안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

오랫동안 운영해 온 가게를 넘기기 위해 새 임차인을 구하고 권리금 계약까지 체결했는데, 건물주가 새 임차인에게 기존과는 비교하기 어려운 보증금과 월세를 요구해 계약이 무산되는 경우가 있습니다. 임차인으로서는 오랜 기간 쌓아 온 영업 가치를 회수할 기회를 잃게 됩니다.

이번 글에서는 영상에서 소개한 2026년 7월 대법원 판결 사안을 바탕으로, 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 금지하는 '현저히 고액의 차임과 보증금 요구'가 무엇인지, 손해배상은 어디까지 받을 수 있는지, 임차인이 미리 확보해 두어야 할 자료는 무엇인지 정리합니다.

[목차]

1. 영상 속 사안 – 권리금 22억 원 계약은 왜 무산됐나

2. 법이 금지하는 '현저히 고액의 차임과 보증금' 요구

3. 건물주의 차임 조정 권리와 그 한계

4. 대법원의 판단 – 적정 차임은 감정으로 확인해야 한다

5. 임차인이 확보해야 할 증거와 소멸시효 3년

1. 영상 속 사안 – 권리금 22억 원 계약은 왜 무산됐나

영상에서 소개한 사안은 2026년 7월 대법원이 판단한 사건입니다. 20년 넘게 약국을 운영해 온 임차인이 가게를 넘겨받을 새 임차인을 구했고, 권리금 22억 원의 계약까지 체결했습니다. 문제는 그 뒤 건물주가 새 임차인에게 제시한 임대 조건이었습니다.

• 보증금 – 기존 1억 원 → 요구 5억 원

• 월세 – 기존 600만 원 → 요구 2,000만 원

결국 권리금 계약은 무산되었고, 임차인은 건물주가 권리금 회수를 방해했다고 주장하며 소송을 냈습니다.

하급심은 임차인의 청구를 받아들이지 않았습니다. 적정한 차임이 얼마인지 확인되지 않으므로 건물주가 요구한 금액을 '현저히 고액'이라고 보기 어렵다는 이유였습니다. 그러나 대법원은 이 판단을 뒤집고 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다(파기환송).

2. 법이 금지하는 '현저히 고액의 차임과 보증금' 요구

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래와 같은 행위로, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다.

• 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위(제1호)

• 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호)

• 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호)

• 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)

다만 제10조 제1항 각 호의 사유, 즉 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우는 예외입니다.

이번 사안의 쟁점은 제3호입니다. 조문이 판단 자료로 드는 것은 그 상가건물에 관한 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담입니다. 기존 임대료보다 올랐다는 사정만 보는 것이 아니라, 건물에 드는 부담과 주변 시세에 비추어 요구 금액이 현저히 높은지를 따지게 됩니다.

20년 넘게 영업한 임차인도 보호 대상인지 궁금해하시는 분이 많습니다. 대법원은 판결 당시 법 기준으로 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인은 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단한 바 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 오래 영업했다는 이유만으로 권리금 회수 기회의 보호에서 제외되지는 않습니다.

3. 건물주의 차임 조정 권리와 그 한계

그렇다면 건물주는 월세를 올릴 수 없는 것일까요? 그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조는 차임 또는 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 증액은 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 넘을 수 없고, 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.

이처럼 임대인에게도 임대료를 조정할 권리가 있습니다. 새 임차인에게 기존보다 높은 조건을 제시했다는 사실만으로 곧바로 위법이 되는 것도 아닙니다. 법이 금지하는 것은 '현저히 고액'의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다.

두 제도는 다음과 같이 구분됩니다.

• 차임 증감청구(제11조) – 부담의 증감이나 경제 사정의 변동을 이유로 장래의 차임·보증금 조정을 청구하는 권리

• 권리금 회수 방해(제10조의4 제1항 제3호) – 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

임대료를 올릴 권리가 있다고 해서, 신규임차인에게 현저히 고액의 조건을 제시해 임차인의 권리금 회수 기회를 막는 것까지 허용되지는 않습니다.

