안녕하세요. 법무법인 청출 신준선 변호사입니다.

최근 부동산 분양계약과 관련하여 ‘방문판매 등에 관한 법률’(이하 ‘방문판매법’)의 적용 여부가 중요한 법적 쟁점으로 떠오르고 있습니다. 방문판매법상 청약철회권의 행사로 분양계약을 철회할 수 있게되면 계약금을 몰취당하지 않으면서도 계약취소가 가능하기 때문에, 최근 소송에서 방문판매법상의 청약철회권을 주장하는 사례가 증가하고 있습니다. 이에 따라 법원이 방문판매법 적용 여부를 어떠한 기준으로 판단하는지가 중요한 실무적 쟁점이 되고 있습니다. 이번 글에서는 방문판매법의 적용 범위, 청약철회권 행사 요건, 그리고 관련 판결 동향을 체계적으로 분석해보고자 합니다.

[Question] 방문판매법 청약철회권 행사로 분양계약 취소 가능할까?

[Answer]

1. 방문판매법 적용 대상인지 여부부터 파악해야

방문판매법 적용을 위해서는 계약 체결 과정이 방문판매법이 규정하는 ‘방문판매’ 또는 ‘전화권유판매’에 해당하는지 여부를 먼저 검토해야 합니다. 또한 계약 당사자가 방문판매법이 보호하는 ‘소비자’에 해당하는지도 별도로 확인할 필요가 있습니다.

(1) 방문판매법 적용을 위해 ‘전화권유판매’에 해당하는지 여부

방문판매법 제2조 제3호에 따르면, ‘전화권유판매’란 전화를 이용하여 소비자에게 권유하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 행위를 의미합니다. 즉, 단순한 전화 홍보만으로는 전화권유판매로 인정되지 않으며, 법원은 계약 체결과 전화 권유 간의 인과관계를 중시하여 판단합니다. 특히 방문판매법을 근거로 한 계약금 반환소송에서 법원은 기존에는 전화통화로 당사자를 방문토록 유인한 경우 전화권유판매로 쉽게 인정하는 듯한 판단을 하였으나 최근에는 그러한 판단에 더 신중을 기하는 모습입니다.

l   법원은 서울남부지방법원 2023. 12. 22. 선고 2023가단249283 판결에서는 분양담당자가 소비자에게 지속적으로 전화 홍보를 하였고, 소비자가 이에 분양사무소를 방문하여 계약을 체결한 경우 전화권유판매에 해당한다고 보았습니다. 이 사건에서 법원은 방문판매법 제2조 제3호의 전화권유판매에는 '전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우'도 포함된다는 대법원 판례(대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도4697 판결)을 근거로, 이 사건에 방문판매법이 적용된다고 판단하였습니다.

l   반면, 수원지방법원 성남지원 2023. 5. 3. 선고 2022가단222811 판결에서는 전화권유판매의 범위를 ‘텔레마케팅’으로 한정하면서, “일정한 전화판매조직을 갖춘 '전화권유판매자(telemarketing)'가 불특정 · 다수의 소비자들에게 비대면으로 한 재화등의 판매(전화상으로 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하는 단계까지 이루어져야 하고, 단순히 전화로 판매권유행위, 즉 청약의 유인만 한 것은 판매에 해당하지 않음)로 한정해서 해석해야 한다”고 판시하였습니다. 그러면서 분양대행사 직원이 전화권유판매원이라고 볼 수 없으므로 이는 청약의 유인에 해당할 뿐 전화권유판매에 해당하지 아니하여 방문판매법이 적용될 수 없다고 판단하였습니다.

l   위와 같이 유사한 사안에 대해서도 각 하급심 법원은 세부적인 사실관계에 따라 다른 판단을 할 수 있으므로 방문판매법을 근거로 계약 취소를 주장함에 있어서는 신중할 필요가 있으며 법률자문을 통해 요건을 충족하는지 여부를 확인하여야 합니다.

