안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

정비사업 조합의 구성원인 토지등소유자의 자격과 조합설립 동의자 수 산정 방법에 관한 실무상 주요 법적 쟁점을 살펴보겠습니다.

[Question] 정비사업 조합의 구성원은 누구이며, 조합설립 동의자 수는 어떠한 방법으로 산정되는지

[Answer]

가. 조합원 자격의 법적 근거

「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법") 제39조 제1항은 정비사업의 조합원을 토지등소유자로 하되, 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 조합원으로 한다고 규정하고 있고, 도시정비법 제2조 제9호는 토지등소유자를 "가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 나. 재건축사업의 경우 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자"로 정의하고 있습니다.

그리고 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 보게 됩니다.

나. 조합원 자격이 인정되지 아니하는 경우

조합원 자격의 인정 여부와 관련하여 실무상 대표적으로 문제되는 유형은 (1) 재건축사업에서 토지나 건축물만을 소유한 자와 (2) 무허가건축물 소유자의 조합원 자격입니다.

재개발사업의 경우 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 토지등소유자로 조합원의 자격을 인정받게 됩니다.

반면, 재건축사업의 경우 대법원 2013. 11. 14. 선고 2011두5759 판결은 구 도시정비법 관련 조항들을 종합하여 "토지나 건축물만을 소유한 자는 비록 구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항에 의하여 주택재건축사업의 조합설립에서 동의를 얻어야 할 자에 포함되더라도 구 도시정비법에 의한 조합원이 될 수는 없다"고 판단하였습니다. 즉 재건축사업에서는 토지와 건축물을 함께 소유한 자만이 조합원이 될 수 있고, 토지만 또는 건축물만을 소유한 자는 조합설립에는 동의를 얻어야 하는 대상이 되지만 조합원은 될 수 없습니다.

무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관하여, 대법원 2009. 9. 24.자 2009마168, 169 결정은 "구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (가)목 및 제19조 제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다"고 판단하였습니다. 다만 위 결정은 "이와 같은 법리에 의하여 토지등소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 것까지 금지되는 것은 아니다"라고 하여, 정관으로 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하는 것은 허용된다는 예외를 인정하고 있으므로, 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 여부는 개별 조합의 정관 규정을 반드시 확인하여야 합니다.

다. 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법

조합설립을 위한 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법은 도시정비법 제36조 제4항의 위임에 따라 마련된 도시정비법 시행령 제33조 제1항이 상세히 규정하고 있으며, 정비사업의 유형에 따라 산정 기준이 다릅니다.

"주거환경개선사업 및 재개발사업"의 경우에는 (가) 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이 공유하는 경우에는 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하고, (나) 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하며, (다) 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하는 경우에는 필지·건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정합니다.

"재건축사업"의 경우에는 (가) 소유권 또는 구분소유권을 여럿이 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을, (나) 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정하고, (다) 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정합니다.

라. 국·공유지 소유자의 동의자 수 산정 및 동의 방법

한편, 정비구역 안에 여러 필지의 국가 또는 지방자치단체 소유의 국·공유지가 있는 경우 조합설립 동의자 수를 어떻게 산정할 것인지, 나아가 국가 또는 지방자치단체의 동의 의사가 어떠한 방식으로 표시되어야 하는지가 실무상 중요한 쟁점이 됩니다.

대법원 2014. 4. 14. 선고 2012두1419 전원합의체 판결은 위 쟁점에 관하여, 정비구역 안에 여러 필지의 국·공유지가 있는 경우에도 소유권의 수에 관계없이 토지 또는 건축물 소유자를 소유자별로 각각 1명으로 산정하여야 한다고 판단하고, "국가 또는 지방자치단체가 정비구역 안에 토지 또는 건축물을 소유한 경우에도 그 정비사업조합 설립을 비롯한 정비사업의 추진에 관한 동의의 의사는 반드시 서면 등에 의하여 명시적으로 표시될 필요는 없다"고 하여, 관할관청의 조합설립인가처분 자체 및 정비기본계획·정비구역 지정 과정에서 국가·지방자치단체가 명시적으로 반대의 의사를 표시하지 아니한 이상 조합설립에 동의한 것으로 볼 수 있다는 취지로 판단하였습니다.

현재 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제5호로, "국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것. 이 경우 재산관리청은 동의 요청을 받은 날부터 30일 이내에 동의 여부를 표시하지 않으면 동의한 것으로 본다"고 규정함으로써 명문화되어 있으므로, 실무상 국·공유지 관련 조합설립 동의자 수 산정 시에는 재산관리청 각각을 별개의 토지등소유자로 처리하고, 재산관리청이 동의 요청을 받은 날부터 30일 이내에 반대의 의사를 명시적으로 표시하지 아니하면 동의한 것으로 취급하면 됩니다.

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