안녕하세요, 법무법인 청출 김광식 변호사입니다.

주택임대차에서는 계약기간이 끝나갈 무렵 “이번 계약이 자동으로 연장된 것인지”, “임차인이 적극적으로 갱신을 요구한 것인지”, “임대인이 차임을 올려달라고 할 수 있는지”, “반대로 임차인이 감액을 요구할 수 있는지”가 자주 문제됩니다. 특히 주택임대차보호법은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 의한 갱신을 별도로 규율하고 있고, 갱신 방식에 따라 임대인의 거절 가능 범위와 분쟁 구조가 상당히 달라집니다. 현행 주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 별도의 종료 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 성립하고, 계약갱신요구권은 임차인이 같은 기간 안에 적극적으로 갱신을 요구할 때 문제됩니다.

[Question]

주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권에 의한 갱신과 묵시적 갱신은 각각 어떤 차이가 있나요?

[Answer]

1. 계약갱신요구권에 의한 갱신의 의미

계약갱신요구권에 의한 갱신은 임차인이 법이 정한 기간 안에 “계약을 갱신해 달라”는 의사를 적극적으로 표시하고, 이에 대하여 임대인이 법정 거절사유가 없는 한 이를 거절하지 못하는 제도입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인의 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이고, 원칙적으로는 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 또한 이렇게 갱신된 임대차 계약에 대하여 임차인은 갱신 후 언제든지 해지 통지를 할 수 있고 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 발생합니다.

중요한 점은, 계약갱신요구권에 의한 갱신에서는 임대인이 단순히 “이제 더 이상 연장하고 싶지 않다”거나 “시세가 올랐다”는 이유만으로 거절할 수 없다는 점입니다. 주택임대차보호법은 거절사유를 비교적 구체적으로 열거하고 있는데, 대표적으로 2기의 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법에 의한 임차, 무단전대, 고의 또는 중대한 과실에 의한 파손, 철거·재건축 필요, 임대인이나 직계존·비속의 실제 거주 필요, 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 등이 이에 해당합니다. 따라서 이 제도는 단순한 “재계약 협상권”이 아니라, 일정 범위에서 임차인이 법으로 보장받는 권리에 가깝다는 점을 전제로 이해할 필요가 있습니다.

2. 묵시적 갱신의 의미

묵시적 갱신은 말 그대로 당사자 어느 쪽도 법정 기간 내에 종료 의사나 조건변경 의사를 분명히 밝히지 않아, 법률상 자동으로 종전과 같은 조건의 임대차가 다시 성립하는 경우를 말합니다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않거나, 임차인 역시 기간 만료 2개월 전까지 종료 의사를 통지하지 않으면, 임대차는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 이런 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다. 그리고 묵시적으로 갱신된 경우에도 존속기간은 2년으로 봅니다.

묵시적 갱신의 가장 큰 특징은 임차인의 적극적인 요구가 없었다는 점입니다. 즉, 계약갱신요구권에 의한 갱신은 임차인의 명시적 의사표시가 전제되지만, 묵시적 갱신은 양 당사자의 소극적 태도, 쉽게 말해 “서로 아무 말 없이 지나간 결과”로 법률상 발생합니다. 다만, 갱신요구권에 의한 갱신의경우와 마찬가지로, 갱신 이후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.

3. 각 갱신의 경우의 차이점

두 제도는 결과만 보면 모두 갱신 후 존속기간이 2년이고, 갱신 후에는 임차인이 언제든지 해지통지가 가능하며, 해지통지를 하면 3개월 후 종료된다는 점에서 비슷해 보입니다. 그러나 법적 구조는 분명히 다릅니다. 묵시적 갱신은 당사자가 제때 통지하지 않아 자동 발생하는 것이고, 계약갱신요구권에 의한 갱신은 임차인이 적극적으로 권리를 행사한 결과 발생합니다. 그래서 묵시적 갱신의 경우에는 임대인이 미리 적법한 갱신거절 또는 조건변경 통지를 해두면 자동갱신을 막을 수 있지만, 계약갱신요구권이 적법하게 행사되면 임대인은 법이 정한 거절사유가 없는 이상 일방적으로 이를 차단할 수 없습니다. 결국 실무상 가장 큰 차이는 “임대인이 갱신을 막을 수 있는 범위”에 있습니다.