(2) 계약 체결 당사자가 방문판매법이 보호하는 ‘소비자’인지 여부

방문판매법은 ‘소비자’를 보호하기 위한 법률이므로, 계약 당사자가 소비자로 인정될 수 있는지 여부도 중요한 쟁점입니다. 방문판매법 제2조 제12호에 따르면, ‘소비자’란 사업자가 제공하는 재화 등을 소비생활을 위하여 사용하거나 이용하는 자를 의미합니다. 그러나 아래 사례에서와 같이 법원은 계약 목적이 사업적 성격을 띠는 경우, 소비자성을 부정하는 경향을 보이고 있습니다.

l   서울북부지방법원 2023가단127119 판결에서는 계약자가 임대사업자로 등록한 점을 근거로 소비자성을 인정하지 않았습니다. 해당 판결에서는 계약취소를 주장하는 원고가 임대사업자 등록까지 마쳤던 점을 근거로, 방문판매법에서 정한 ‘소비자’에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.

2. 청약철회권 행사 기간(14일)을 준수하였는지 여부

방문판매법 제8조 제1항에 따르면, 소비자는 계약서를 받은 날로부터 14일 내에 청약철회를 할 수 있습니다. 그러나 계약서 수령일보다 재화의 공급이 늦어진 경우에는 공급이 시작된 날로부터 14일 내에도 철회가 가능하도록 규정하고 있습니다.

이러한 조항을 근거로 일부 당사자들은 계약체결일로부터 14일이 지났더라도 목적 부동산이 완공되어 인도받을 수 있었던 때까지는 재화의 공급이 늦어진 경우에 해당한다는 주장을 한 것으로 보이나, 모두 받아들여지지 않았습니다.

l   의정부지방법원 고양지원 2023. 8. 23. 선고 2022가단101451 판결 및 수원지방법원 평택지원 2023. 4. 5. 선고 2022가단69702 판결은 문제가 된 각 계약이 방문판매법에서 정한 전화권유판매에 해당한다고 인정하면서도, “방문판매법 제8조 제1항 제1호 단서에서 '그 계약서를 받은 날보다 재화 등이 늦게 공급된 경우에는 재화 등을 공급받거나 공급이 시작된 날부터 14일' 이내에 청약철회를 할 수 있는 것으로 규정한 것은, 전화로 판매되는 재화 등은 이를 실물로 직접 보기 전까지 그 실제 상태와 필요성, 오인·경솔한 청약 여부 등을 확실하게 알 수 없으므로 이를 공급받은 후에 청약을 철회할 수 있는 기간을 부여하기 위한 취지로 보이는데, 재화가 이 사건 오피스텔과 같이 신축예정인 건물의 경우에는 분양계약 당시 대략적인 건물의 위치와 구조, 내·외부 인테리어, 조경, 주변환경 등에 관하여 설명을 듣고 조감도, 모델하우스 등을 살펴본 후 확정적인 재화에 관하여 계약을 체결하는 것으로서 그 성질상 완공을 기다리는 것이 '재화가 늦게 공급되는 경우'에 해당한다고 보기 어렵다.”고 판단하였습니다.

즉 부동산 분양계약은 계약 당시 이미 재화의 주요 내용을 확인한 상태에서 체결된 계약으로서 통상적으로 전화로 판매되는 대상과 차이가 있으므로, 부동산의 준공이 지연되었다고 해서 청약철회 가능 기간이 연장되지 않는다는 취지로 판시한 것입니다.

3. 결론

위와 같은 최근 법원의 방문판매법상 청약철회권 행사에 대한 판단결과를 종합해 보면, 그 판단이 엄격해지고 있음을 알 수 있습니다. 특히, 전화권유판매 여부와 소비자성 여부를 판단하는 기준이 점점 강화되고 있는데, 법원은 아직까지는 일부 특수한 경우를 제외하고는 전화권유로 상대방이 분양사무소, 모델하우스 등을 방문하여 계약체결에 이르게 된 경우에는 대부분 방문판매법상 전화권유판매로 보아 방문판매법이 적용된다고 판시하고 있는 것으로 보입니다.

다만 단순히 전화홍보가 있었다는 사실 자체만으로는 방문판매법이 적용된다고 판단되지 않을 가능성이 있으므로, 소송을 대비하는 당사자로서는 전화판매권유 해당여부에 관한 사실관계를 입증할 충분한 자료를 확보해 두어야 합니다. 또한 자신이 방문판매법에서 보호하는 소비자에 해당하는지 여부에 대해서도 법률자문을 통해 계약의 목적과 체결 과정 전반을 충분히 분석하여 방문판매법 적용 가능성을 신중히 검토해야 하겠습니다.