안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

전세나 월세 계약의 갱신을 요구했더니 집주인이 "내가 직접 들어가 살겠다"고 해서 이사를 나왔는데, 몇 달 뒤 그 집에 다른 세입자가 살고 있다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법은 이런 경우 임대인이 임차인에게 손해를 배상하도록 정하고 있고, 대법원은 2026년 9월 임대인이 책임을 면하려면 무엇을 증명해야 하는지를 분명히 하였습니다.

이 글에서는 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 임대인의 손해배상 책임이 언제 생기는지, 임대인이 내세우는 '어쩔 수 없는 사정'은 어떤 기준으로 판단되는지, 배상액은 어떻게 계산되는지를 정리합니다.

[목차]

1. 실거주를 이유로 한 갱신거절과 그 뒤의 제한

2. 대법원이 정한 '정당한 사유'의 기준과 증명책임

3. 손해배상액은 세 가지 금액 중 큰 금액입니다

4. 새 임차인이 들어왔는지 확인하는 방법

5. 임차인과 임대인이 각각 준비할 것

실거주를 이유로 한 갱신거절과 그 뒤의 제한

임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 법이 정한 사유가 있으면 거절할 수 있고, 그 가운데 하나가 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).

이 사유는 임대인의 장래 계획에 관한 것이어서 임차인이 그 진위를 확인하기 어렵습니다. 그래서 법은 사후 통제 장치를 두었습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대하면, 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(같은 조 제5항). 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이므로(같은 조 제2항), 기존 임대차가 끝난 뒤 2년 안에 다른 사람에게 세를 놓은 경우가 여기에 해당합니다.

책임이 생기는 요건을 나누어 보면, 임차인이 갱신을 요구하였을 것, 임대인이 실거주를 이유로 이를 거절하였을 것, 그 뒤 2년 안에 제3자에게 임대하였을 것, 그 임대에 정당한 사유가 없을 것입니다. 실제 분쟁은 대부분 마지막 요건에서 갈립니다.

한편 제5항의 문언은 제3자에게 임대한 경우를 대상으로 합니다. 임대인이 집을 비워 두거나 매도한 경우의 책임은 이 조항과 별도로, 갱신거절 당시 실거주 의사가 진정하였는지 등을 따져 검토해야 합니다.

대법원이 정한 '정당한 사유'의 기준과 증명책임

대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결의 사안에서, 아파트 임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 지나기 전에 그 아파트를 제3자에게 임대하였습니다. 임차인이 손해배상을 청구하자 임대인은, 자신이 소유한 다른 부동산의 임차인이 임대차보증금 반환을 요구하여 불가피하게 이 아파트를 임대할 수밖에 없었다고 주장하였습니다.

대법원은 제5항의 정당한 사유가 인정되려면 두 가지가 갖추어져야 한다고 하였습니다. 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대하였어야 하고, 제3자에게 목적 주택을 임대하는 것이 불가피하였어야 한다는 것입니다. 그리고 이러한 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 판단하였습니다.

이 사건에서 원심은 임대인이 주장한 사정이 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 아니고, 그 아파트를 제3자에게 임대하는 것이 불가피하지도 않았다고 보아 정당한 사유를 인정하지 않았습니다. 대법원은 이 판단에 잘못이 없다고 하여 임대인의 상고를 기각하였습니다.

이 기준에서 눈여겨볼 부분은 두 가지입니다. 첫째, 갱신거절 뒤에 사정이 바뀌었다는 것만으로는 부족하고, 그 사정이 갱신을 거절할 당시에는 예측할 수 없었던 것이어야 합니다. 둘째, 예측할 수 없었던 사정이 생겼더라도 그 주택을 제3자에게 임대하는 것이 불가피하였어야 합니다. 위 사건에서 다른 부동산 임차인의 보증금 반환 요구는 두 요건을 모두 갖추지 못한 것으로 판단되었습니다. 임차인이 임대인의 실거주 의사가 거짓이었다는 것을 밝혀야 하는 것이 아니라, 임대인이 이 두 가지를 자료로 증명해야 합니다.

갱신을 거절하는 단계에서도 증명책임은 임대인에게 있습니다. 대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임이 임대인에게 있고, 실제 거주하려는 의사는 임대인이 그러한 의사를 표명하였다는 사정만으로 곧바로 인정될 수 없으며, 임대인의 주거 상황, 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 갱신요구 거절 전후의 사정, 이사 준비의 유무와 내용 등을 종합하여 판단한다고 하였습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인은 거절하는 단계와 거절한 뒤의 단계 모두에서 설명하고 증명할 부담을 집니다.

