국토교통부가 입법예고한 '건축물분양법 시행령 개정안'에 따르면, 앞으로는 단순한 시정명령만으로는 분양계약 해지가 어려워질 전망입니다. 위반행위로 인해 '계약 목적 달성이 어려운 경우'라는 명확한 기준이 신설되었으며, 대신 준공 지연이나 이중분양 등 구체적인 해약 사유가 보강되었습니다. 법무법인 청출이 변화하는 분양계약 환경에 대응하는 핵심 법률 지식을 전해드립니다.

[목차 ]

1. 도입: 건축물 분양계약 해약 기준의 변화

2. 기존 규정: 시정명령 시 계약 해약 가능

3. 개정안 핵심: '계약 목적 달성 불능' 여부가 판단 기준

4. 수분양자를 위한 해약권 행사 기준 구체화 (3가지)

5. 적용 시점 및 수분양자 유의사항

1. 도입: 건축물 분양계약 해약 기준의 변화

안녕하세요, 법무법인 청출입니다. 최근 오피스텔이나 생활숙박시설 등 건축물 분양을 받으신 분들 사이에서 계약 해지 가능 여부에 대한 문의가 많습니다. 특히 국토교통부가 2026년 4월 3일, 건축물분양법 시행령 개정안을 입법예고함에 따라 수분양자의 해약권 행사 기준에 큰 변화가 예상되고 있습니다.

2. 기존 규정: 시정명령 시 계약 해약 가능

기존의 건축물분양법 시행령 체계에서는 분양 광고 내용이 신고 내용과 다르거나, 필수 표시 내용이 누락되어 분양사업자가 행정청으로부터 시정명령을 받은 경우, 수분양자가 분양계약을 해약할 수 있다는 점을 계약서에 포함하도록 규정해 왔습니다. (건축물분양법 제6조 제4항 등)

3. 개정안 핵심: '계약 목적 달성 불능' 여부가 판단 기준

하지만 이번 개정안이 시행되면 기준이 엄격해집니다. 앞으로는 단순한 시정명령 사실만으로는 부족하며, 해당 위반행위로 인해 '분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우'에만 해약이 가능하도록 기준이 정비됩니다. 즉, 형식적인 위반 여부보다 실제 계약에 미치는 실질적인 영향이 핵심 판단 지표가 됩니다.

4. 수분양자를 위한 해약권 행사 기준 구체화 (3가지)

수분양자의 입장에서는 해약권 행사가 까다로워졌다고 느낄 수 있으나, 개정안은 대신 해약이 가능한 구체적인 기준을 다음과 같이 추가 반영하였습니다.

• 중대한 하자 및 현저한 차이: 중대한 하자로 보수가 어렵거나, 실제 시공 내용이 계약과 현저히 달라 목적 달성이 불가능한 경우

• 입주 지연: 준공 예정일로부터 3개월 이상 지연되는 경우

• 이중분양 등: 이중분양으로 인해 정상적인 소유권 이전이 불가능한 경우

5. 적용 시점 및 수분양자 유의사항

본 개정안은 현재 입법예고 단계로, 향후 법제처 심사와 국무회의 의결 등을 거쳐 공포될 예정입니다. 시행 이후 분양신고가 이루어지는 계약부터 적용될 것으로 보입니다.

따라서 향후 분양계약을 검토 중이시라면, 단순히 사업자의 위반 사실에 기대기보다는 '계약 목적 달성을 어렵게 하는 수준인가'에 대한 면밀한 법적 검토가 선행되어야 합니다. 계약 체결 단계에서 해약 가능성에 영향을 줄 수 있는 사항들을 미리 구체적으로 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.