또 하나 자주 오해되는 부분은, 묵시적 갱신이 되었다고 해서 임차인이 이미 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지는 않는다는 점입니다. 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 차후에 법이 보장하는 1회의 계약갱신요구권을 별도로 행사하는 것이 가능합니다. 따라서 과거에 단순히 자동연장되었거나 상호 합의로 재계약을 한 적이 있다는 이유만으로, 곧바로 갱신요구권이 사용되었다고 단정하면 위험합니다.

4. 차임증감청구권의 의미, 행사 요건과 절차

차임증감청구권은 주택임대차보호법 제7조가 정한 권리로, 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 더 이상 적절하지 않게 되었을 때, 당사자가 장래에 대하여 차임이나 보증금의 증액 또는 감액을 청구할 수 있는 권리입니다. 여기서 중요한 표현은 “장래에 대하여”입니다. 즉, 이미 지난 기간의 차액을 소급하여 정산하는 방식이 아니라 앞으로의 임대차관계에 대하여 조정을 요구하는 제도입니다. 또한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없고, 원칙적으로는 당시 금액의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없습니다.

이 권리는 갱신 시에도 그대로 문제됩니다. 계약갱신요구권에 의한 갱신에서는 법이 명시적으로 “차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다”고 하고 있으므로, 임대인은 갱신 자체를 받아들이는 대신 아무 폭으로나 임대료를 올릴 수 있는 것이 아니라, 법이 정한 상한과 기간 제한 안에서만 증액을 주장할 수 있습니다. 감액청구는 문언상도 인정되며, 감액에 대해서는 증액과 같은 상한 규정이 직접 적용되지는 않습니다.

또한 대법원은 주택임대차보호법 제7조가 임대차계약의 존속 중 일방이 차임 등의 증감을 청구하는 경우에 적용되는 것이고, 임대차계약이 종료된 뒤 새로 재계약을 체결하면서 당사자 합의로 차임 등을 정한 경우에는 그대로 적용되지 않는다고 보았습니다. 다시 말해, 법정 증감청구권은 존속 중인 계약관계 또는 법이 예정한 갱신 관계에서 문제되는 것이지, 순수하게 새로운 재계약을 하면서 상호 합의로 금액을 다시 정한 경우까지 일률적으로 제한하는 규정으로 볼 수 없습니다. 그래서 실무에서는 “지금 문제되는 것이 법정 갱신인지, 묵시적 갱신인지, 아니면 별개의 합의 재계약인지”를 먼저 구분해야 합니다.

절차 측면에서 보면, 법은 차임증감청구에 특정 서식을 강제하고 있지는 않지만, 실제 분쟁을 예방하려면 증액 또는 감액의 근거가 되는 사정변경을 특정하여 서면으로 통지하는 것이 안전합니다. 예를 들어 임대인이라면 조세·공과금 증가, 인근 시세 변동, 기존 증액일자, 상한 5% 준수 여부, 적용을 원하는 시점을 분명히 적고, 임차인이라면 주변 시세 하락, 주택 상태 변화, 부담 감소 사정 등을 근거로 감액을 요구하는 방식이 일반적입니다. 그 후 당사자가 합의하면 갱신계약서나 변경합의서를 작성하면 되고, 보증금이 증액되는 경우에는 증액분에 관한 우선변제권 확보를 위해 다시 확정일자를 받아두는 것이 필요합니다.

주택임대차에서 묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 의한 갱신은 모두 임차인의 주거안정을 위한 제도이지만, 발생 방식과 임대인의 대응 가능 범위는 전혀 같지 않습니다. 묵시적 갱신은 “제때 말하지 않아 자동으로 연장되는 구조”이고, 계약갱신요구권은 “임차인이 적극적으로 행사하는 법정 권리”라는 점에서 출발부터 다릅니다. 차임증감청구권 역시 단순히 “시세가 올랐으니 올려달라”는 수준의 문제가 아니라, 사정변경, 1년 제한, 5% 상한, 갱신 방식의 구별까지 함께 검토해야 정확한 판단이 가능합니다.

실제 사건에서는 문자 한 통의 표현, 갱신요구의 시점, 임대인의 거절사유 통지 내용, 증액 요구 방식에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 특히 갱신과 차임조정이 동시에 문제되는 사안은 계약서 문구와 통지자료를 함께 보아야 정확한 검토가 가능합니다. 사안별로 구체적인 대응이 필요하시다면 법무법인 청출에 상담을 요청하시어, 갱신의 성질 판단부터 차임 조정, 통지서 작성, 분쟁조정 또는 소송 대응까지 체계적으로 점검해 보시길 권해드립니다.