손해배상액은 세 가지 금액 중 큰 금액입니다

배상액은 법에 계산 기준이 정해져 있습니다. 갱신거절 당시 당사자 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없었다면, 다음 세 가지 금액 중 큰 금액이 손해배상액이 됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항).

• 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

• 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분

• 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

환산월차임은 월세에 보증금을 월 단위 차임으로 전환한 금액을 더한 것입니다. 보증금을 전환할 때에는 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 적용합니다(같은 법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조). 전세처럼 월세가 없는 계약도 보증금을 월세로 환산하여 같은 방식으로 계산합니다.

예를 들어 전환 비율을 연 4.5%로 가정하고, 갱신거절 당시 보증금 3억 원의 전세였던 주택을 임대인이 보증금 4억 원에 새로 임대하였다고 하겠습니다. 갱신거절 당시 환산월차임은 112만 5천 원이므로 3개월분은 337만 5천 원입니다. 새 임대차의 환산월차임은 150만 원이어서 차액은 월 37만 5천 원이고, 2년분은 900만 원입니다. 이 경우 두 금액 중 큰 900만 원이 기준이 되고, 임차인이 실제로 입은 손해가 이보다 크다는 것을 증명하면 그 금액을 청구할 수 있습니다.

임대인이 임차인을 내보낸 뒤 임대료를 크게 올려 받을수록 차액 2년분이 커집니다. 이사비용, 중개수수료, 같은 조건의 집을 구하지 못해 더 높은 임대료를 부담하게 된 사정 등은 세 번째 항목인 실제 손해로 주장할 수 있는데, 이 부분은 임차인이 자료로 증명해야 합니다.

새 임차인이 들어왔는지 확인하는 방법

이사를 나온 뒤에는 그 집에 누가 사는지 알기 어렵습니다. 부동산 매물 정보나 인근 공인중개사무소를 통해 그 집이 임대 매물로 나왔는지 확인하는 방법이 있고, 법이 마련해 둔 절차도 있습니다.

실거주를 이유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 사람은 주택 임대차의 이해관계인으로서 확정일자 부여기관에 임대차 정보의 제공을 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제3항, 같은 법 시행령 제5조 제5호). 요청할 수 있는 대상은 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약이고, 임대차목적물, 임대인·임차인의 성명(법인명·단체명), 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간을 확인할 수 있습니다(같은 법 시행령 제6조 제1항). 새 임대차의 차임과 보증금은 앞에서 본 차액 2년분을 계산하는 자료가 됩니다.

다만 새 임차인이 확정일자를 받지 않았다면 이 방법으로는 확인되지 않을 수 있으므로, 다른 확인 방법과 함께 활용하는 것이 좋습니다.

임차인과 임대인이 각각 준비할 것

임차인이라면 다음 자료를 확보해 두어야 합니다.

• 임대차계약서와 갱신 관련 기록 갱신을 요구한 사실, 임대인이 실거주를 이유로 거절한 사실이 드러나는 문자·메신저 대화·내용증명

• 기존 임대료 자료 갱신거절 당시의 보증금과 월세를 확인할 수 있는 자료

• 새 임대차 자료 새 임차인이 들어온 사실과 새 임대차의 보증금·월세를 확인할 수 있는 자료

• 지출 자료 이사비용, 중개수수료 등 이사로 지출한 비용의 영수증

제5항의 책임은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 것을 전제로 하므로, 갱신을 요구한 사실과 거절 사유가 기록으로 남아 있는지가 중요합니다. 전화로만 이야기가 오갔다면 그 내용을 문자 등으로 다시 확인해 두는 것이 좋습니다.

임대인이라면 실거주를 이유로 갱신을 거절하기 전에 실제 입주 계획이 구체적인지부터 점검해야 합니다. 거절한 뒤 사정이 바뀌어 다시 임대할 수밖에 없게 되었다면, 그 사정이 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 것이고 임대가 불가피하였다는 것을 뒷받침할 자료를 남겨 두어야 합니다. 앞서 본 사건에서 다른 부동산 임차인의 보증금 반환 요구는 정당한 사유로 인정되지 않았습니다.

법무법인 청출은 부동산·임대차 사건을 처음부터 끝까지 직접 수행하는 변호사들이 임대인과 임차인 각각의 입장에서 사안을 검토합니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 뒤 그 집이 다시 임대된 사실을 알게 되셨거나, 갱신거절 이후 임대를 검토하고 계시다면 상담 예약을 통해 문의해 주시기 바랍니다.

본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 구체적인 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.