안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

이번에는 분양광고에 관한 허위·과장 여부가 문제된 실무상 대표적인 판결례를 ① 인근 유해시설의 은닉·미고지, ② 인근 시설·설비 설치 예정 관련 허위·과장 광고, ③ 분양 대상물 자체 관련 허위·과장 광고, ④ 분양계약 해제 가부·손해배상 청구방법 관련 쟁점으로 나누어 살펴보겠습니다.

[Question] 분양광고 허위·과장 실무 판결례 정리 - 인근 시설 은닉·설치 예정 광고·분양 대상물 자체 관련 사례를 중심으로

[Answer]

가. 인근 유해시설의 은닉·미고지 — 부작위에 의한 기망

분양자가 분양 대상 아파트 인근에 특고압송전탑·송전선로, 고가도로, 지하주차장 미연결 등 수분양자의 매매 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있는 요소를 알면서도 이를 분양광고 등에서 은닉·미고지한 경우에는, 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」(이하 "표시광고법") 위반 및 신의칙상 고지의무 위반을 이유로 한 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.

대표적으로 의정부지방법원 고양지원 2005. 9. 2. 선고 2003가합2277 판결은, 분양회사가 아파트 단지에 인접한 도로에 특고압송전탑이 설치되어 있고 송전선로가 아파트 부지 내로 통과한다는 사실을 분양자들에게 고지하지 않은 사안에서, 위 사실은 아파트 분양자들이 아파트 매매계약 체결 여부나 매매대금을 결정하는 중요한 사항으로서 은폐한 분양회사는 이를 고지할 의무가 있으므로 이를 고의적으로 은폐한 분양회사는 분양자들에게 "아파트 시가 하락분 상당의 재산상 손해"를 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.

또한 대법원 2011. 1. 27. 선고 2009다98775 판결은 단지 앞에 고가도로가 설치될 예정임을 알리지 않은 사안에 대하여 고지의무 위반을 인정하였고, 대구지방법원 2009. 7. 3. 선고 2008가합10741 판결은 아파트 특정세대만 지하주차장과 직접 연결되지 않음에도 불구하고 이러한 내용을 알리지 않고 다른 세대와 마찬가지로 분양가를 받았다면 신의칙상 고지의무 위반으로 손해배상책임을 부담하여야 한다고 판시하였습니다.

나. 인근 시설·설비의 "설치 예정" 관련 허위·과장 광고 — 표시광고법 위반

아파트·오피스텔 인근에 지하철·전철·모노레일 등 교통시설이 새로 설치될 예정임을 광고한 후 실제로는 실현되지 아니한 경우에는, 표시광고법상 허위·과장 광고행위에 해당하여 분양자에게 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.

대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다19355 판결은, 분양자가 정확한 사실확인 없이 "인천국제공항 국제업무센터에 모노레일이 완공될 예정"이라는 취지로 오피스텔 분양광고를 하여 수분양자들이 이를 분양받았는데 그 후 오피스텔의 시가가 하락하자 손해배상을 구한 사안에서, 표시광고법 제3조 제1항 제1호에서 정한 허위·과장 광고행위에 해당한다고 판단하였습니다. 나아가 위 판결은 "불법행위로 인한 재산적 손해의 발생사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우에 법원이 직권으로 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다"고 하여, 손해액 산정 곤란 시 법원의 재량 산정을 인정하였습니다.

또한 대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결은 지방자치단체의 추상적·일방적 개발계획에 근거하여 "아파트 단지 맞은편에 경의선 복선전철화와 관련하여 역사가 신설될 예정"이라는 취지로 광고한 부분에 대하여, 표시광고법상 허위·과장 광고에 해당하므로 분양자에게 손해배상책임이 있다고 판단하였습니다.

다. 분양 대상물 자체 관련 허위·과장 광고

분양 대상물 자체의 수익성·전용면적·공용부분 사용 가능 범위 등에 관한 광고 내용이 사실과 다르거나 지나치게 부풀려진 경우에도 허위·과장 광고로 인한 손해배상책임이 인정됩니다.

서울중앙지방법원 2010. 6. 3. 선고 2007가합113552 판결은 상가·오피스텔 등의 분양수익을 보장하는 것처럼 허위 광고를 한 경우 분양자에게 손해배상책임이 있다고 판단하였고, 대구고등법원 2010. 5. 20. 선고 2009나3877 판결은 "모델하우스에서 일부 평형의 경우에는 현관문 앞 공용부분을 전용부분처럼 사용할 수 있다고 광고하면서 현관문 앞에 자전거와 장독대를 세워 두었으나 실제로는 해당 평형 중 일부만 현관문 앞 공용부분을 사용할 수 있는 경우"에 대하여 허위·과장광고로 인한 손해배상책임을 인정하였습니다.

라. 고지의무 위반이 인정되지 않은 경우

반대로, 광고 내용이 청약의 유인에 불과하거나 수분양자가 이미 예상할 수 있는 범위에 속하는 경우에는 분양자의 고지의무 위반 등 불법행위가 인정되지 않을 수 있습니다.

서울중앙지방법원 2010. 7. 21. 선고 2009가합127333 판결은 인근에 군시설이 있음을 고지한 경우에는 군사격장이 인근에 있음을 이유로 분양계약을 해제할 수 없다고 판단하였습니다.

또한 부산지방법원 2008. 12. 17. 선고 2007가합24513 판결은 분양광고와 달리 조망권 침해가 있음을 이유로 한 손해배상청구를 기각하였습니다.

또한 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결은 "분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는, 분양자가 신의성실의 원칙상 일조·조망·사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 이를 것이라는 신뢰를 부여하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한, 아파트 각 동·세대의 방위·높이·구조 등으로 인하여 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 아니하고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도 이를 분양계약상의 채무불이행책임 내지 하자담보책임의 대상이 되는 하자라고 할 수 없다"고 판시하였습니다.

나아가 대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결은 "선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는, 수분양자가 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물이 되므로, 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 광고내용을 분양계약의 내용으로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기 어렵다"고 판시하였습니다.

이상에서 살펴본 바와 같이, 분양광고 관련 실무 판결례는 수분양자 보호와 사업자의 광고 자유 사이에서 광고 내용의 사실 여부, 고지의무의 인정 범위, 계약해제 가부 등을 사안별로 세밀하게 판단하고 있으므로, 분양광고를 둘러싼 분쟁이 발생한 경우에는 사안별 판례 태도를 면밀히 검토하여 대응 전략을 수립할 필요가 있습니다.

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