안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

공동주택 분양에서 아파트의 외형·재질·입지조건 등에 관하여 분양회사가 광고한 내용을 수분양자가 신뢰하고 분양계약을 체결하였는데, 실제 인도된 아파트 또는 주변 환경이 광고와 다른 경우에 수분양자가 어떤 구제수단을 가지는지가 문제됩니다.

그 출발점이 되는 것이 「분양광고의 법적 성질」, 즉 분양광고가 분양계약의 내용에 편입되는 것인지 아니면 단순한 청약의 유인에 불과한 것인지의 문제입니다.

[Question] 분양광고의 법적 성질 - 분양계약의 내용에 편입되는 경우와 그렇지 않은 경우

[Answer]

가. 원칙 - 분양광고는 청약의 유인

판례의 기본 입장은 「분양광고는 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과」하다는 것입니다. 즉 분양광고 그 자체는 청약·승낙의 의사표시가 아니라, 분양자가 수분양자로 하여금 청약을 하도록 유인하는 행위에 불과하므로, 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 보지 아니합니다.

실제 분양계약체결과정의 경우 「분양공고 → 분양광고 → 분양신청 → 입주자 선정 및 동·호수 결정 → 분양계약서 작성」의 순서로 진행되는데, 여기에서 청약과 승낙을 정확히 확정하기도 어렵습니다.

나. 예외적 계약 편입의 요건

다만 분양광고의 내용이 다음 3가지 요건을 모두 충족하는 경우에는, 「분양자와 수분양자 사이에 그 광고 내용을 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다」고 봄이 상당하다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결). ① 분양광고의 내용이 아파트의 외형·재질 등에 관한 것에 해당하여야 하고, ② 그 내용이 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항이어야 하며, ③ 분양계약서에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없어야 합니다.

다. 계약 편입의 효과

이러한 분양광고의 법적 성질 구분은 그 실익이 매우 큽니다. 분양광고가 분양계약의 내용으로 포함되는 경우에는, 분양자가 광고 내용을 이행하지 못한 데 대하여 수분양자가 분양자의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하거나 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 묻는 방법으로 구제받을 수 있습니다.

반면 분양광고가 분양계약의 내용으로 포함되지 않는 경우에는, 분양계약 자체를 착오·사기에 의하여 취소하거나 사정변경을 이유로 해제하는 방법, 또는 표시광고법 위반을 이유로 한 불법행위 손해배상책임을 묻는 방법을 사용할 수밖에 없습니다. 그러나 착오 및 사기에 의한 취소나 사정변경 해제는 인정되기 매우 어렵습니다.

라. 계약 내용 포함을 긍정한 사안

대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은, 아파트 분양광고의 내용 중 ① 단지 내 게르마늄 성분을 포함한 온천 개발 광고, ② 거실 바닥재 단풍나무 원목 시공 광고, ③ 단지 내 풍성한 유실수 식재 광고, ④ 테마공원 설치 광고, ⑤ 분양자가 운영하는 전국 유명 콘도·휴양시설을 입주자들이 콘도회원권자로 무료 이용할 수 있다는 광고에 대하여는, “이 사건 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서, 그리고 콘도회원권 광고는 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서, 각 분양계약의 내용이 된다.”라고 판단하였습니다. 즉 아파트의 물리적 외형·내장재·단지 내 부대시설에 관한 광고는 사회통념상 분양자가 이행할 수 있고 수분양자도 그 이행을 기대할 수 있는 구체적 거래조건에 해당하므로, 분양계약의 내용으로 편입된다고 본 것입니다.

또한 서울고등법원 2006. 9. 27. 선고 2006나15658 판결은, 분양 당시 모델하우스에 설치·전시되어 있던 1층 전용정원에 관하여, ”분양자가 분양 당시 분양안내문이나 모델하우스의 견본정원의 설치 및 전시 등을 통하여 제시한 1층 전용정원에 관한 사항은 단순한 청약의 유인이 아니라 분양계약의 내용을 이루는 것으로 봄이 상당하고, 따라서 분양자는 수분양자들에게 적어도 분양 당시 모델하우스에 설치·전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 구비한 1층 전용정원을 설치할 분양계약상 의무가 있다”라고 판단하였습니다. 이는 모델하우스를 통한 광고·전시가 단순한 청약의 유인을 넘어 구체적 거래조건의 제시에 해당한다고 본 사례입니다.

마. 계약 내용 포함을 부정한 사안

반면 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다57228 등 판결(이른바 영종 하늘도시 아파트 사건)은, 분양광고에서 「제3연륙교 2014년 개통」, 「제2공항철도·영종역 개통」, 「대규모 문화·레저시설 입점」, 「학교·중심상업지구·공원 등의 설치사업」 등을 광고한 사안에 대하여, ”이 사건 개발사업은 아파트의 입지조건에 관한 것으로서 아파트의 외형·재질·구조 등 거래조건에 관한 것이 아닐 뿐만 아니라, 지방자치단체나 국가 또는 개별 개발주체들이 계획하고 추진하는 것으로서 분양회사가 실현할 수 있는 것이 아니고, 이러한 점은 이 사건 아파트의 수분양자들도 잘 알고 있었다고 보아야 하므로 분양계약의 내용에 포함되지 않는다”」라고 판단하였습니다.

즉 분양광고의 내용이 아파트 자체의 물리적 거래조건이 아니라 인근 도로·철도·공공시설 등 입지조건에 관한 것이고, 그 실현 주체가 분양자가 아닌 국가·지방자치단체·제3자인 경우에는, 사회통념상 수분양자가 분양자에게 그 이행을 청구할 수 있다고 기대할 수 없으므로 분양계약의 내용으로 편입되지 않는다고 본 것입니다.

또한 대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결은 선시공 후분양 방식의 사안에 관하여, “선시공 후분양의 방식으로 분양하기로 한 아파트 등의 단지 중 일부는 준공 전에, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 각 수분양자가 분양계약 체결 당시 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 구체적 거래조건이 분양계약에 편입되었다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부를 개별적으로 살펴, 분양회사와 각 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단하여야 한다”고 하면서, 특히 “준공 후에 분양이 이루어진 경우에는 수분양자는 실제로 등기 등을 통해 분양받은 아파트의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어, 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고 그러한 광고 내용이 아파트에 시공되었다 하더라도, 분양광고에만 표현되어 아파트의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다”고 판단하였습니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌인 김앤장, 광장, 태평양, 세종, 율촌과 검찰, 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.