안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

분양광고의 내용이 사실과 다르거나 실제 분양 대상물이 광고와 달라 수분양자가 피해를 입은 경우, 분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되었는지 여부에 따라 수분양자가 분양자에게 물을 수 있는 손해배상책임의 법적 구성이 달라집니다. 이하에서는 그 구조와 판례가 인정한 대표적인 사례를 살펴보겠습니다.

[Question] 분양계약에 관한 손해배상책임 — 채무불이행책임과 불법행위책임(표시광고법 위반)의 구조와 판례

[Answer]

가. 손해배상책임의 구조 — 계약내용 포함 여부에 따른 구분

분양광고의 내용이 분양계약의 내용으로 편입된 경우에는 분양자가 그 광고 내용을 이행하지 못한 데 대하여 채무불이행책임 또는 하자담보책임이 인정되고, 분양계약의 내용으로 편입되지 아니한 경우에는 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」(이하 "표시광고법") 위반을 이유로 한 불법행위 손해배상책임이 인정됩니다.

대법원은 "아파트 분양 광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것은 분양계약의 내용이 되지만, 이러한 사항이 아닌 아파트 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데 불과하므로 이를 이행하지 않았다고 하여 분양자에게 계약 불이행의 책임을 물을 수는 없다"라고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결).

나. 불법행위로 인한 손해배상책임 — 부작위에 의한 기망 포함

분양광고 내용이 분양계약의 내용으로 편입되지 아니한 경우에도, 그것이 허위·과장에 해당하거나 중요 사실을 은닉·미고지한 경우에는 불법행위로 인한 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.

대표적으로 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은, 아파트를 분양하면서 인근에 쓰레기 매립시설이 들어설 것을 알면서도 분양광고에서 이와 같은 사실을 숨긴 채 아파트를 분양한 사업자에 대하여 고지의무 위반을 인정하여 부작위에 의한 기망행위를 이유로 수분양자에 대한 손해배상책임을 인정하였습니다. 위 판결은 나아가 "고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 원고들로서는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다"고 하여, 수분양자가 취소권과 손해배상청구권 중 선택할 수 있음을 명시하였습니다.

또한 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다44194 판결은, 아파트 43평형의 수분양자들로 하여금 다른 일반 아파트의 43평형보다 전용면적이 더 넓어질 것이라고 오인하게 한 것에 대하여 기망행위에 해당한다고 보아 불법행위로 인한 손해배상책임을 인정하였습니다.

한편 대법원 2017. 6. 15. 선고 2017다212118 판결은, 아파트 정문과 군부대 정문이 300미터에 불과할 정도로 인접해 있었고 건설사가 아파트 카탈로그 등 분양광고문에 이 군부대를 "근린공원"으로 표시한 사안에서, 허위·과장 아파트 분양광고로 인한 손해배상 청구소송은 입주민이 아파트에 입주한 지 3년 내에 제기하여야 한다는 법리를 확인하면서, "입주민 등은 늦어도 아파트에 입주할 무렵에는 허위·과장 광고가 불법행위를 구성한다는 점을 현실적이고도 구체적으로 인식하고 있었다고 할 것"이라고 판단하였습니다.

다. 표시광고법 위반으로 인한 손해배상책임

표시광고법상의 허위·과장광고에 해당하는 경우에는 표시광고법 제10조에 따라 사업자에게 무과실 손해배상책임이 인정됩니다. 즉 사업자는 고의 또는 과실이 없음을 이유로 그 책임을 면할 수 없습니다.

대표적인 사례로 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다57228 판결(영종 하늘도시 아파트 사건)이 있습니다. 대법원은 "이 사건 아파트 분양광고 중 제3연륙교가 2014년에 개통될 것이라고 광고한 부분에 관하여는, 이 사건 아파트 분양광고 당시 제3연륙교의 개통예정시기를 2014년으로 특정할 만한 구체적인 계획이 수립되어 있지 않았던 점, 당시 제3연륙교를 2014년까지 완공하겠다는 인천시의 발표가 있었지만 인천시의 발표 외에 제3연륙교가 2014년까지 완공될 수 있다고 볼 만한 사정이 보이지 않았던 점, 국토해양부 등 정부부처는 제3연륙교의 건설재원이 마련되어 있음에도 영종대교와 인천대교의 손실보전금 부담 문제를 들어 제3연륙교 건설을 반대하고 있었던 점 등을 이유로, 표시광고법상의 허위·과장광고에 해당"한다고 판단하였습니다.

그 결과 대법원은 원고들이 입은 재산상 손해액을 "실제 분양대금과 허위·과장광고가 없었을 경우 이 사건 아파트의 적정 분양대금 사이의 차액"으로 정의하되, 그 액수를 산정하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우에 해당한다고 보아 각 분양대금의 5%로 정함이 상당하다고 인정하였습니다.

이상에서 살펴본 바와 같이, 분양광고와 관련된 손해배상책임은 광고 내용이 분양계약의 내용으로 편입되었는지 여부에 따라 채무불이행책임(하자담보책임 포함)과 불법행위책임(표시광고법 위반 손해배상책임 포함)으로 나뉘며, 특히 불법행위책임의 경우에는 민법 제766조 제1항의 소멸시효 3년이 늦어도 입주 무렵부터 진행될 수 있으므로 수분양자로서는 신속하게 권리행사를 하여야 합니다.

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