안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

토지임대차 계약이 끝난 후 땅 주인으로부터 "건물을 철거하고 나가세요"라는 통보를 받으셨나요? 반드시 철거해야 하는 것은 아닐 수 있습니다. 건물매수청구권이라는 강력한 권리가 임차인에게 있습니다.

[목차]

1. 건물매수청구권이란?

2. 무허가·미등기 건물도 가능한가?

3. 대법원 판례 — 증축 건물 사례

4. 매수청구가 거부될 수 있는 경우

5. 철거 통보를 받았다면 지금 해야 할 일

건물매수청구권이란?

건물매수청구권(민법 제643조)은 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 경우, 임대차 종료 후에도 건물이 남아 있다면 임차인이 임대인(토지 소유자)에게 상당한 가액으로 건물을 매수해 달라고 청구할 수 있는 권리입니다.

이 제도는 임차인이 애써 지은 건물을 무조건 헐어 버리는 사회적 낭비를 막고, 약한 처지에 놓이기 쉬운 임차인을 보호하기 위해 마련되었습니다.

무허가·미등기 건물도 가능한가?

네, 원칙적으로 가능합니다. 무허가 건물이나 미등기 건물이라도 건물매수청구권의 대상이 될 수 있습니다. 건물이 물리적·경제적으로 가치가 남아 있다면, 법적 등록 여부와 무관하게 청구권을 행사할 수 있습니다.

대법원 판례 — 증축 건물 사례

실제로 이런 사례가 있었습니다. 어떤 임차인이 남의 땅에 있던 축사를 사들여 차임을 내오다가 허가 없이 건물을 증축했습니다. 토지 소유자는 그 증축 사실을 알면서도 8년 동안 차임을 받아오다가 어느 날 계약을 해지하고 건물 철거 소송을 제기했습니다.

원심은 "불법 증축이므로 안 된다"며 토지 소유자 편을 들었지만, 대법원의 판단은 달랐습니다. 건물의 경제적 가치가 남아 있다면 무허가라도 매수청구 대상이 되고, 그것이 안 된다는 특별한 사정은 오히려 토지 소유자가 증명해야 한다며 임차인의 손을 들어 준 것입니다.

매수청구가 거부될 수 있는 경우

다음과 같은 사정이 있을 때는 토지 소유자가 매수청구를 거부할 수 있습니다:

• 임대 목적에 어긋나게 건물을 증축하거나 개축한 경우

• 임대인이 예상할 수 없을 정도로 과도하게 규모를 확장한 경우

• 건물의 경제적 가치가 전혀 남아 있지 않은 경우

단, 단순히 "무허가다"라는 이유만으로는 부족합니다. 토지 소유자가 이를 뻔히 알면서도 오랫동안 차임을 받아왔다면 해당 주장은 더욱 받아들여지기 어렵습니다.

철거 통보를 받았다면 지금 해야 할 일

건물매수청구권은 행사할 수 있는 시기와 요건이 까다롭습니다. 특히 이미 철거 소송이 제기된 경우에는 대응 기한이 매우 촉박할 수 있으므로, 철거 통보를 받는 즉시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

땅을 둘러싼 철거·매수 분쟁으로 고민 중이시라면, 법무법인 청출의 부동산 전문 변호사와 상담해 보시기 바랍니다.

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본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 법적 판단은 변호사와의 상담을 통해 이루어져야 합니다. 법무법인 청출은 실제 사건 수행 변호사들이 직접 작성하는 법률 콘텐츠를 제공합니다.