안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

이번에는 종전 조합설립인가처분이 무효·취소되어 조합설립변경인가를 받은 경우 관리처분계획을 새로 수립하여야 하는지, 그리고 시공자 선정·공사도급계약과 관리처분계획의 관계에 관하여 살펴보겠습니다.

[Question]

종전 조합설립인가처분이 무효, 취소된 경우 관리처분계획을 재수립해야 하는지, 시공자 선정 전 분양신청에 기초한 관리처분계획은 유효한지

[Answer]

가. 조합설립인가의 무효·취소와 관리처분계획의 효력

종전 조합설립인가처분이 당연무효이거나 취소되면 그 유효를 전제로 수립·인가된 관리처분계획은 소급하여 효력을 잃으므로, 조합설립변경인가를 받은 조합은 관리처분계획을 새롭게 수립하여 인가를 받아야 합니다.

대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51347 판결은 "종전의 조합설립인가처분이 당연무효이거나 취소되는 경우에는 종전의 조합설립인가처분이 유효함을 전제로 수립·인가된 관리처분계획은 소급하여 효력을 잃는다"고 하면서, "조합은 도시정비법 제46조 제1항이 규정하고 있는 분양신청 통지·공고 등의 절차를 다시 밟거나 분양신청 대상자들(종전 분양신청 절차에서 분양신청을 한 사람들과 이때에는 분양신청을 하지 않았지만 조합원 지위를 상실하지 않은 자를 포함한다. 이하 같다)의 분양신청에 관한 의사를 개별적으로 확인하여 그 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 하고, 조합이 이러한 절차를 밟지 않고 종전 분양신청 현황에 따라 관리처분계획을 수립하였다면 그 관리처분계획은 위법하다"고 판시하였습니다.

다만 위 판결은 예외적으로 종전 분양신청 현황을 기초로 새로운 관리처분계획을 수립하는 것이 허용되는 경우로 "① ‘분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역’, ‘개략적인 분담금의 내역’ 등 법령이 분양신청 통지에 포함시키도록 한 사항 등에 관하여 새로운 사업시행계획과 종전 사업시행계획 사이에 실질적으로 변경된 내용이 없고, ② 사업의 성격이나 규모 등에 비추어 두 사업시행계획 인가일 사이의 시간적 간격이 지나치게 크지 않으며, ③ 분양신청 대상자들 중 종전 분양신청을 철회·변경하겠다거나 새롭게 분양신청을 희망한다는 의사를 조합에 밝힌 사람이 실제 있지 않은 경우"를 제시하였습니다[「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법") 제72조 제1항·제74조 제1항].

나. 시공자 선정·공사도급계약 체결 전 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립한 경우

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 등의 방법으로 시공자를 선정하여야 하고(도시정비법 제29조 제4항), 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 90일 이내에 분양대상자별 분담금의 추산액 등을 통지하고 분양공고를 하여야 합니다(도시정비법 제72조 제1항). 즉 분양신청은 시공자와의 계약으로 공사비·분담금의 윤곽이 정해진 뒤에 이루어지는 것입니다.

서울행정법원 2011. 9. 2. 선고 2011구합3401 판결은 시공자 선정 결의가 무효로 확정되어 적법한 시공자 선정 전에 분양공고가 이루어진 사안에서, "시공자와의 공사도급계약으로 비로소 건축물의 설계개요와 조합원들의 개략적인 부담금 등의 내역이 확정되고, 이를 기초로 토지 등 소유자들은 상당한 비용을 부담할 것을 감수하면서 분양신청을 할 것인지 아니면 현금으로 청산을 받을 것인지를 선택하게 되므로 위 내용은 분양통지시에 반드시 명시되어야 할 뿐만 아니라 최대한 정확하게 기재되어야 하는 점" 등을 들어 "적법한 시공사 선정 및 공사도급계약 체결 이전에 분양통지 및 분양공고를 하고 이를 기초로 분양신청을 받아 이 사건 관리처분계획을 수립한 것은 위법하고, 그 하자가 중대·명백하여 무효이다"라고 판단하였습니다.

다. 시공사 도급계약안 결의를 전제로 한 관리처분계획의 경우

같은 총회에 시공사 공사도급계약안과 관리처분계획안이 함께 상정된 경우, 공사도급계약안 결의가 무효이면 그 시공사 공사도급계약 내용을 전제로 한 관리처분계획도 함께 위법하게 됩니다.

서울행정법원 2010. 12. 2. 선고 2010구합337 판결은 조합설립 동의서상 총사업비 97,457,000,000원이 시공사 도급계약안·관리처분계획안에서 131,139,303,300원으로 증액된 사안에서, "주택재개발사업조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경 절차를 거쳐야 하는 '시공자와의 계약서에 포함될 내용'에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우 그 계약서에 포함될 내용이 당초의 조합설립동의서상의 조합원 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는 비록 그것이 정관변경에 관한 절차가 아니라 할지라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 2/3 이상의 동의를 요한다"고 보았고(현 도시정비법 제40조 제3항 단서·제1항 제16호), 조합원 자격 상실자와 서면결의 철회자를 제외하면 3분의 2에 미달하므로 "'시공사 도급계약 결의의 건(제1호 안건)' 및 '관리처분계획(안) 결의 및 변경의 건(제2호 안건)' 안건에 대한 결의는 의결정족수를 충족하지 못한 것이어서 무효이고, 이를 기초로 수립된 이 사건 관리처분계획 역시 위법하다"고 판단하였습니다.

위 판결은 나아가 분양신청 안내 시 조합원별 종전자산 권리가액 등 "개략적인 부담금 내역"을 판단할 최소한의 자료를 제공하지 않은 채 분양신청절차를 진행한 하자도 관리처분계획의 위법사유로 보았습니다.

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