4. 대법원의 판단 – 적정 차임은 감정으로 확인해야 한다

대법원이 주목한 사정은 다음과 같습니다.

• 월세 기준 – 600만 원에서 2,000만 원으로, 기존의 약 333%(약 3.3배) 수준

• 보증금까지 환산한 기준 – 보증금에 월세의 100배를 더해 환산하면 7억 원에서 25억 원으로, 기존의 약 357% 수준

• 주변 시세 – 주변 상가 시세가 그만큼 올랐다는 자료가 없었음

• 협상 경과 – 임대인이 협상의 여지 없이 높은 조건을 고수함

대법원은 이러한 사정에 비추어 건물주의 요구를 현저히 고액으로 볼 여지가 많다고 보았습니다. 그리고 법원으로서는 적정한 차임이 얼마인지를 감정 등으로 확인한 뒤 현저히 고액인지를 판단해야 하고, 적정 차임이 확인되지 않는다는 이유만으로 임차인의 청구를 곧바로 기각해서는 안 된다고 하였습니다.

이 판단은 임차인에게 의미가 있습니다. 적정 차임이 분명하지 않다는 이유로 곧바로 임차인에게 불리하게 결론을 내릴 것이 아니라, 감정 등으로 확인하는 심리가 먼저 이루어져야 한다는 뜻이기 때문입니다. 다만 사건이 파기환송된 것이므로, 손해배상이 인정되는지와 그 금액은 다시 이루어지는 심리에서 정해집니다.

손해배상의 범위도 법에 정해져 있습니다. 임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 계약서에 적힌 권리금이 그대로 배상액이 되는 것이 아니라 임대차 종료 당시의 권리금이 얼마인지가 함께 문제 되므로, 권리금 감정이 중요합니다.

영상에서 소개한 것처럼, 이 사건에서 이뤄진 감정 결과에 따르면 약국 권리금은 월평균 조제료의 약 20개월치 수준에서 형성되고, 이 약국의 매출에 비추어 22억 원은 합리적인 금액이었습니다. 바닥권리금은 0원, 영업권리금은 20억 원 이상으로 평가되었습니다. 영상에서는 이를 두고, 이 약국의 가치가 자리가 아니라 임차인이 20년간 쌓아 온 거래처와 신용, 노하우에서 나온 것이라고 설명했습니다.

5. 임차인이 확보해야 할 증거와 소멸시효 3년

신규임차인에게 요구된 조건이 현저히 고액이라는 점은 임차인이 입증해야 하는 만큼, 분쟁이 예상된다면 아래 자료를 미리 확보해 두시는 것이 좋습니다.

• 권리금 계약서 – 신규임차인과 체결한 권리금 계약의 내용과 금액

• 임대인이 제시한 조건 – 보증금·월세 요구액이 담긴 문자, 카카오톡, 녹취

• 주변 상가 임대료 자료 – 인근 상가의 보증금·월세 수준을 보여 주는 자료

• 협상 경과 – 조건 조정을 요청한 내용과 그에 대한 임대인의 답변 기록

• 기존 임대차계약서 – 요구 조건과 비교할 기존 보증금·월세

기간도 함께 확인하셔야 합니다.

• 보호 기간 – 임대인의 방해 금지 의무는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 행위를 대상으로 합니다. 신규임차인 주선과 임대인과의 협의가 이 기간 안에 이루어졌는지 확인합니다.

• 소멸시효 – 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(제10조의4 제4항).

법무법인 청출은 상가 임대차와 권리금 분쟁에서 임대인의 요구 조건, 주변 시세, 협상 경과를 증거로 정리하고, 권리금 감정과 손해배상 청구까지 함께 검토하고 있습니다. 임대인이 제시한 조건 때문에 권리금 계약이 무산될 상황이라면, 자료가 흩어지기 전에 먼저 검토를 받아 보시는 것이 좋습니다.

상담이 필요하시면 02-6959-9936 또는 상담 예약 페이지로 문의해 주시기 바랍니다.

본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 구체적인 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.