안녕하세요, 법무법인 청출 김광식 변호사입니다.

서울중앙지법은 2026년 8월 31일, 전세사기 피해를 입은 임차인들이 공인중개사·부동산중개법인·한국공인중개사협회 등을 상대로 낸 손해배상청구 소송 2건에서 모두 원고 일부승소 판결을 선고했습니다. 그동안 전세사기 소송은 주로 임대인이나 이른바 ‘바지 집주인’을 상대로 진행되어 왔지만, 이번 판결은 계약을 성사시킨 공인중개사의 책임을 각각 60%, 70%라는 높은 비율로 인정했다는 점에서 의미가 큽니다.

첫 번째 사건은 서울 관악구의 한 다가구주택 임대차계약이 문제 되었는데, 공인중개사가 건물 가액과 선순위 임차보증금 등 보증금 회수 가능성을 판단하는 데 핵심적인 정보를 사실과 다르게 설명한 것이 쟁점이었습니다. 1심은 공인중개사의 책임을 40%로 인정했지만, 항소심 재판부는 이를 60%로 높여 인정했습니다. 두 번째 사건은 관악구 신림동의 한 건물이 자산신탁회사(수탁자) 앞으로 신탁등기가 되어 있었는데, 신탁회사의 임대차 동의서류가 위조되었음에도 공인중개사가 그 진위를 확인하지 않고 그대로 임차인에게 제공한 것이 문제였습니다. 이 사건에서는 1심에 이어 항소심도 공인중개사 측의 책임을 70%로 유지했습니다.

오늘은 이 판결을 계기로, 공인중개사가 법적으로 어떤 의무를 지는지, 이번 판결이 구체적으로 어떤 의무 위반을 근거로 삼았는지, 피해를 입은 임차인이 손해배상을 받으려면 어떻게 해야 하는지, 그리고 임차인과 공인중개사가 계약 전에 각각 무엇을 점검해야 하는지를 정리해 보겠습니다.

[Question]

전세사기를 당했는데, 계약을 중개한 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요? 최근 법원이 공인중개사의 책임을 60~70%까지 인정했다고 하는데, 어떤 경우에 그런 책임이 인정되나요?

[Answer]

1. 사건의 경과 - 서울중앙지법, 공인중개사 책임 60%·70% 인정

두 사건 모두 임차인이 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 전형적인 전세사기 피해였지만, 법원이 주목한 지점은 서로 달랐습니다. 첫 번째 사건에서는 공인중개사가 건물 가액과 선순위 임차보증금이라는, 임차인이 보증금 회수 가능성을 판단하는 데 가장 중요한 정보를 사실과 다르게 설명했다는 점이 핵심이었습니다. 항소심 재판부는 1심의 40%보다 높은 60%의 책임을 인정하며 1심 판결을 파기하고 자판했습니다.

두 번째 사건은 신탁부동산이라는 특수성이 있었습니다. 해당 건물은 자산신탁회사에 신탁등기가 되어 있어, 임대차계약을 체결하려면 수탁자인 신탁회사의 동의가 필요했는데, 그 동의서류가 위조된 상태였습니다. 공인중개사는 이 위조 서류를 진위 확인 없이 그대로 임차인에게 제공했고, 결국 임차인은 대항력을 갖추지 못해 보증금을 잃었습니다. 법원은 1심에 이어 항소심에서도 공인중개사 측의 책임을 70%로 유지했습니다.

2. 공인중개사는 어떤 법적 의무를 지는가

공인중개사법 제25조는 개업공인중개사에게 중개가 완성되기 전, 중개대상물의 상태·권리관계, 법령상 이용제한사항 등을 확인하여 의뢰인에게 성실·정확하게 설명할 의무(확인·설명의무)를 부과하고 있습니다. 이 의무는 단순히 등기부등본을 보여주는 수준에 그치지 않고, 임차인이 보증금을 안전하게 회수할 수 있는지를 판단하는 데 필요한 실질적 정보까지 포함하는 것으로 해석됩니다.

그리고 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 그 손해를 배상할 책임을 지도록 규정하고 있습니다. 이러한 손해배상책임을 실효성 있게 담보하기 위해, 공인중개사는 업무를 개시하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하며, 그 보장금액은 법인인 개업공인중개사의 경우 2억 원 이상, 개인인 경우 1억 원 이상으로 정해져 있습니다.

3. 이번 판결이 인정한 의무 위반의 구체적 내용

이번 두 판결은 확인·설명의무의 구체적인 내용을 한층 두텁게 확인했다는 점에서 의미가 있습니다. 법원은 공인중개사가 단순히 등기부상 권리관계를 안내하는 데 그치지 않고, 건물 가액과 선순위 임차보증금 등 ‘임차인이 보증금을 회수할 수 있는지’를 판단하는 데 결정적인 정보까지 정확하게 조사하고 설명해야 한다고 판단했습니다. 특히 임대인이 다세대·다가구주택을 여러 채 보유하며 이른바 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 임대업을 하는 경우, 공인중개사가 이러한 위험 신호를 인지하고도 이를 제대로 설명하지 않았다면 그 책임이 무겁게 인정될 수 있음을 시사합니다.

