 경우 '해지권의 묵시적 포기'로 평가될 여지가 있으므로, 필요한 경우 수령 시 이의 유보의 뜻을 명확히 하거나 조기에 해지 의사표시를 실행하는 것이 안전합니다.

임차인 관점 – 소장 송달 전 사후 변제만으로는 해지 저지 어려움

반대로 상가임대차 임차인 입장에서는, 3기 차임연체가 이미 발생한 이후에 소장 송달 직전 차임 일부를 변제하는 방식만으로는 원칙적으로 임대인의 계약해지권을 소멸시키기 어렵다는 점이 확인되었습니다. 임차인은 3기 차임연체 상태에 이르지 않도록 사전 관리하는 것이 최선이며, 부득이 연체가 발생하였다면 임대인과 협의하여 유예·감면 등 합의를 확보하거나 임대인이 이의 없이 차임을 수령한 정황을 확보하는 등 '해지권의 묵시적 포기'로 평가될 수 있는 근거를 마련할 필요가 있습니다.

법무법인 청출은 상가건물 임대차보호법, 주택임대차보호법 등 임대차 관련 소송에서 임대인·임차인을 대리한 다수의 경험을 보유한 변호사들로 구성되어 있습니다. 3기 차임연체를 이유로 한 상가임대차 해지, 건물인도 청구, 부당이득반환청구, 상가임대차 갱신·차임 감액·명도 등 관련 자문·소송이 필요하신 분들은 주저하지 마시고 법무법인 청출로 연락주시기 바랍니다.