안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

이번 회에서는 관리처분계획인가 고시 후 사업시행자가 종전 토지·건축물의 인도를 구하는 소송의 요건과, 분양신청을 하지 아니한 자 등 현금청산대상자에 대하여 사업시행자가 거쳐야 하는 절차를 살펴보겠습니다.

[Question]

관리처분계획인가 고시 후 사업시행자는 어떤 요건 아래 종전 건축물의 인도를 청구할 수 있고, 분양신청을 하지 아니한 자에 대하여는 어떤 절차를 거쳐야 하는지

[Answer]

가. 관리처분계획인가 고시 후 사용·수익의 중지와 인도청구

종전 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존 건축물을 철거하여야 합니다[「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법") 제81조 제1항 본문, 제2항]. 다만 사업시행자의 동의를 받은 경우와 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 "토지보상법")에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니합니다(도시정비법 제81조 제1항 단서).

따라서 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자를 상대로 인도를 구하려면 인가·고시만으로는 부족하고 손실보상이 완료되어야 하는데, 어느 범위까지 보상이 이루어져야 "완료"된 것인지가 실무상 다투어져 왔습니다.

나. 재개발사업 : 주거이전비 등까지 지급되어야 손실보상이 완료됨

대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결은 "토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’이라 한다)도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 그러므로 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다. 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다"고 판시하였습니다.

같은 취지에서 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다278426 판결은 재개발구역 내 주택 세입자에 대하여 "피고는 주거이전비 등을 지급받기 전까지는 이 사건 건물부분의 인도를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다"고 하였고, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다300477 판결은 "주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 주택재개발정비사업의 시행자가 종전 토지나 건축물을 사용ㆍ수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 것은 허용되지 않는다"고 하였습니다.

다만 손실보상 완료 여부는 보상항목별로 판단합니다. 대법원 2021. 11. 11. 선고 2020다217083 판결은 "재결신청에 포함되어 심리․판단된 영업보상 항목에 관하여 수용재결에서 정한 손실보상금을 수용개시일까지 모두 지급하거나 공탁하였다면 이로써 토지보상법에 따른 영업보상 관련 손실보상은 완료되었다고 보아야 하므로, 사업시행자의 부동산 인도청구에 대하여 세입자 등은 영업손실보상금 일부 미지급을 이유로 이를 거절할 수는 없다 할 것이다"라고 판시하였습니다.

다. 재건축사업 : 손실보상 단서는 적용되지 않고, 현금청산자에게는 청산금과 동시이행

재건축사업의 사업시행자에게는 원칙적으로 수용권한이 없으므로 위 손실보상 단서가 적용되지 않습니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2012다62578 판결은 "도시정비법 제49조 제6항 단서는 도시정비법 제38조에 따라 사업시행자에게 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘공익사업법’이라 한다)상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 부여되지 아니한 주택재건축사업에는 적용될 수 없다"고 하면서, 재건축사업에 대하여는 위 단서나 공익사업법 규정이 "유추적용된다고 보기도 어렵다"고 판시하였습니다. 재건축구역의 임차인에 대한 보상은 임대인인 토지등소유자가 임대차계약에 따라 해결할 문제라는 취지입니다.

한편 재건축조합의 현금청산대상자에 대하여 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결은 "재건축조합이 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 조합에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다"고 판시하였으므로, 현금청산대상자는 청산금을 지급받을 때까지 소유권이전과 인도를 거절할 수 있습니다.

라. 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치

사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 ① 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 자, ④ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자와 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있습니다(도시정비법 제73조 제1항).

협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 하고(도시정비법 제73조 제2항), 이 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 지연일수에 따라 6개월 이내 연 5%, 6개월 초과 12개월 이내 연 10%, 12개월 초과 연 15%의 이자를 지급하여야 합니다(도시정비법 제73조 제3항, 같은 법 시행령 제60조 제2항).

현금청산대상자의 지위에 관하여 위 2009다81203 판결은 "분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다"고 판시하였으므로, 그 다음날부터 조합원 총수 산정에서 제외되고 손실보상 협의의 상대방이 됩니다.

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