신탁부동산 사건에서는 한 걸음 더 나아가, 임대차계약에 필요한 수탁자의 동의서류가 제출되었다는 사정만으로 안심할 것이 아니라 그 서류의 진위 자체를 확인해야 할 주의의무가 있다고 보았습니다. 신탁등기가 되어 있는 부동산은 일반적인 임대차보다 권리관계가 복잡하고 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건도 까다로운 만큼, 공인중개사에게 더 높은 수준의 주의의무를 요구한 것으로 해석됩니다.

4. 손해배상은 어떻게, 얼마나 받을 수 있나

공인중개사의 확인·설명의무 위반이 인정되면, 임차인은 공인중개사 본인은 물론 그가 가입한 보증보험사나 공제조합(한국공인중개사협회 등)을 상대로도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 앞서 본 것처럼 보장금액에는 상한이 있어, 법인인 개업공인중개사는 2억 원, 개인인 경우 1억 원까지만 공제금으로 보장됩니다. 피해액이 이 한도를 넘는 경우에는 초과분에 대해 공인중개사 개인의 재산에 대한 강제집행까지 검토해야 할 수 있습니다.

또한 이번 판결들처럼 공인중개사의 책임비율이 100%가 아니라 60%, 70%로 제한된 것에도 주의할 필요가 있습니다. 법원은 임차인 스스로도 계약 조건이나 선순위 권리관계를 확인할 기회가 있었는지, 거래의 위험성을 어느 정도 인식할 수 있었는지 등을 함께 고려해 과실상계 방식으로 책임비율을 정합니다. 따라서 임차인 입장에서는 계약 체결 전 스스로 확인한 자료(등기부등본, 확정일자, 전입신고 등)를 잘 보관해 두는 것이 향후 소송에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

5. 이번 판결의 의미 - 전세사기 피해구제의 확장

그간 전세사기 피해구제 논의는 주로 임대인의 사기죄 형사처벌이나 전세사기 특별법에 따른 공공지원에 초점이 맞춰져 왔습니다. 그러나 상당수 전세사기 사건에서 임대인은 무자력 상태이거나 이미 잠적해 실질적인 배상을 받기가 어렵고, 이 때문에 피해 회복의 실효성이 떨어진다는 지적이 꾸준히 있었습니다. 이번 판결들은 계약 성사 과정에서 실질적인 정보 제공자 역할을 한 공인중개사에게도 상당한 책임을 물음으로써, 임대인 외에 또 다른 배상 재원을 확보할 수 있는 길을 넓혔다는 점에서 의미가 있습니다.

다만 이는 어디까지나 개별 사건에서 공인중개사의 구체적인 의무 위반이 증명된 경우에 한한 것으로, 모든 전세사기 사건에서 공인중개사의 책임이 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 향후 유사 사건에서도 공인중개사가 위험 신호를 알았거나 알 수 있었는지, 그럼에도 이를 설명하지 않았는지가 핵심 쟁점이 될 것으로 보입니다.

6. 임차인·공인중개사가 점검해야 할 사항

임차인이라면 계약 전 등기부등본상 권리관계뿐 아니라, 건물 전체의 선순위 임차보증금 총액과 시세 대비 건물 가액을 반드시 확인하고, 공인중개사에게 이를 서면으로 요구해 확인설명서에 명확히 기재하도록 하는 것이 중요합니다. 신탁등기가 되어 있는 부동산이라면 신탁원부를 직접 발급받아 임대차에 관한 동의 여부와 그 진위를 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 피해가 발생했다면 계약 당시 받은 확인설명서, 문자·통화 내역 등 공인중개사의 설명 내용을 입증할 자료를 최대한 확보해 두어야 합니다.

공인중개사 입장에서도 이번 판결은 확인·설명의무의 범위가 단순한 서류 확인을 넘어 실질적인 위험 조사로 확장되고 있음을 보여줍니다. 다가구·다세대주택처럼 선순위 임차보증금 파악이 어려운 물건이나 신탁부동산과 같이 권리관계가 복잡한 거래를 중개할 때는, 관련 서류의 진위와 최신 정보를 직접 확인하고 그 근거를 기록으로 남겨 두는 것이 향후 분쟁에서 스스로를 보호하는 방법입니다.

이번 판결들은 전세사기 피해구제의 무게중심이 임대인뿐 아니라 계약을 성사시킨 공인중개사에게까지 확장되고 있음을 보여줍니다. 임차인 입장에서는 계약 전 확인 절차를 꼼꼼히 챙기는 것이 여전히 가장 확실한 예방책이지만, 이미 피해를 입었다면 공인중개사의 의무 위반 여부를 함께 검토해 볼 필요가 있습니다.

법무법인 청출은 전세사기 피해자를 위한 임대인·공인중개사 상대 손해배상청구 소송, 공제금·보증보험금 청구 대응, 부동산 거래 전 권리관계 검토 및 자문, 공인중개사·중개법인의 분쟁 대응 자문에 이르기까지 부동산 거래 전반에 관한 법률 자문을 제공하고 있습니다. 전세사기 피해 관련 상담이 필요하시면 언제든 문의해 주시기 바랍니다.