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[소송] 주택임대차법이 법인인 임차인에 적용되기 위한 요건인 ‘중소기업 소속 직원’의 의미에 대한 최초 판시

작성자

청출

작성일

2023-12-19 17:16

조회

법무법인 청출(담당변호사 : 배기형, 이영경 변호사)은 최근 대표이상 주거용으로 고가주택을 임차한 중소기업은 계약갱신요구권을 행사 할 수 없다는 최초의 대법원 판결을 이끌어 내었습니다.

본 사건은 주택임대차법이 사람이 아닌 법인, 그 중 중소기업을 예외적으로 보호하기 위하여 필요한 요건인 '소속 직원'의 의미에 대해 밝힌 대법원의 첫번째 판결입니다.

원고는 2019. 12.경 피고(법인)과 이 사건 부동산인 한남더힐에 관한 임대차계약을 체결하였습니다. 피고의 대표이사인 A가 이 사건 부동산을 인도받아 전입신고를 마친 후 신혼집으로 거주하다가, 계약기간이 만료되자 계약갱신요구권을 행사하며 원고의 퇴거 요청에 응하지 않았고 원고가 인도소송을 제기하게 되었습니다.
제1심에서 '직원'이란 일정한 직장에 근무하는 사람을 통틀어 이르는 말로써 '임원'을 제외하고 있다고 보기 어렵고, 대표이사인 A가 이 사건 부동산에 전입신고 하였다면, 중소기업 법인인 임차인은 주택임대차법 제6조의3 계약갱신요구권을 행사할 수 있어 피고(임차인)의 계약갱신요구권이 인정돼 원고(임대인)의 청구를 기각하였습니다.
원심에서 청출은 주택임대차법 개정 취지 등을 고려하여, 피고를 대표해 이 사건 임대차 계약을 체결하고 전입신고한 A는 주택임대차법 제3조 제3항의 '직원'에 해당하지 않는다는 의견을 다시 개진하였고, 이에 피고의 계약갱신요구권이 부정되어 원고의 청구가 인용되었습니다.
대법원은 주택임대차법 제3조 제3항의 '직원'은 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다고 설시하며, 피고(임차인)의 상고를 기각하였습니다.

대법원은 청출의 주장을 받아들여, 법인인 임차인에게 주택임대차법이 적용되기 위한 '소속 직원' 요건의 의미를 명확하게 설시하고 실무상 견해가 나뉘었던 법인인 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부를 실질적으로 확인해주었습니다.

현실적으로 중소기업이 대표이사의 주거용 건물을 임차하고 대표이사가 전입신고하여 거주하는 사례가 존재하는 상황에서, 이번 판결은 이와 같은 경우 주택임대차법이 적용되지 않는다는 점을 확인하여 여러 분쟁의 해결 기준이 됨과 동시에 소속 직원을 위한 사택 운영에 있어 중요한 기준이 될 것으로 예상됩니다.

법무법인 청출은 앞으로도 의뢰인의 이익을 위해 최선을 다할 것을 약속드립니다.

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