안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

전세·월세 계약이 끝나갈 무렵 "계약이 자동으로 연장됐다"는 말과 "갱신을 요구했다"는 말을 같은 것으로 오해하시는 분들이 많습니다. 그러나 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 요건과 효과가 전혀 다른 제도입니다. 지금 내 계약이 어느 쪽에 해당하는지에 따라 임대인이 갱신을 막을 수 있는지가 달라지므로 정확히 구분해 두어야 합니다.

[목차]

1. 묵시적 갱신이란?

2. 계약갱신요구권이란?

3. 두 제도의 핵심 차이 - 임대인이 갱신을 막을 수 있는 범위

4. 갱신 후 임차인의 해지통지

5. 법무법인 청출의 조력

묵시적 갱신이란?

임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 기간 만료 2개월 전까지 아무런 의사표시를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 이렇게 갱신되면 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 임차인이 차임을 연체했거나 임차인으로서의 의무를 크게 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다.

계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권은 임차인이 "계약을 갱신해 달라"고 직접 의사를 표시하는 권리입니다. 임차인은 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 이 권리를 행사할 수 있고, 하나의 임대차 계약에서 한 번만 사용할 수 있습니다. 임대인은 법이 정한 거절 사유가 없는 한 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

두 제도의 핵심 차이 - 임대인이 갱신을 막을 수 있는 범위

가장 큰 차이는 임대인이 갱신을 막을 수 있는 범위에 있습니다. 묵시적 갱신은 임대인이 미리 적법하게 갱신거절을 통지해 두면 자동 연장을 막을 수 있습니다. 반면 계약갱신요구권이 적법하게 행사된 경우에는 법에서 정한 거절 사유가 없는 한 임대인이 일방적으로 거절할 수 없습니다. 즉 "서로 아무 말 없이 지나가 자동으로 연장된 것"과 "임차인이 적극적으로 갱신을 요구한 것"은 그 효과가 다릅니다.

갱신 후 임차인의 해지통지

두 경우 모두 갱신이 이루어진 뒤에는 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 해지통지는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

법무법인 청출의 조력

지금 내 계약이 묵시적 갱신인지, 아니면 계약갱신요구권 행사에 해당하는지에 따라 임대인의 갱신거절 가능 여부와 존속기간이 달라집니다. 임대차 갱신·계약 종료를 둘러싼 분쟁으로 고민이시라면 법무법인 청출이 통지 시점과 사실관계를 함께 검토해 대응 방향을 제시해 드리겠습니다.

본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.