안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

재건축·재개발은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법") 및 그 하위 법령에 근거한 정비사업입니다. 이번 회에서는 재건축·재개발의 근거법인 도시정비법의 연혁·체계와 정비사업의 종류·추진 절차, 그리고 정비사업에서 발생하는 분쟁의 쟁송 형태에 관하여 간략히 살펴보겠습니다.

[Question] 재건축·재개발의 근거법인 도시정비의 체계와 정비사업 진행 절차

[Answer]

가. 도시정비법의 연혁 및 목적

도시정비법은 2002. 12. 30. 제정되어 2003. 7. 1.부터 시행된 법률로서, 종전에는 「도시재개발법」, 「도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법」, 「주택건설촉진법」에 근거하여 개별적으로 진행되던 정비사업들을 하나의 법률로 통합·규율하기 위한 취지로 제정되었습니다.

도시정비법 제1조는 이 법의 목적을 "도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함"이라고 밝히고 있습니다. 도시정비법은 제정 이후 수십 회에 걸쳐 개정되었고, 특히 2017. 2. 8. 전부개정을 거쳐 2018. 2. 9.부터 개정 법률이 시행된 이후로도 다수의 개정이 이어져 왔으므로, 구체적 사건에서는 해당 사안에 어떠한 연혁 법령이 적용되는지 부칙 경과규정을 함께 확인할 필요가 있습니다.

나. 정비사업의 종류

도시정비법 제2조에 따른 정비사업은 세 가지 유형으로 구분됩니다. "주거환경개선사업"은 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역 등에서 정비기반시설과 주택을 정비·개량하는 사업이며, "재개발사업"은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하는 사업입니다. "재건축사업"은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 정의되어 있어, 정비기반시설의 노후 여부가 재개발과 재건축을 구분하는 실무상 핵심 지표가 됩니다.

다. 정비사업 추진 절차 개관

정비사업은 통상 "기본계획의 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성·승인 → 조합설립인가 → 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가 → 착공·일반분양 → 준공·이전고시 → 정비구역 해제·조합해산 및 청산"의 순서로 진행됩니다. 재건축사업의 경우에는 위 절차 중 정비계획 단계 전후로 별도의 안전진단 절차가 진행됩니다.

각 단계는 도시정비법 및 하위 법령·조례에 따라 요건과 절차가 매우 상세하게 규정되어 있고, 특히 조합설립·사업시행·관리처분 각 단계에서 요구되는 토지등소유자의 동의율은 사업 진행의 성패를 좌우하는 핵심 변수가 됩니다.

라. 관련 쟁송의 형태

정비사업의 각 단계에서 발생하는 분쟁은 그 성격에 따라 항고소송, 당사자소송, 민사소송, 비송으로 나뉘어 다루어집니다.

"항고소송"의 대상이 되는 처분으로는 정비계획 및 정비구역지정처분, 추진위원회 설립승인처분, 조합설립인가처분, 사업시행계획 또는 관리처분계획인가처분, 분양거부처분, 이전고시, 비용부과처분, 청산금부과처분 및 각 취소처분 등이 있습니다.

"당사자소송"으로는 조합설립변경, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 관련 결의의 효력을 다투는 소송, 재결을 거치지 아니한 경우의 주거이전비 청구 소송 등이 대표적입니다.

"민사소송"으로는 조합설립결의·시공사 선정결의·정관변경결의·임원선임결의의 무효확인 소송, 매도청구권 행사에 터잡은 소유권이전등기청구 소송, 관리처분계획인가 고시에 따른 건물명도청구 소송 등이 있으며, "비송사건"으로는 임시임원의 선임 및 법원에 의한 청산인의 선임 등이 있습니다.

이상에서 살펴본 바와 같이, 재건축·재개발 사업은 도시정비법을 중심 근거법으로 하여 정비사업 3종의 요건, 각 단계별 절차, 그에 부수하는 다양한 유형의 쟁송 체계가 유기적으로 결합되어 있으므로, 사업 초기 단계에서부터 관련 법제와 절차를 종합적으로 이해할 필요가 있습니다.

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