안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

이번에는 정비사업에서 새 건축물을 분양받지 않고 종전 자산을 현금으로 청산받게 되는 "현금청산대상자"가 어떤 경우에 발생하는지, 그 유형별로 살펴보겠습니다.

[Question]

어떤 토지등소유자가 현금청산대상자가 되는지, 분양신청 통지를 받지 못한 자나 분양신청기간이 지난 뒤 철회한 자도 현금청산대상자인지

[Answer]

가. 법률이 정한 현금청산대상자

「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법")에 따르면, 사업시행자는 ① 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 자, ④ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자와 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 합니다(도시정비법 제73조 제1항). 이들이 법률이 정한 현금청산대상자입니다.

대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결은 "분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 구 도시정비법 제47조의 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 타당하다"고 판시하였습니다(현 도시정비법 제73조).

나. 분양신청을 하지 아니한 자 · 철회한 자의 범위

사업시행자가 적법한 분양신청 통지를 하지 않아 토지등소유자가 분양신청을 하지 못한 경우에는 "분양신청을 하지 아니한 자"로 볼 수 없다고 보아야 할 것입니다. 대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결은 분양계약 체결 단계에 관하여 "위와 같은 내용을 정한 정관이나 관리처분계획은 조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하는데도 분양계약 체결 의무를 위반하여 분양계약을 체결하지 않은 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이다"라고 하면서, 분양계약 체결 통지를 받지 못하여 분양계약을 체결하지 못한 조합원은 현금청산대상자에 해당하지 않는다고 본 원심을 수긍하였습니다.

분양신청의 철회는 분양신청기간이 종료되기 전에 한 것만 해당합니다. 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결은 "여기에서 말하는 분양신청을 철회한 자라고 함은 분양신청기간 내에 분양신청을 하였으나 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회함으로써 같은 조 제1호의 분양신청을 하지 아니한 자와 마찬가지로 관리처분계획의 수립과정에서 현금청산대상자가 된 자를 가리킬 뿐, 분양신청을 한 토지 등 소유자가 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회하는 것까지 당연히 허용되어 그에 따라 위에서 말하는 분양신청을 철회한 자에 해당하게 된다고 볼 수 없다"고 판시하였고, 현행 도시정비법 제73조 제1항 제2호는 "분양신청기간 종료 이전에" 철회한 자로 이를 명문화하였습니다.

다. 투기과열지구 관련 제한과 관리처분계획에서 제외된 자

어느 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따른 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 다른 투기과열지구의 별개의 정비사업에서 분양신청을 할 수 없고(도시정비법 제72조 제6항 본문, 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우는 제외), 이에 해당하여 분양신청을 할 수 없는 자는 현금청산대상자가 됩니다(도시정비법 제73조 제1항 제3호).

예시로 갑이 서초구(투기과열지구) A재건축 조합원으로 2023. 3. 1. 최초 관리처분계획 인가를 받아 조합원 분양대상자가 되었고, 갑과 같은 세대인 배우자 을이 강남구(투기과열지구) B재개발구역에 주택을 가진 조합원이라면, 을은 2028. 2. 29.까지 B구역에서 분양신청을 할 수 없고, 그 사이 B구역이 분양신청 절차를 진행하면 을은 현금청산대상자가 됩니다. 다만 을이 B구역 주택을 2023. 3. 1. 이후에 상속으로 받은 것이라면 분양신청이 가능하지만, 그 전에 이미 상속으로 받아 두었던 것이라면 위 예외가 적용되지 않습니다(법제처 2022. 2. 8. 법령해석 21-0887).

라. 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

또한 투기과열지구에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획의 인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없고(도시정비법 제39조 제2항), 사업시행자는 이러한 양수인에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 합니다(도시정비법 제39조 제3항).

한편 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자는 관리처분계획에서 현금으로 청산할 수 있으므로(도시정비법 제76조 제1항 제3호), 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외되면 현금청산대상자가 됩니다(도시정비법 제73조 제1항 제4호).

여기서 "너무 좁은 토지 또는 건축물"의 구체적인 기준은 시·도 조례에 맡겨져 있습니다(도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호). 예컨대 서울시의 재개발사업에서 종전 주택을 소유하지 않은 토지등소유자는 종전 토지의 총면적이 90㎡ 이상이거나 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이어야 분양대상자가 되고(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조 제1항), 이에 미달하는 자는 분양대상에서 제외되어 현금청산대상자가 됩니다.

마. 정관이나 관리처분계획에 따라 분양계약을 체결하지 아니한 조합원

법률이 정한 사유 외에도 정관이나 관리처분계획에서 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원을 현금청산대상자로 정하는 것이 허용됩니다. 위 대법원 2008다91364 판결은 관리처분계획 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에게 현금청산 규정을 준용하도록 한 정관에 관하여 "이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다"고 판시하였습니다.

다만 위 대법원 2015두51309 판결이 밝힌 것처럼 이러한 정관·관리처분계획은 조합이 분양계약 체결을 요구하였음에도 이를 거절한 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이므로, 조합이 분양계약 체결을 통지하지 않은 조합원은 현금청산대상자가 되지 않는다고 보아야 할 것입니다.

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