안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

"전세사기를 당했는데 정작 공인중개사는 '나는 책임이 없다'고 발뺌합니다." 전세사기 피해자분들이 가장 많이 겪는 상황입니다. 계약서를 써 준 중개사가 "중개는 하지 않았다"며 책임을 회피하면, 피해자는 잠적한 사기범 한 사람만 상대해야 하는 것처럼 보입니다. 그러나 최근 대법원 판례는 중개도 하지 않고 전세계약서를 작성해 준 공인중개사에게도 피해자에 대한 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다.

[목차]

1. "중개 안 했으니 책임 없다"는 통할까?

2. 공인중개사의 '주의의무 위반'이란

3. 고의가 없어도 책임진다 — 민법상 '방조'

4. 중개사 본인과 공제(협회)까지 청구 대상

5. 승패를 가르는 것은 '증거' 확보

1. "중개 안 했으니 책임 없다"는 통할까?

사기 일당이 가짜 임차인을 내세우고 전세계약서를 위조한 뒤, 그 계약서를 담보로 전세보증금 대출을 받아 돈을 가로챈 사건이 있었습니다. 문제는 공인중개사가 실제 중개는 하지 않은 채 사기범의 말만 믿고 전세계약서를 작성해 건네주었다는 점입니다. 그 계약서를 진짜라고 믿은 피해자만 고스란히 손해를 떠안았습니다. 법원은 이런 중개사에게도 피해자에 대한 손해배상 책임을 인정했습니다.

2. 공인중개사의 '주의의무 위반'이란

공인중개사법상 공인중개사는 중개가 완성된 때에 한하여 거래계약서를 작성·교부할 수 있습니다. 그런데 중개를 하지도 않고 계약서를 만들어 건넸다면, 이는 공인중개사법이 정한 주의의무를 위반한 것입니다. 나아가 그 계약서를 믿고 누군가 거래에 나설 수 있다는 점은 중개사도 충분히 예상할 수 있었다고 법원은 보았습니다.

3. 고의가 없어도 책임진다 — 민법상 '방조'

핵심은 '방조' 책임입니다. 형사처벌에서 방조는 고의를 요구하지만, 민법상 불법행위의 방조는 고의가 아니라 부주의(과실)만으로도 성립합니다. 즉 중개사가 사기범과 짜고 치지 않았더라도, 주의의무를 어겨 사기를 쉽게 만들어 주었다면 사기범과 함께 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

4. 중개사 본인과 공제(협회)까지 청구 대상

배상 청구 상대는 사기범 본인만이 아닙니다. 중개 과정에서 주의의무를 어긴 공인중개사 본인은 물론, 그 중개사가 가입한 공제(협회)까지 손해배상을 청구할 수 있습니다. 사기범이 이미 잠적했거나 배상 자력이 없더라도, 책임을 물을 수 있는 상대가 더 있는지 반드시 따져 봐야 하는 이유입니다.

5. 승패를 가르는 것은 '증거' 확보

다만 중개사의 잘못과 내 손해 사이의 인과관계를 입증하는 것이 관건입니다. 따라서 계약서, 문자 메시지, 통화 녹음 등 사건 초기에 확보할 수 있는 증거를 최대한 남겨 두는 것이 무엇보다 중요합니다. 전세보증금을 떼였다면 사기범 외에 책임을 물을 수 있는 상대가 더 있는지 초기에 점검해야 합니다.

전세사기는 사기범 한 사람만 쫓는 싸움이 아닙니다. "나는 중개를 하지 않았다"는 말로 빠져나가려는 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있습니다. 법무법인 청출은 판결로 검증된 전략으로 전세사기 피해 회복을 함께합니다. 전세보증금 반환과 손해배상 문제로 고민 중이라면 청출의 부동산 분쟁 담당 변호사와 상담하시기 바랍니다.

본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건의 결과는 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.