안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

"집주인이 '계약 연장 안 할게요'라고 하면 그냥 끝일까요?" 주택임대차에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는데 집주인이 갱신을 거절하는 상황, 의외로 자주 발생합니다. 그러나 집주인이라고 해서 마음대로 갱신을 거절하거나 임대료를 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 오늘은 주택임대차보호법상 갱신거절의 한계와, 갱신요구권을 둘러싼 분쟁에서 반드시 확인해야 할 핵심을 정리했습니다.

[목차]

1. 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

2. 차임·보증금, 마음대로 올릴 수 있을까?

3. 자동연장된 적 있으면 갱신요구권은 못 쓸까?

4. 법정 갱신·묵시적 갱신·재계약, 왜 구분이 중요한가

5. 법무법인 청출의 임대차 분쟁 대응

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우, 집주인은 단순히 시세가 올랐다거나 더 이상 연장하고 싶지 않다는 이유만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다. 갱신 거절은 법이 정한 사유가 있을 때만 가능합니다.

대표적인 거절 사유로는 ▲임차인의 차임 연체 ▲임차인의 무단 전대 ▲임차인의 고의·중과실에 의한 주택 파손 ▲건물의 철거·재건축 ▲임대인 또는 그 직계존비속의 실제 거주 필요 등이 있습니다. 이러한 법정 사유 없이 한 갱신 거절은 효력을 인정받기 어렵습니다.

차임·보증금, 마음대로 올릴 수 있을까?

차임이나 보증금의 증액에도 한도가 있습니다. 우선 계약 또는 약정 후 1년 안에는 증액할 수 없고, 올리더라도 서울 기준으로는 원칙적으로 5%를 넘을 수 없습니다.

다만 이 증감청구권은 장래에 대하여 차임을 조정하는 권리이므로, 이미 지난 기간을 소급하여 정산하는 것은 아닙니다. 한편 임차인이 사정 변경을 이유로 감액을 청구하는 것도 인정되는데, 감액에는 5% 상한이 그대로 적용되지는 않습니다.

자동연장된 적 있으면 갱신요구권은 못 쓸까?

"예전에 자동으로 연장된 적이 있는데, 그러면 갱신요구권은 이미 쓴 것 아닌가요?"라는 질문이 많습니다. 결론부터 말하면 그렇지 않습니다.

묵시적 갱신이나 단순한 합의 재계약은 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 따라서 과거에 자동 연장이 있었더라도 임차인에게 부여된 1회의 갱신요구권은 그대로 남아 있을 수 있습니다. 또한 당사자가 새로 합의하여 재계약을 하면서 금액을 정한 경우에는 5% 증액 상한이 그대로 적용되지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다.

법정 갱신·묵시적 갱신·재계약, 왜 구분이 중요한가

위에서 살펴본 것처럼, 같은 '계약 연장'으로 보이더라도 그것이 법정 갱신(갱신요구권 행사)인지, 묵시적 갱신인지, 아니면 별개의 새로운 재계약인지에 따라 갱신요구권이 남는지, 5% 상한이 적용되는지가 완전히 달라집니다.

따라서 갱신 거절이나 차임 조정 분쟁이 생겼다면, 가장 먼저 현재 상황이 셋 중 무엇에 해당하는지 구분해야 합니다. 이를 판단하려면 임대인·임차인이 주고받은 통지의 내용과 계약서 문구까지 함께 살펴봐야 정확한 결론을 내릴 수 있습니다.

법무법인 청출의 임대차 분쟁 대응

주택임대차 갱신·차임 분쟁은 통지 시점, 계약서 문언, 과거 연장 이력 등 구체적 사실관계에 따라 결론이 크게 달라집니다. 법무법인 청출은 부동산·임대차 사건을 처음부터 끝까지 직접 수행하는 변호사들이 사안을 면밀히 검토하여 임대인·임차인 각각의 입장에서 최선의 해결책을 제시합니다. 갱신거절 통지를 받았거나 부당한 차임 증액을 요구받고 계시다면 청출의 상담을 받아보시기 바랍니다.

본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건에 대한 판단은 반드시 변호사와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.