안녕하세요, 법무법인 청출입니다.
분양 계약을 취소했는데 시행사가 자력이 없어 대금을 받기 어려운 상황, 시공사나 신탁사에 청구할 수 있을까요? 결론은 "누가 계약 당사자인지"와 "신탁 구조·특약 내용"에 따라 달라집니다.
[목차]
원칙 - 시행사·분양자가 1차 책임
시공사 청구 가능성 - 일반적으로 어려움
신탁사 청구 가능성 - 관리형 토지신탁이면 직접 책임
신탁재산 한도 특약 - 약관법상 설명 의무 위반 시 무효
계약서·사업 구조 검토 필요 - 법무법인 청출의 도움
원칙 - 시행사·분양자가 1차 책임
분양 계약 해제 시 원상회복으로서 대금 반환 의무는 계약 당사자, 즉 시행사·분양자가 부담합니다. 그러나 건축 사업이 원활하지 않으면 시행사가 이미 자력을 잃은 경우가 많아 실제 회수가 어려운 것이 현실입니다.
이때 시공사나 신탁사에게도 책임을 물을 수 있는지가 쟁점이 됩니다.
시공사 청구 가능성 - 일반적으로 어려움
시공사는 보통 분양 계약의 당사자가 아닙니다. 따라서 계약 해제에 따른 대금 반환 책임을 직접 부담한다고 보기는 어렵습니다.
실제 소송에서도 "시공사가 실질 시행사다", "채무를 인수했다"는 주장이 제기되지만, 입증되지 않으면 대부분 배척됩니다.
다만 시공사는 하자에 대해서는 별도 책임을 집니다. 계약 해제와는 별개의 책임 유형입니다.
신탁사 청구 가능성 - 관리형 토지신탁이면 직접 책임
규모가 있는 건축 사업에서는 시행사가 신탁사를 끼고 사업을 진행합니다. 특히 관리형 토지신탁 구조에서는 신탁사가 시행사·분양자의 지위를 승계합니다.
이때 신탁사가 계약 당사자이므로, 계약 해제에 따른 대금 반환·위약금 지급 의무를 직접 부담합니다.
신탁재산 한도 특약 - 약관법상 설명 의무 위반 시 무효
신탁사는 분양 계약에 흔히 "신탁재산 범위에서만 책임진다"는 특약을 둡니다. 이 조항은 신탁사 책임을 신탁재산 한도 내로 제한하는 효과가 있어 수분양자에게 불리합니다.
최근 대법원은 이 특약을 약관법상 설명 의무 대상으로 보고, 충분한 설명이 없었다면 신탁사가 이 특약으로 책임을 제한할 수 없다고 판단했습니다.
따라서 신탁사로부터 책임 제한 규정에 대한 설명을 듣지 못했다면, 수분양자는 약관법 위반을 이유로 해당 조항의 무효를 주장하고 신탁사에게 전부 청구가 가능합니다.
계약서·사업 구조 검토 필요 - 법무법인 청출의 도움
분양 대금 반환은 단순히 "어디에 청구할 것인가"의 문제가 아닙니다. 계약서, 신탁 구조, 특약 조항, 설명 의무 이행 여부 등 여러 요소를 종합적으로 검토해야 청구 대상과 범위를 확정할 수 있습니다.
법무법인 청출은 부동산 분양 분쟁 다수의 자문·소송 경험을 바탕으로, 계약서 검토부터 신탁사 책임 입증, 약관법 무효 주장까지 통합 지원합니다. 분양 대금 반환 문제로 어려움을 겪고 계신다면, 법무법인 청출에 상담하세요.
본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 따라 다른 결과가 도출될 수 있습니다. 정확한 법률 자문을 위해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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